供暖設備管理與維修

　　針對我國現狀，物業管理小區內全部建筑物的冬季采暖和夏季供冷完全靠中央空調調節的情況并不多見，大多數民用建筑內的冬季供熱依然靠采暖系統供給，供暖系統是建筑設備工程中必不可少的一項單位工程，在物業管理工作中占有很重要的地位，并且供暖系統設備設施的管理是一項技術含量比較高的系統工程，本詞條主要闡述供暖設備與管理概述、操作與運行管理、維修養護管理及供暖管理。
 
　　第一節　供暖設備管理概述 
　　一、供暖系統及設備簡介 
　　1.供暖系統組成
　?、贌嵩矗褐迫【哂袎毫?、溫度等參數的蒸汽或熱水的設備。 
　?、跓崦捷斔凸艿溃喊褵崃繌臒嵩摧斔偷綗嵊脩舻墓艿老到y。 
　?、凵嵩O備：把熱量傳送給室內空氣的設備。 
　　2.供暖系統設備的構成 
　　供暖系統所涉及的設備設施很多，其中主要包括： 
　　(1)鍋爐房 
　　鍋爐房是供暖系統的熱源部分，它主要由以下幾部分組成： 
　?、馘仩t本體：包括燃燒設備(減速箱、爐排)各受熱面(各種管道、鍋筒、空氣預熱器、省煤器)、爐體圍護結構等。 
　?、跓崃ο到y：包括水處理設備、分水定壓系統、循環系統。 
　?、蹮燂L系統：包括鼓風機、引風機、煙道、風道、除油器等。 
　?、苓\煤除灰系統：包括煤的破碎、篩分、輸送、提升、除灰、排渣設備等。 
　　(2)室外供熱熱網 
　　室外供熱管網的敷設方式主要有架空敷設和埋地敷設，埋地敷設比較常見，埋地敷設又分為通風地溝、半通風地溝、不通風地溝、直接埋地幾種敷設方式，其中涉及的主要設備設施有供回水管道、各類閥件、伸縮器、支架、法蘭墊、管道地溝及屋頂膨脹水箱等。 
　　(3)室內供暖系統 
　　室內供暖系統主要是指室內的供回水管道、管路上的排氣閥、伸縮器閥件、散熱設備及室內地溝等。 
　　3.供暖系統的分類 
　　供暖系統有很多種不同的分類方法，按照熱媒的不同可以分為：熱水供暖系統、蒸汽供暖系統、熱風采暖系統；按照熱源的不同又分為熱電廠供暖、區域鍋爐房供暖、集中供暖三大類。 
　　二、供暖管理職責劃分 
　　供暖設備管理就是對供暖系統生產和再生產過程實施操作、運行、維護管理活動的總稱。在實施管理時，應分清物業管理公司同城市供暖公司的職責。 
　　1.采用鍋爐房供暖，無論是區域性鍋爐房，還是集中供暖鍋爐房，其供熱設備、設施及供熱管線均由物業管理公司負責維護管理，或委托專業供暖公司維護管理。 
　　2.采用熱電廠供熱的，其供熱的城市管網及供熱設備設施均由供熱部門負責維護管理，供熱部門可以將物業公司管轄區內的熱交換站及二次供熱管線、用戶室內散熱設備等委托物業管理公司維護、管理。 
　　三、供暖系統的物業管理模式 
　　目前，供暖管理模式主要有兩種，即自營管理和交給專門的供熱管理公司進行管理。 
　　1.自營管理 
　　自營管理就是由物業管理公司對供暖系統全面負責日常操作運行和維修養護，在這種管理模式下，要求物業管理公司對供暖系統的設備設施管理要配備專職的專業技術人員，技術人員要熟悉本崗位及供暖系統情況，掌握供暖系統的一些管理指標，主要包括： 
　?、儆脩羰覝睾细衤?。 
　?、谶\行事故率。 
