物業資源

對物業資源的界定比較復雜，現實中存在很多種變化。以下僅從已有的實踐中進行總結和歸納。

從所有權上劃分

單一產權物業——例如政府機關辦公場所(所有權國有)、自建自用辦公樓及住宅、街道(國有)等，這些單一產權的物業資源均由單一類型業主所享有。

共有產權物業——一個物業有兩個或兩個以上所有權人，即為共有產權物業。如多個業主共同居住的小區或多層樓宇等。

共有產權物業包括業主專用部分和業主共用部分。

1．業主專用部分：用物業管理的簡單理解就是，業主大門以里的部分均屬業主專用部分；但是，承重墻、水管(電、氣、暖、線等)的總管設備等又屬共有。這里面的區分比較復雜。業主因對專用部分享有完全的處置權，所以將其歸于業主資源類別中在下章論述。

2．共用部分：業主專有部分之外的所有物業內容均為共用物業。

共用物業又可細分為單獨物業共用和所有物業共用。例如，一個小區內有10棟樓房，每一棟樓房的電梯、天面僅屬該樓業主所共有；而小區里的道路、綠地、圍墻等則為10棟樓房里的所有業主所共有。

3．共用部分的權屬劃分也有以下幾種情況：

①屬發展商所有：例如小區停車場、會所等公共設施，如果發展商沒有將這些公用設施的建造成本攤入業主的購房支出中，且未在合同中明確該設施的歸屬，則這些公用設施的所有權屬于發展商。但這方面的權益歸屬在現實中存在著爭議。

②屬物業管理企業所有：例如發展商將停車場的部分使用權和收益權轉讓給物業管理企業，以彌補物業管理企業的虧損。這部分權益歸屬如同上款一樣存在著現實爭議和矛盾。

③屬政府所有：如人防工程等，但這部分的使用權和收益權的歸屬也存在著理論和實踐的種種矛盾和問題。

④屬業主共有：除去上面各方所有的部分外，均屬業主所共有。如物業管理用房等。在業主所共有的部分中，因業主群體的復雜性，業主意志表達往往不一致，致使現實中也存在著這樣那樣的問題。

由以上劃分可以看出，物業管理企業所能夠開發利用的物業資源主要指共有產權物業中的共用物業部分。如單一產權物業的所有人外聘物業管理企業進行管理，則物業管理企業也可以在征得產權人同意的情況下，進行有條件的經營。

從物業屬性上劃分

在公共部分內容的劃分上，國家及地方分別制定了不同的規章制度：

1．公共設施《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》中規定，共用設施設備是指住宅小區或單幢住宅內，建設費用已分攤入住戶銷售價格的共用上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文化設施和共用設施設備使用的房屋等。

除規定之外，公共設施還包括網絡線路、郵政信箱、垃圾通道、避雷裝置、排煙管道、圍欄(墻)、非經營性摩托車與自行車棚、道閘、小區安全監控系統等多種系統的配套設施設備、標示牌、宣傳欄等等。隨著建筑業、材料業和科技的發展，還會有更多的設施設備會列入其中。

2．公共部位  建設部在《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》中規定，共用部位是指住宅主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等)、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

除規定之外，公共部位還包括水泵間、電表間、電梯間、候梯廳、電梯機房、電話分線問、傳達室(門崗警衛室)、內天井、墻面粉飾等。這個范圍隨著時代的發展也會增加內涵。

3．公共場地  包括草坪綠地、廣場、配套商業網點、物業管理辦公用房、物業周邊的部分土地面積等。

4．公共空間  物業所占用的實際空間以及附屬空間。例如在綠地上空放置氣球，就是利用了附屬公共空間。

需要說明的是，上述劃分并不是非常精確，四者之間常有重疊。

可供經營的物業資源

對物業的資源進行上述分類，是為了理清思路，以便于對物業資源有一個宏觀而又全面的印象和了解。但并不是所有物業資源都能夠開發利用。綜合當前的物業管理經驗，在取得相關權益人的授權情況下，物業管理企業可以進行各種方式和形式的實踐；有些看似不能經營的物業資源，經過精心策劃也可以實施；有些別人經營非常成功的做法，原搬照抄卻遭到了失敗。所以，關于什么物業資源可以經營，什么資源不能經營，這里沒有一個固定的標準，完全看各自企業的靈活處理。

物業管理企業在經營的過程中，基于資本增值的本質屬性，在做好物業管理常規經營以及物業管理企業資源經營的基礎上，還要想方設法挖掘其他資源的潛力，以使企業利益最大化，其中就包括對物業資源的經營。

物業管理企業在進行物業資源經營之前，必須充分了解物業資源的屬性，以及經營物業資源的基本原則，避免使經營走入誤區。

物業的概念

物業是指已經建成并經竣工驗收投入使用的各類房屋建筑及其附屬配套設施與場地。從定義中可知，物業不僅包括建筑物或構筑物本身，還包括其內部的設備、設施以及與其相鄰、相關的設施、環境等。

物業一般由4部分構成：房屋建筑本體，附屬設備，公用設施，建筑地塊及場地、庭院的土地使用面積等。

物業資源的含義

物業資源有兩重含義：一是在物業的所有構成內容中，除應充分發揮它的原有設計功能以外，還可通過經營及其他方式產生新的價值；二是物業及其配套設施設備可在流通過程中產生價值。前者如電梯廣告，后者如物業銷售和租賃。

理論上，物業的所有構成都能夠產生設計作用以外的價值，都在物業資源的范疇以內。但有些物業資源受限于時代、環境、現實條件、業主狀況等多種因素的制約，不能實現全部價值，可暫時排除在資源之外。