物業

一、物業的含義
一般認為，“物業”一詞是由香港傳入內地的，其含義是指土地以及土地上以建筑物形式存在的不動產。與這一含義相對應的是英語中的“Property”、“Real Property”、“Estate”或“Real Estate”等。

“物業”一詞在東南亞地區是作為房地產的別稱或同義詞而使用的。

實際上，“不動產”和“房地產”還是有區別的。按一般理解，“房地產”包括在建的、建成的（已投入使用的和未投入使用的）房產和地產，而“不動產”的范圍要更廣一些，還包括農作物、礦藏等。

在英語中，“Rea1 Property”和“Real Estate”也是有區別的：“Real Estate”是指土地及附著在土地上的人工構筑物和房屋；而“Rea1 Property”則是指“Real Estate”及其所附帶的各種權益。即“Real Estate”是狹義的房地產概念，“Rea1 Property”則是指廣義上的房地產，包括房地產實體本身以及隱含于房地產實體中的各種經濟利益和各種權利，如所有權、使用權、租賃權和抵押權等。

再看“Property”，其含義是“財產、資產、擁有物、房地產”等，其含義顯然比“Rea1 Property”還要更廣泛些。

經過檢索和調查，我們發現國際上許多著名相關機構也用“Facility”代替“Property”表示“物業”。如國際建筑研究與建筑文獻委員會（International Council for Building Research Studies & Documentation，CIB）和國際物業管理協會（IFMA）。

“Facility”含義是“使工作便利的工具或環境、設備、設施等”，可以包括車、船、航空設備等交通工具，圖書館、實驗室等研究設施，跑道、游泳池等運動設施，機器、機械等生產設施，當然也包括廠房、辦公樓、住宅等房地產?！癋acility”含義似乎比“Property”、“Real Property”、“Estate”或“Real Estate”更加廣泛。

無論“物業”在英語中如何解釋，從國際發展的趨勢和物業估價的行業等角度分析，物業的內涵應該包括以下要素：

（1）已建成并具有使用功能的各類建筑物、構筑物；

（2）與這些建筑物、構筑物相配套的設備（含生產設備）和市政、公用設施；

（3）與建筑物、構筑物相鄰的場地、庭院、停車場、小區內的道路等。

也就是說，物業不僅包括建筑物或構筑物本身，還包括其內部的設備、設施以及與其相鄰、相關的設施、環境等。

上述對物業含義的理解已經得到許多專業人士的認同，并且已經體現在有關的文件中。如上海市物業管理規范性文件中，對物業的定義為：“已經建成并經竣工驗收投入使用的各類房屋建筑及其附屬配套設施與場地?！蹦暇┦形飿I管理暫行辦法對物業的定義為：“已投入使用的各類房屋及其附屬的市政、公用設施和相關聯的場地?！?br>
物業不同于房地產業。房地產業是指從事房屋和土地開發經營的獨立產業，它包括房地產開發、建設、經營、維護和服務等房地產經濟活動全過程的所有經濟組織。而物業則是指具體的土地、建筑物，以及圍繞著各類房屋的附屬配套設施組成的組合體。

二、物業的基本性質
分析和把握物業的基本屬性，對于了解物業估價的本質，搞好物業估價有著十分重要的意義。

（一）自然屬性
物業的自然屬性也就是物業的物理屬性，是指與物業的物質實體或物理形態相聯系的性質，是物業社會經濟性質的物質內容和物質基礎。物業的自然屬性有多種表現，主要有：

1．系統性

一組（或其他單位）物件是一個系統，物業的各組成部分之間有聯系或相配套組成一個整體才能發揮物業應有的功能，滿足人們生活、工作和消費的需求。沒有配套設施的物業難以發揮功能、難以滿足各種需要，人們的各種現實需求從客觀上決定了物業的配套性和系統性。

系統性要求各種配套設施應該齊全，否則將影響物業功能的發揮。以住宅為例，室內設備配套至少應包括廚房、廁所、上下水、電等，否則就會產生不便，影響房屋居住功能的發揮。住宅小區的配套包括文化教育設施、衛生保健設施、商業服務設施、環境保護設施等；市政配套設施包括交通、郵電、能源、自來水、供熱等。具有這些配套設施的住宅小區可以形成一個完善的系統，充分發揮住宅小區的功能。即物業的配套設施越齊全，其功能發揮就越充分。

物業的配套設施不僅要完善，而且各組成部分要運轉正常，即系統的每個組成部分都要正常發揮其應有的功能，否則，整個系統的功能就要受到影響。

2．有限性

天然的土地資源是有限的，人類可以用作興建建筑物的優良建筑地段更有限，只能在有限的土地上開發建設有限的物業。因此，要充分發揮每一物業的功能和價值，為社會、為人類創造財富。