　?、塾脩魣笮尢幚砑皶r率。 
　?、苁?。 
　?、菟|達標率。 
　?、掊仩t負荷率。 來源：考試大
　?、哓搨鹿事?。 
　?、鄟砣?、來電、來信上訪率。 
　?、釤焿m、煙氣排放達標率。 
　?、夤芄芾砉具M行管理 
　　交給專門的供熱公司管理，就是由物業管理公司(以下簡稱甲方)與供熱管理公司(以下簡稱乙方)簽訂管理合同，由乙方負責供熱系統的運行和管理，即進行熱源和熱網管理，甲方提供必要的費用和監督，即進行熱用戶管理，在這種方式下，甲方在選擇乙方時，一定要選擇具有有關管理部門簽發的資質證書，并且人員素質高，管理組織嚴密，企業信譽好的企業，以保證管理效果。 
　　在這種管理方式中，涉及到資金劃撥問題，解決方式如下： 
　?、僭谌晔杖〉牟膳M中提取必要的系統折舊費、更新改造及大修等費用后，從剩余部分中再確定支付乙方的數額。 
　?、谥Ц兑曳降馁M用，主要包括能源費(煤、水、電)、勞務費、運行管理費、小修費等。 
　?、墼谶\行中，如果設備出現故障，需要大修和更換零部件時，如屬自然原因損壞由甲方支付費用；如因乙方運行維護不好或誤操作造成的，由乙方負責修復或更換。 
　?、苜Y金可一次提前全部付清，亦可分期支付，并留質量保證金，待運行結束無誤后再付清。 
　　四、供暖設備設施的資料管理 
　　供暖設備管理包括供暖設備設施檔案資料管理、操作運行管理及非運行期的維修養護管理，為了保證管理工作的質量，供暖系統的管理應從竣工驗收開始，以便于物業管理公司了解和掌握供暖系統狀況和設備的使用性能?？⒐を炇蘸细窈?，物業管理公司作為接管部門應檢查接收一些必不可少的資料，為以后的管理工作順利進行做好準備。 
　　1.鍋爐房的資料 
　?、馘仩t資料。包括鍋爐圖樣(總圖、安裝圖和主要受壓部件圖)受壓元件的強度計算書；水流程圖及動力計算書；安全閥數量和管道直徑的計算書；鍋爐質量證明書；鍋爐安裝說明書和使用說明書；受壓元件更改通知書等。 
　?、阱仩t房設計及安裝資料包括鍋爐房平面設計、竣工圖；環保部門對鍋爐房的噪聲及煙塵污染的監測報告；其他各種輔助設備均須有產品質量合格證書及產品規格與安裝使用說明書；鍋爐房各項安裝工程的質量評定表和各階段安裝記錄；水壓試驗、烘爐、煮爐、安全閥調試記錄，鍋爐及輔助設備單機調試的冷態試運行記錄，72ｈ熱態試運行記錄，儲煤灰渣場地是否符合要求等。 
　　2.供熱管網的資料 
　　物業管理公司從開發商手中接管供熱管網時，應索要下列資料，并審查其設計和施工是否符合國家的有關規范要求。 
　?、偈彝夂褪覂裙┡矫?、系統圖。 
　?、诠芫W設備的合格證及使用說明書。 
　?、垭[蔽工程的分段驗收記錄。 
　?、芄芫W的水壓試驗記錄。 
　?、葜匾缚诤附淤|量檢查記錄。 
　?、薰艿赖臎_洗記錄。 
　　另外在新建供熱管網時，開發商對采暖期的保修期為一個采暖期，因此應通過檢查第一個采暖期發生的漏水、暖氣不熱和水平衡失調等問題，及時修理，掌握情況，第一個采暖期各項指標無誤后方可接管。 
　　當接管運行幾年的舊熱網時，要求對方移交已運行幾年中的運行記錄，提取的熱網及設備折舊費和大修資金及熱用戶的采暖費收費檔案。 


