物業管理公共關系

不同類型物業管理公共關系

　　物業是指已建成并具有使用功能和經濟效用的各類供居住和非居住的屋宇及與之相配套的設備，市政，公用設施，屋宇所在的 建筑地塊與附屬的場地，庭院.物業根據其用途可分為：住宅，寫字樓，商場，酒店旅館，工業廠房等等.

　　物業管理是指物業管理經營人受物業所有人或使用人的委托，運用現代管理與服務技術，按照委托管理合同，對已投入使用的各類物業實施企業化，社會化，專業化，規范化的管理，為物業的產權人和使用人提供高效，周到的服務，創造安全方便的居住和工 作環境，提高物業的使用價值和經濟價值.

　　公共關系是社會組織有目的地運用傳播手段，實現與公眾的雙向溝通，建立良好信譽與形象的一種管理活動.其主要目標是建立社會組織與公眾相互了解和相互合作的良好關系，確立組織的整體形象，以提高組織在公眾心目中的知名度，信任度和美譽度，建立廣泛的公眾市場，促進組織不斷向前發展，并與公眾獲得共同的利益.

　　5.1 住宅小區的物業管理公共關系

　　5.1.1 住宅小區概述

　　1)住宅小區的概念

　　住宅小區通常是指按照統一規劃，綜合開發，配套建設和統一管理的原則開發建設的，具有比較齊全的公共配套設施，且建筑面積達到一定規模，能滿足住戶正常物質文化需求，并為交通干道所分割或自然界限所圍的相對集中的生活區域.

　　2)住宅小區的功能

　　(1)生活居住功能

　　(2)城市綠化和環境保護功能

　　(3)城市文明功能

　　(4)經濟功能

　　5.1.2 住宅小區物業管理公共關系的特點

　　社會性

　　建設一種社區文化，使人與人，人與環境相互交融，創造一個清潔，安全，優雅，和諧，舒適的居住環境，創造一個具有良好的人際關系和社會公德的社會小環境，并共享小區內的公用設施和綠化庭院，使住宅小區變為"小社會".

　　2)系統性

　　對小區的建筑，環境，衛生，綠化，道路，交通，治安保衛，設施設備等進行統一管理，既要維護住宅小區原有的規劃建設風貌，還應彌補開發建設時的不足，提高小區設施利用的效率，為住戶提供方便的條件和保障，創造住宅小區的物質文明.

　　3)復雜性

　　復雜性主要表現在以下幾方面：一是房屋產權結構極為復雜：既有國有，集體所有產權的住房，也有個人(私人)所有的住房，還有混合所有的聯建房屋(住宅)的產權;既有所有權與使用權合一的情況，也有兩者相分離的形式，還有自管房，托管房，承租房，廉租房等多種形式.二是小區內人員構成復雜，從職業構成上有各級機關干部，也有大專院校，科研院所的教學科研人員;有個體工商戶，私營業主，外企白領，也有一般職員;既有離退休人員，也有下崗職工;既有本市人員，也有外地甚至外籍人員長期居住本地.由于住戶的文化層次不齊，民族各異，宗教信仰不同，構成了住戶迥然不同的文化背景和差異，因此，在管理對象，服務對象多樣化的基礎上實行統一的物業公關管理就具有一定的復雜性。

　　[案例] 鞭炮炸殘男孩腿 物業公司成被告

　　案例描述：今年12歲的柳晨家住天津某居民小區，去年春節期間他在小區內不幸被鞭炮炸傷右腳，兩年過去了，卻一直沒能找到燃放鞭炮的人.眼看將到提起訴訟最后期限，于是，柳晨把該小區的物業管理公司告上法庭.

　　處理過程：去年2月27日晚19時左右，柳晨和父母在居住的小區內行走，走到某文具店門口人行道時，踩到一枚禮花炮爆竹，爆竹正好爆炸，將柳晨右腳嚴重炸傷，造成右腳跟粉碎性骨折，后經天津市高級人民法院法醫鑒定為IX級傷殘.柳晨共住院治療90天，花去醫療費等費5萬元.

　　柳晨一家一直沒有找到燃放鞭炮的人，但他們認為事發地點是物業公司負有管理責任的居民小區內部的公共場所.物業公司收取了物業管理費用，就應當擔負維護居民小區內清潔衛生，安全等責任.物業公司認為，柳晨所受的傷害與己方沒有關系，應該由實際致害人承擔責任.雙方無法達成賠償協議，只能對簿公堂.

　　案例點評：因為此類事故，物業管理公司成為被告已是屢見不鮮.物業公司應不應該負責任，國內尚無相關法律法規，難以定論.但作為物業管理公司也應對此類事件作一反思，現在國家已明文規定嚴禁燃放煙花爆竹，作為小區的管理者，物業管理公司應該在小區禁止小區居民燃放煙花爆竹，防患于未燃方為上策.

　　4)嚴肅性

　　建設和維護好小區環境，就需要依靠小區管理來協調業主，非業主使用人的居住行為，用完善的規章制度來推動管理工作.這類規章制度包括政府制定并頒布實施的有關法規，依據這些法規對小區進行監督管理，使小區物業管理有法可依，有章可循.

　　5.1.3 住宅小區物業管理存在的問題

　　1)物業的前期管理(房屋接管驗收)滯后

　　2)出現了"三不管的真空地帶"

　　3)房屋出租不規范

　　4)老住宅區規劃設計先天不足

　　5)物業公司管理服務不規范

　　[案例] 物業公司與業主發生糾紛怎么辦

　　石家莊市某小區騰躍園1號和7號兩幢樓，坐落在小區的最里面。業主買房時，從發展商出示的小區規劃圖上看到，樓體北側緊貼交通便道，便道外是5米寬的綠化帶，綠化帶外還有混凝土主干路?？傻鹊浇环咳胱?，業主們發現樓體北側距樓體僅2.8米竟橫著一堵圍墻，圍墻與樓體中間道路狹窄，稍微大一點的車就進不來，而且沒有排水設施，雨天勢必積水.

　　本來早在心里描摹出自己美好家園的業主大失所望，紛紛向發展商和物業管理公司提出質詢。屬于發展商子公司的物業管理公司解釋，此墻乃為了便于小區后期開發所設立的臨時圍護，并承諾一年內予以拆除(友誼的基礎是相互信任，信任的前提是說話算數，所以古人特別強調“有諾必踐，一言九鼎”).得到明確答復后，業主心里有了底數，盡管還要忍受一年“委屈”，但畢竟解決有望，也就寬宏大量地辦理了交房入住手續。