房屋設備

    房屋設備是建筑的有機組成部分。它只有與房產物業密切配合，才能充分發揮房產物業的功能和作用?？梢哉f，房屋建筑如果沒有附屬設備幾乎不會有什么真正的使用價值，因此在物業管理中，房屋的設備管理是極其重要的組成部分，占據核心地位。房屋設備的養護、維修管理是物業管理不可欠缺的重要內容。房屋設備管理的好壞與否直接影響房屋的住用水平，并反映物業管理工作的水平和質量。物業管理人員必須充分地認識到設備(尤其對房屋建筑)在物業管理中的作用，全面了解和掌握所管轄區內的各種設備、設施的原理、性能及其養護維修管理的內容和方法，以最有效地發揮設備的使用功能。

    一、房屋設備的作用

　　房屋設備是房屋建筑內部附屬設備的簡稱，是構成房屋建筑實體的有機的重要組成部分。房屋建筑內部附屬的基本設備，如供水、排水、供暖、供冷、供電、電梯等，主要是為了滿足生產和生活的需要和提供衛生而舒適的工作和生活環境。

　　隨著城市現代化程度的提高，人們對房屋設備功能的要求越來越高。要求在房屋建筑內部裝設日臻完善的設備，所以房屋設備管理得好壞，直接影響著房屋的居住水平，是關系到人們生活質量的大事，也是物業管理工作的重要組成部分。

　　二、房屋設備的分類

　　房屋設備是根據用戶要求和不同的物業用途而設置的，因此，不同用途的房屋有不同用途的設備。如一般住宅中的房屋設備由水、電、氣、衛、電梯、閉路電視等設備系統組成，而現代化綜合寫字樓、商廈等還有空調、自動報警、電訊服務等設備系統。通常來說，我國城市房屋的常用設備主要是由房屋建筑衛生設備和房屋建筑電氣設備兩大類組成。

　　1.房屋建筑衛生設備

　　(1)室內給水設備。室內給水設備通常分為生產、生活和消防3類。

　?、偕a給水設備。通常用于生產設備的冷卻、原料和產品的洗滌、鍋爐用水及某些工業的原料用水等，生產用水對水質、水量、水壓以及安全等方面的要求隨工藝不同有很大區別。

　?、谏罱o水設備。主要是供民用、公共建筑和工業企業建筑內的飲用、烹調、盥洗、洗滌等生活上的用水，要求水質必須完全符合國家規定的飲用水標準。

　?、巯澜o水設備。是供層數較高的民用建筑、大型公共建筑某些車間的消防系統的消防設備用水。

　　一般情況下，人工方法提供系修現場的平面管理，合理利用空間，促進文明施工，創文明施工現場。

　　做好參與統并不需要單獨設置，可按水質、水壓、水溫及室外供水情況，考慮技術、經濟和安全條件來組成不同的供水系統。

　　(2)室內排水設備。室內排水設備是指用來排除生活污水和屋面雨、雪水的設備。通常室內排水管道分為3類：

　?、偕钗鬯艿?。排除人們日常生活中的洗浴、洗滌生活污水和糞便污水。

　?、诠I區廢水管道。排除工礦、企業生產過程中所排出的污(廢)水。

　?、凼覂扔晁艿?。接納、排除屋面的雨雪水。室內排水系統一般由衛生器具、排水管道、通氣管道、清通設備、抽開設備、污水局部處理構筑物等組成。

　　(3)熱水供應設備。熱水供應設備一般由加熱設備、儲存設備(主要指熱水箱)和管道部分(熱媒循環管道、配水循環管道、給水循環管道)組成。

　　(4)供熱設備。供熱設備包括熱水供暖設備和蒸汽供暖設備2種。供暖設備系統一般由下列3部分組成：

　?、贌嵩床糠?。是熱量發生器，如鍋爐、蒸汽噴射器等。

　?、谳敓岵糠?。是熱量輸送管網，如室外供暖管道。

　?、凵岵糠?。是熱量散發的設備，如散熱器、暖風機、輻射板等。

　　(5)消防設備。目前建筑物采用的消防設備仍然以水力滅火為主。如消火栓系統、噴淋系統，其他配套消防設備有煙感器、溫感器、消防報警系統、防火卷簾、防火門、抽煙送風系統、通風系統中的防火閥、消防電梯、消防走道及事故照明等設備。