　　第二節　供暖設備運行管理 
　　、供暖系統設備設施的操作管理 
　　1.供暖設備設施操作管理的職責 
　　供暖設備設施的操作管理規程由工程部與供暖設備設施運行組共同制定，或由物業管理公司委托專門的供熱管理公司負責制定。具體的操作由采暖期內當值的值班人員負責，嚴格按規程要求操作。供暖系統運行組組長負責和監督操作規程的實施。 
　　2.供暖設備鍋爐開爐前的檢查 
　　鍋爐開爐前要檢查鍋爐給水及水壓是否正常，檢查系統內的閥門是否均已打開，保證所有閥門處于開啟狀態，并由工程部管理組負責通知公共事務部，通知各住戶家內留人。檢查鍋爐房內各有關信號燈是否正常，如有不正常應及時進行維修。手動供水泵轉3圈，應轉動靈活無阻滯。 
　　3.供暖設備鍋爐的開爐操作 
　　在鍋爐運行前，應首先合上水泵控制箱電源，按下水泵啟動按鈕啟動水泵，然后對于燃油鍋爐合上燃燒機的電源開關，將開關置于“燃燒”位置，這時燃燒機的電動機立即啟動，點火電機產生電火花，約過7s的預吹風時間后，電磁閥會自動打開噴嘴噴出油霧，油霧被電火花點燃后形成火焰，點火電機再延伸15s后停止點火，燃燒機開始進入正常工作，若點火沒有成功，25s后燃燒機上會亮起故障紅燈，此時再經過3min后可以再次按恢復按鈕，重新啟動燃燒機，最多啟動3次，若不成功，則需查找原因排除故障后允許啟動。對于燃煤鍋爐，水泵啟動后，啟動燃燒系統的運煤裝煤的行車，保證及時把煤加入煤斗。同時電機帶動爐排運轉，后啟動送風機，點火燃燒，鍋爐開始運行。 
　　鍋爐開始運行后，派運行組人員或維修人員對室外管網及室內供暖系統進行巡查，出現滴水、漏水、暖氣不熱等現象應查找原因，及時整修。鍋爐房值班員在啟動成功后，應繼續觀察10min，查看有無異常聲響或振動，有無漏油、漏水現象。煙色及水溫變化是否正常，燃燒機控制箱、水泵控制箱有無異常氣味，若有問題及時修整，若一切正常啟動成功。 
　　4.供暖設備鍋爐的停機操作 
　　當采暖期已過，停爐時，應先將燃燒機轉換開關置于“停止”位置，燃燒系統停止燃燒，當水溫降到45℃左右時，按下水泵“停止”按鈕，水泵停止供水，及時拉下水泵控制箱電源開關，檢查鍋爐及附件有無不正常情況，如有應及時整改。 
　　二、供暖設備設施的運行管理 
　　1.供暖設備設施運行管理職責 
　　供暖設備設施運行管理的標準作業規程由工程部經理與管理組、運行組、維修組按照ISO9002操作標準制定。工程部管理組負責運行管理作業標準規程的實施情況，工程部供暖設備運行組組長負責運行管理的組織實施，供暖設備運行組當值值班員負責運行操作的具體實施。 
　　2.運行管理中的巡視監控內容 
　　當供暖系統開始運行后，當值值班員每隔2ｈ巡視一次，巡視部位包括鍋爐房及室外管網。鍋爐房內要對鍋爐本體、燃燒機、水泵機組、電氣控制系統及各種附屬裝置(如閘閥、油箱、熱水箱)進行巡視，巡視內容主要有：各連接處是否有漏油、漏水現象；是否有異常的聲響和振動，是否有異常氣味，觀察排煙的顏色是否正常，燃燒火焰是否穩定，觀察鍋爐的水溫是否變化正常，查看鍋爐水位、油箱油位、水質機組的電機溫度是否太高，風葉是否碰殼，水泵是否漏水成線，有無松弛的螺栓、螺母?？刂葡鋬雀髦甘緹羰欠裾?，各元器件是否動作可靠，有無燒傷、過熱、打火現象。室外巡視主要是查看供暖溝有無大量滲漏水現象。在巡視過程中，出現不正常的情況值班員應及時處理，處理不了的問題，詳細匯報給組長和管理組，請求維修組支援。并且值班員應根據用戶或用熱部門的要求，適當調整鍋爐熱水溫度。 