3．多樣性

物業的多樣性主要是對建筑物而言的。由于建筑物的功能、位置、自然環境、技術經濟條件的不同，形成了物業形式上的多樣性。每一個建筑產品都是單件產品，它們在類別、品種、規格、結構、式樣、外觀以及年代等方面，都存在著某種不同之處。

4．長期性

建筑物一旦建成，在正常情況下，其物理壽命可達數十年甚至上百年、幾百年，可供人們長期使用。所以，物業既可以一次性出售，也可以通過出租的方式零星出售，一邊流通一邊消費；其價值可以一次性收回，也可以在較長時間內多次收回。

（二）社會屬性
物業的社會屬性主要是指它的經濟性質，包括權屬性、商品性、效用性等。

1．權屬性

物業的權屬性，是指物業在法律上有著明確的權屬關系，這種權屬關系使物業的所有者、經營者和使用者各方的經濟利益，在物業的開發、建設、經營管理與使用過程中，受到法律的保護。物業權屬最重要的內容就是物業的所有權和物業的使用權。

物業的所有權，是指物業所有者在法律規定的范圍內對該物業所擁有的占有、使用、收益和處分的權利。物業所有者的經濟利益主要表現在：當其將物業留作自用時，不必向任何人繳納租金；當其依法將物業出租時，可以向承租人收取租金。

物業的使用權，是指依法經營或使用物業的權利。在我國，物業使用權是實行所    有權與使用權分離制度以后出現的一種依法成立的有限產權。物業使用者一旦取得某一物業的使用權，就必須向該物業所有者繳納租金，而不論其將物業留作自用還是用以    出租。

2．商品性

物業的商品性，是由物業的價值、使用價值和可進行交易等性質決定的。物業的商品性包括以下幾方面內容：

（1）物業的價值是通過市場交易活動得以實現的，物業的買賣、租賃、抵押，土地使用權的出讓和轉讓，都是體現物業商品性的具體方式。

（2）物業的開發建設、經營管理等都是商品經濟活動，必須遵從價值規律這一最基本的經濟運行規則。

（3）參與物業開發建設、經營管理與消費的人與人之間的關系是建立在市場交換基礎上的，從生產到消費都不是無償的。

3．效用性

物業的效用性，是指物業對人類社會的使用價值，可以滿足人們生產、生活或消費的需求。物業若無效用，就不會有價值，人們就不會有需求的欲望。物業的效用具體體現在以下幾個方面：

（1）物業作為物質資料既可以為生活服務，也可以為生產服務；既可以充當消費資料，又可以充當生產資料，如住宅就是消費資料，廠房、商店就是生產資料。

（2）物業可以保值、增值，物業是不動產，其權屬受法律保護，比其他資產（如金銀首飾和貨幣等）更安全，不必擔心被盜、被搬或被搶占。物業又是生產、生活資料，是不可缺少的基本需求資料。隨著人類生活水平的提高，特別是人口的增加、經濟的發展，對物業的需求會越來越大，而物業的供給受制于土地和資金的有限性，因而供不應求將是一個長期的趨勢。物業價格的總趨勢也將是反復走高的。有的資產（如股票）可以一落千丈成為廢紙，貨幣也可能在通貨膨脹中貶值，而物業一般不會貶值。當通貨膨脹來臨時，反而可以隨著物價上漲的趨勢水漲船高，甚至超過通貨膨脹的速度。物業的價格還會由于周圍土地的投資建設和繁榮而增值等。當然在具體實踐中，我們必須注意到使用期限對物業價值的影響。

（3）物業可以作為資本參與經營活動。由于任何經營活動都需要一定的空間和場 所，所以物業可以作價入股，構成企業生產經營過程中投入的固定資產，收取投資利潤，也可以按期出租等。

（4）物業可以用來抵押。作為不動產，物業可謂永恒資本，被視為最可靠的債務    抵押物或擔保物。

（5）物業還可以被贈送和繼承。物業產權所有人可以將所屬物業無償地贈送與他 人，也可將其作為遺產，留給子孫后代。

    所謂物業，是指已建成并具有使用功能和經濟效用的各類供居住和非居住的房屋，及與之相配套的設備，市政、公用設施，房屋所在的土地與附屬的場地、庭院等。 
    該詞譯自英語Property或estate，由香港傳入沿海、內地，其在國外，特別是在東南亞地區是作為房地產的別稱或同義詞而使用的。 
    物業根據其用途可分為：住宅、寫字樓、商場、酒店旅館、工業廠房等等。