　　一般的民用住宅小區常配用的消防設備為供水箱、消防箱、滅火機、滅火瓶、消防龍頭等。

　　(6)通風設備。通常指房屋內部的通風設備，包括通風機、排氣口及一些凈化除塵設備等。

　　(7)空調設備。大型商業大廈、辦公寫字樓常用中央空調設備，小型商店或居住公寓樓通常采用窗式或分體式空調機。單體空調機較為簡單，在此不做介紹。這里只介紹中央空調的設備構成，通常包括風管、空調水管、冷水機組、冷卻塔、深井泵、回龍泵、管網等設備。

　　2.房屋建筑電氣設備

　　房屋建筑電氣設備主要有：

　　(1)供電及照明設備。供電設備有：

　?、僮儔浩鞣績鹊脑O備。變壓器房內一般有高壓開關、變壓器以及各種溫控儀表和計量儀表等。

　?、谂潆姺績仍O備。配電房是將經變壓器降壓的電源經開關分配至各用電設備的建筑物。它的主要設備有：低壓配電柜、空氣開關、計量指導儀表、保護裝置、電力電容器、接觸器等。

　?、叟潆姼删€。指配電房由線柜通向各用電設備或各樓層配電箱的供電線路。

　?、軜菍优潆娤?。該設備將配電干線的電能分配給本層的各用電設備。

　　照明設備包括：開關、插座和各種照明燈具。

　　(2)弱電設備。這是指給房屋提供某種特定功能的弱電設備及裝置。主要有：通信設備、廣播設備、共用天線設備及閉路電視系統、自動監控、報警系統以及電腦設備等。隨著現代化建筑水平的提高，房屋的弱電設備越來越多。

　　(3)電梯設備。電梯按用途可分為客梯、貨梯、客貨梯、消防梯及各種專用電梯。其設備組成部分主要如下：

　?、賯鲃釉O備。拖動轎廂的機器有曳引機(包括減速機、電動機和制動器)、導繩輪(有的稱之為抗繩輪)、鋼絲繩等。

　?、谏翟O備。包括轎廂、導軌、平衡鏈等。

　?、郯踩O備。主要有限速器、緩沖器、限位開關、超載開關、防止夾人的光電開關、各部位的檢修開關、消防開關、運行急停開關、限速安全鉗動作開關等。

　?、芸刂圃O備。主要有電源開關(自動空氣開關和鐵殼開關2種)、控制柜、選層器、樓層呼梯顯示燈按鈕、開關設備、轎廂內照明、檢修照明等。

　　(4)防雷裝置。通常是指避雷網等。建筑物對上述設備的配置與安裝是根據物業的用途、檔次及用戶的要求而確定的，如普通住宅，一般只設置給排水、供電及照明、電視、電話等設備；對于高層建筑，要增加電梯、消防等設備；而現代化綜合性商業大廈，則幾乎包括以上所列的全部設備，而且設備更先進，品種更齊全。

　　三、設備的登記與建檔

　　物業管理公司一旦開始接管物業，工程管理人員就應根據設備的分類和目錄，對設備進行登記，建立設備臺賬，以便清查與核對。設備的登記主要是指填寫設備登記卡和設備臺賬。

    設備登記卡其中包括設備重量、基本性能、設備附件的數量和名稱、保養維修情況等，它是組織保養、維修計劃的依據。

    四、設備管理內容

　　設備管理工作，一般由物業管理公司工程設備部門主管負責。設備管理主要由設備運行管理和設備維修管理兩大部分組成。運行和維修既可統一管理，也可分別管理。

　　房屋設備管理主要包括使用管理、維修養護管理、安全管理、技術檔案管理?；厩闆r如下：

　　1.使用管理

　　使用管理制度主要有設備運行值班制度、交接班制度、設備操作使用人員的崗位責任制。房屋設備根據使用時間的不同，可分為日常使用設備(如給排水、供電、電梯等)、季節性使用設備(如供暖供冷設備)、緊急情況下使用設備(如消防、自動報警設備)。各類設備都要制定相應的設備運行使用制度。

　　2.維修養護管理

　　維修養護內容主要包括設備定期檢查、日常保養、維修制度、維修質量標準以及維修人員值班制度等。

　　3.安全管理

　　安全管理在房屋設備管理中占有重要位置。國家對安全性能要求高的設備合格證制度，要求維修人員參加學習培訓考核后，持證上崗，同時要制定相應的管理制度，確保使用安全。

　　4.技術檔案資料管理

　　這是設備的基礎資料管理，它包括設備的登記卡、技術檔案、工作檔案、維修檔案等。