　　3.運行中異常情況處理 
　　(1)鍋爐房發生水浸時的處置 
　　當這種情況發生時，視進水情況關掉運行中鍋爐，拉下總電源開關，堵住漏水源，若漏水嚴重，盡力阻滯進水，并立即通知值班組長和管理處。漏水源堵住以后，應立即對漏水設備進行除濕處理，確認水已消除，各絕緣電阻符合要求后，開機試運行，如無異常即可投入運行。 
　　(2)供熱管網突然損壞 
　　當供熱管網大量漏水，應通過室外管溝的檢查口進行檢查尋找損壞部位，然后關閉供水管上的分段閥門進行整修或更換，在整修時由于水管上余壓比較大，水溫較高，應注意工作的安全性。一般在采暖期到來之前，應對外網進行嚴格的維修保養，以使運行中避免異常情況的出現。 
　　(3)散熱設備漏水 
　　若散熱設備漏水，應查找原因，是因為散熱片本身質量問題，還是安裝時不嚴密，然后關閉暖氣進水閥，拆下散熱設備，進行整修，整修完畢，重新裝上。 
　　(4)鍋爐運行中常見故障的處理 
　?、馘仩t的壓力下降。熱水供暖系統在充水過程中，鍋爐壓力表長時間達不到應有的靜壓，或在運行過程中壓力不穩，壓力下降很嚴重，則表明系統中有大量泄漏需馬上查找及時修補。 
　?、阱仩t溫度急劇上升。鍋爐點火后，溫度表在短時間內急驟上升，這種情況應立即停止運行，出現這種情況的原因主要有循環水泵沒有啟動，管路里沒有循環水；鍋爐出口處的閥門沒有打開，致使鍋爐燒死水。 
　?、垩h水泵入口處壓力低于正常值。通常是由于閥門開啟度不夠，或水過濾器被堵塞等原因，應及時排除。 
　?、芡ｋ姇r的緊急處理。停電時，應立即?；?，關閉風門，關閉電源，密切注意鍋爐的壓力、溫度變化，熱水鍋爐為了防止汽化，應關閉鍋爐出水閥，打開緊急排放閥，利用回水降溫，或向鍋爐補水降溫。然后按照柴油發電機操作規程要求，啟動柴油發電機，重新啟動鍋爐。 
　?、轃崴仩t的水擊。為了防止鍋爐內水擊，上水時，要打開排氣閥排除系統里的空氣，點火前，循環水泵循環一段時間，以使供暖系統中空氣排除干凈。 
　　(5)暖氣不熱的原因及處理
　?、俅竺娣e的暖氣不熱。如果供暖區內大多數的散熱器不熱，室溫達不到要求，主要原因有：鍋爐出力不夠；循環水泵水量不足；鍋爐運行存在問題。 
　?、谀┒擞脩襞瘹獠粺?。距離鍋爐房最遠的建筑物內暖氣不熱或溫度較低，主要原因是設計不合理或沒有認真進行運行前的初調節，室外管道存在水平失調現象。要改進設計或調節各環節上閥門開啟度。 
　?、凼覂扰瘹饩植坎粺?。出現這種情況原因可能是分支路閥門沒有打開或開啟度不夠；供水干管上集氣等原因，應調整閥門開啟度及排出氣體。 
　?、軅€別散熱器不熱。散熱器不熱的原因可能是散熱器的支管坡度不對或散熱器里有空氣。應改變安裝坡度或打開排氣閥排除散熱器內空氣。 
　　(6)火災 
　　鍋爐房發生火災時，按《火警、火災應急處理標準作出規范》處理。 
　　4.鍋爐運行中的供熱操作管理 
　　鍋爐是供熱系統的核心，因此也是供暖設備管理工作的核心。 
　　(1)鍋爐運行操作的崗位責任制和輪班制 
　　鍋爐的工作過程是一個系列化的連續過程，包括燃料的燃燒過程、煙氣與水的換熱過程以及水的變熱汽化、運煤除渣、送風引風等過程。任何部分出了問題，都會影響到供暖效果，甚至破壞主要設備，因此要有不同的分工，各工種要有明確的崗位責任制。供暖是連續性的，24ｈ不間斷供暖，因此同時要建立輪班責任制。 
　　(2)供暖的時間過程控制 
　　無論是室外氣溫變化，還是用戶人為的活動都有一定的規律性，為了既能達到采暖效果，又能節約能源，因此應制定科學的供熱時間過程曲線，進行供暖時間過程控制。例如：××住宅小區供暖時間過程控制計劃為： 
　　每日6～8點是供暖高峰。因為此時室內外溫差大，消耗熱量多；居民起床后要打開門窗使空氣流通，改善室內空氣環境；居民起床活動需要較高的溫度。 
　　8～17點是供熱低谷。最低點約午后2點，即14點鐘，原因是家庭的主要成員外出工作，用熱面積縮??；室內外溫差縮小，熱量耗散減少。 
　　18～22點又是供熱高峰。居民下班回家，供熱面積增加，室內外溫差加大，為保證居民的生活活動不受氣溫干擾，必須加大供熱量。 
　　23點～次日凌晨5點，供熱達到次低谷。因為居民絕大部分都已入睡，蓋上被褥保溫效果好，門窗全封閉，只要把室溫控制在次低水平(10～15℃)，就不影響休息。 
　　寫字樓、學校、工廠等其他類型的物業的控制計劃與住宅小區正好相反，夜間可以停供。因此，制定控制計劃要針對不同物業類型和用途具體制定。 
　　5.鍋爐房內的管理規定及交接班要求。 
　　(1)鍋爐房管理規定 
　　鍋爐房管理規定主要是為了安全、衛生而制定的一些制度，主要包括： 
　?、俜侵蛋嗳藛T不準進入鍋爐房，若需要進入，須經工程部主管同意后，在值班人員的陪同下方可進入。 
　?、阱仩t房內嚴禁存放易燃、易爆、危險物品，嚴禁吸煙。 
　?、坼仩t房內消防器材應備齊，并放置在方便，顯眼處。 
　?、苊堪嘀蛋嗳藛T打掃一次鍋爐房的衛生，每周對設備設施進行一次清潔，做到地面、墻面、天花板、設備設施表面無積塵、無油漬、無銹蝕、無污物。 
　?、荼ＷC鍋爐房內門窗開啟靈活，通風良好，光線足夠。 
　?、掊仩t房應隨時上鎖，鑰匙由當值值班員保管，值班員不得私自配鑰匙等。 
　　(2)交接班要求 
　　為了保證交接班準時進行，職責明確，應建立嚴格的交接班制度。接班人員應準時接班，交班人應認真交代設備的運行情況。并仔細填寫好《鍋爐房運行日記》，如果出現記錄不規范，不清晰，或發生異常事故，不準交接班。 


　　第三節　供暖設備維修養護管理 
　　一、供暖設備維修養護年度計劃的制定 
　　工程部管理組通過對過去一年設備運行情況記錄的總結，結合運行組與維修組的意見，負責組織制定《供暖設備設施維修養護年度計劃》，工程部經理負責審核該計劃并檢查該計劃的執行情況。供暖設備設施維修組具體負責該計劃的實施，公共事務部負責通知有關用戶關于停止供熱的情況。 
　　二、鍋爐房內燃燒機的維修養護 
　　燃燒系統內的電機、風機、油泵、點火電機、噴嘴光電探測器，點火變壓器、電磁閥，控制器等每季度進行一次維修養護，其具體內容如下： 
　　1.電動機及風機 
　　檢查電動機接線是否銹蝕或松弛，檢查電動機電容是否已變形膨脹或開裂，檢查電動機與風機聯軸器是否牢固可靠，對電動機軸承、風機加注潤滑油，絕緣電阻如果低于0.2ＭΩ則應進行處理，清潔電動機、風機上的污物、灰塵。 
　　2.油泵 
　　檢查油泵與電動機的聯軸器是否牢固可靠，油泵進、出油管是否漏油，用壓力表測試出油壓力，最高不允許超過2ＭＰa，然后清洗進油油濾，清潔油泵外表。 
　　3.點火電極 
　　檢查點火電極燒蝕是否嚴重，如是則應更換同規格點火電極，調整到合理位置并清潔。 
　　4.噴嘴 
　　清除噴嘴上的碳化物、污物，若噴嘴磨損嚴重，則應更換。 
　　5.光電探測器、點火變壓器 
　　檢查其是否已老化，若是則應更換同規格光電探測器、點火變壓器。 
　　6.電磁閥 
　　用干凈柴油清洗電磁閥，以免堵塞，如已老化或損壞，則應更換。 
　　7.控制器 
　　用干布擦拭(或用空氣吹)來清潔控制器，如控制器損壞則應更換。 
　　三、鍋爐本體的維修養護 
　　鍋爐本體的維修養護每半年進行一次，常用的保養方法有濕法保養和干法保養，一般在鍋爐停運時進行保養。 
　　1.濕法保養 
　　首先將熱水鍋爐內的水放凈，清除鍋內的水垢污物，關閉鍋爐的所有閥門、孔門，將軟化水注入鍋爐，并將配制好的氫氧化鈉或磷酸三鈉溶解注入鍋爐；然后在微火下把鍋爐水加熱到100℃，讓水中氣體排出爐外，當鍋爐水從空氣閥冒出時，關閉空氣閥、給水閥、爐門及擋板，將鍋爐密封好。堿性溶液配制的一般方法為每噸水加入氫氧化鈉5～8ｋｇ或磷酸三鈉10～12ｋｇ。鍋爐水應每周定期取樣化驗一次，以保證水中有過剩的堿度。若堿度降低時，應適當補充堿液。嚴寒地區不適于采用濕法保養。 
　　2.干法保養 
　　熱水鍋爐停爐時間較長時，宜采用干法保養。 
　　首先將鍋爐內的水放凈，清除鍋內的水垢污物后，將軟化水注入鍋爐，并將鍋爐用微火升壓至0.1MPa后停止燃燒；當爐膛溫度及壓力降低后，再打開排污閥將鍋爐水放凈、利用鍋爐的余熱將鍋爐烘干；然后在鍋筒集箱式爐膛內放置干燥劑，關閉所有閥門、孔門，并將鍋爐密封好。 
　　干燥劑一般用生石灰或硅膠，生石灰用量為每立方米體積放2～3kg，硅膠每立方米體積放1～3kg。干燥劑應盛在敞口容器內，放置要均勻；以后每隔1～2個月檢查一次，硅膠失效后可重新烘干再用。 
　　四、鍋爐附屬裝置維修保養要領 
　　鍋爐附屬裝置的維修保養一般每季度進行一次。 
　　1.水泵機組 
　　維修養護時應對水泵軸承加注潤滑油，磨損比較嚴重的應更換。檢查水泵壓盤根處是否漏水成線，如是則應重新加壓盤根。檢查聯軸器是否牢固可靠，旋轉水泵軸，若有卡住、碰撞現象則需更換葉輪。 
　　2.電氣控制系統 
　　消除水位控制電極、熱電阻上污垢，并模擬超低水位、超溫試驗，檢查動作是否靈敏，檢查電控箱里的各元件是否動作可靠，接線頭有無松動，號碼管是否清晰脫落。對于附屬閘閥，儲油箱、熱水箱、閘閥是否漏水，開關是否靈活，清除儲油箱里的污物和積水，清除熱水箱里的污物。 
　　五、室內外供熱管網的維修養護 
　　室外供熱管網每半年維修保養一次，應仔細檢查保溫層是否有脫落，是否有漏水現象，地溝內通風、照明設施是否完善正常，管道上閥門開啟是否靈活，伸縮器是否動作可靠，地溝蓋板是否斷裂，出現問題及時修補。 
　　室內供熱系統一般采暖期到來之前試暖時進行維修養護，出現問題，由用戶報修、維修人員依程序進行維修處理。 


　　第四節　供暖用戶管理 
　　供暖用戶管理是供暖過程的重要管理環節，包括： 
　　一、訂立供暖條款 
　　在合約中訂立供暖條款，如合約中規定：“甲方(管理方)負責小區的集中供暖服務和管理工作，乙方(業主)接受甲方供暖服務和管理工作，愿意以國家制定的標準或雙方商定的標準按期交納取暖費”。這有利于管理供暖用戶，防止不按規定取暖，到期不交或拖延交納取暖費等不良行為。 
　　二、制定供暖管理辦法 
　　制定供暖管理辦法，并在用戶手冊中闡明，增加管理的透明度。設立24ｈ值班制度，公布接待電話，處理用戶報修，在用戶手冊中還應說明供暖費的收費標準與交納方式。 
　　三、教育用戶最經濟地取暖 
　　1.教育用戶自覺控制熱水(汽)流通量，保持室內適當溫度(18℃)，不宜造成過熱過冷或忽熱忽冷。 
　　2.用戶家中暫時無人或長期無人居住時，自覺關閉散熱器熱水(汽)入口閥門、減少熱量的無效耗散。 
　　3.檢查房間的密封性能，加強保溫措施。 
　　4.用戶家庭裝修需變動散熱器位置型號時，要取得管理人員的現場認可，否則視為違約行為，用戶承擔由此造成的一切后果。更不能無故損壞散熱設備，遇有問題不能解決時，請管理人員解決。 
　　四、供暖費用的收取
　　1.供暖收費的計算方法 
　　供暖收費的計算方法有三種： 
　　(1)按建筑面積或使用面積計。如建筑面積70㎡的套房每平方米每月收費0.8元，該套房業主每月應交納56元取暖費。 
　　(2)按熱水或蒸汽的實際流通量計。如某用戶1個月用熱水90m3(指通過散熱器的循環水量)，按每月0.6元／m3，該用戶應交取暖費54元。 
　　(3)按戶計。不論面積大小每戶承擔同樣標準的取暖費。 
　　實際上，最常用的方法是第一種，最合理的方法是第二種，第三種方法適用于特殊場合。第二種方法能夠促使用戶最合理地取暖，如舉家外出就會有意識地關閉散熱器的進水閥門，減少了熱量的無謂消耗。我國供暖管理應在這方面下功夫，多節省能源。但由于熱水計量儀器昂貴，實際應用上受到很大局限。所以目前國內大都采取第一種方法計量，取費參數容易得到，又不需其他成本。 
　　2.用戶供暖管理費用的繳納和監督 
　　按期繳納供暖管理費用是用戶的責任，供暖管理費應在供暖期前繳納。對未能按期繳納的，管理人員要調查用戶情況，弄清不交原因，如出差時間長、經濟困難或無人居住等，只要經濟條件允許，都應監督上交，對久拖不交的應訴訟法律。對于個別用戶(已交費)室內采暖溫度長期達不到標準(16℃以上)，或在某一個時效內(如24ｈ)用戶報修而沒有及時維修等情況。影響正常采暖的，可制定合理的補償標準。