物業估價

物業估價的主要內容
（一）土地估價
如為征收有關土地的稅費和確定補交土地使用權出讓金的數額而單獨對土地價格進行評估。對土地價格的評估主要有兩類：一類是基準地價，另一類是標定地價（又稱宗地地價）。


 

（二）建筑物估價
如為建筑物火災保險時需確定建筑物的重建價格，或在城市劃撥土地上進行房屋拆遷時確定被拆除房屋的作價補償額，或以劃撥土地上物業作抵押時需評估其房屋的抵押價格。上述各種情況只需單獨評估建筑物價格。

在開展建筑物估價時，必須明確建筑物的有關情況，包括：

（1）坐落位置及所在區域其他類似建筑物的情況。

（2）建筑物面積的大小，包括基地面積、建筑面積、使用面積、綠地面積、實用面積等。

（3）用途，包括各類用途的面積分配和樓層分布，如商住樓的商場面積、辦公面積及公寓面積等。

（4）建筑結構。

（5）建筑層數。

（6）建筑高度。

（7）附屬設施狀況。通常將建筑物劃分為建筑物主體和建筑物的附屬設施，對電梯、空調等附屬設施需單獨考慮。

（8）裝修情況。分為外裝修和內裝修，需了解裝修的標準、質量和所用材料品質。

（9）建筑物的新舊程度和建成年月。

（10）建筑物的外觀。

（11）建筑物的平面布局。

（12）建筑物的產權情況。是完全產權還是有限產權，是否已出租，是否已抵押，產權有無糾紛，建筑物座落的土地的權利情況。

（13）其他情況。若是新建筑物要了解施工質量；若是建筑物某一部分，要了解其所處的樓層和朝向；若是期房，要了解開發商、承包商、施工者、設計者及物業管理者的情況。

（三）包含其他財產的物業的估價
如評估一座可直接使用的辦公大樓的價格，既包含大樓所占用土地的價格、其建筑物的價格，還包含大樓內所有辦公設備的價格。

（四）期貨物業的估價
如要求對正在開發建造或計劃開發建造但尚未建成的物業價格進行評估。

（五）滅失物業的估價
因民事糾紛或索賠等原因，要求對已經滅失的物業進行估價，如人為縱火或損壞他人房屋應進行的賠償。


 

物業估價的主要特征
物業估價是一種專業化和市場化很強的社會經濟活動，在估價過程中，它表現為一種鑒證功能很強的服務活動。由于物業固有的特性和物業估價工作的特殊性，使物業估價具有以下主要特征：

（一）即時性
即時性是指物業估價對時間的要求。它必須是以估價時點為某月、某日、某時的價格，時點不同，價格可能不同，要以變化的眼光看待物業價格。

即時性具體表現在以下幾方面：物業估價以此時此刻的物業狀況作為物業價格的預測、判斷和計價的依據；強調從當前推及過去和未來，對過去的物業收益的判斷和對未來物業收益的預測都建立在當前的物業狀況的基礎上；針對的是即時的存在，對過去已經消失的物業和未來尚未建成的物業的估價均必須將其模擬為即時存在；物業價格具有很強的時間性，每一宗物業的價格都是指某一時點的價格，同一宗物業在不同的時點上，就會有不同的價格。

（二）市場性
市場性是物業估價區別于財務會計活動的顯著特征。財務會計以歷史成本計價的會計程序具有滯后效應等特征，它對物業的反映往往只能滿足歷史成本費用補償，不能反映其多種現實價格，有時甚至使物業核算脫

離市場行情。物業估價則是以實際市場為基礎，在模擬市場的條件下，對物業現實狀況進行確認，評估和報告其在市場上最可能實現的價格，其結果通常受市場的直接檢驗。

物業估價的市場性特點表現在以下兩個方面：（1）無論是對需要進入市場交易或不需要進入市場交易的物業的估價，其估價條件是模擬的市場條件，這種模擬是以現實市場為基礎的。（2）估價結果的有效性要按市場標準檢驗，也就是說，即使不進入市場交易，對評估值的檢驗也應以現實市場尺度為基準，如果進入市場交易，那就需要直接接受市場檢驗。

（三）預測性
預測性是指物業估價工作是用預測物業在未來時空的潛能說明現實的。物業評估是在現實的基礎上面向未來，合理地預測未來物業的狀況，并將其轉化為現實的價格。物業估價的預測性和現實性是緊密聯系的，是一個事物的兩個方面。

物業估價具有預測性特點，表現為：通過預期未來的收益借以評估現在的物業價格；通過預測未來物業的使用狀況借以評估現在的物業價格；通過預期物業的使用年限來說明其重置價格，從而評估出現在的價格；估價結果的正確與否，與評估者的經驗、認識水平和判斷能力有很大的關系；總是立足于現實面向未來，或者預見未來而判定現實的價格。

（四）公正性
公正性是指物業估價行為對于估價當事人具有獨立性，它服務于物業估價本身的需要，而不是服務于相互矛盾的估價當事人中任何一方的需要。公正性要求任何委托人都不能通過估價謀得私利或損害他人的利益。公正性表現在以下兩個方面：（1）物業估價是按公正的估價標準與規程進行，估價主體按有關法規和行業管理制度的要求成立并取得資格，具有公正的行為規范和業務規范，這是公正性的技術基礎。（2）估價主體應該是與估價對象及評估當事人沒有利害關系的第三者，這是公正性的組織基礎。

公正性的存在，決定了物業估價的行為帶有公正性和鑒證性的特點。事實上，物業估價機構并非具有公證職能，而僅是一種市場中介機構。物業估價機構估價結論的公正性和鑒證性的存在前提是：估價機構依法成立，獨立地進行工作，根據客觀事實按公正的技術手段進行估價。

（五）咨詢性
咨詢性是指物業估價結論只是一種有關委估物業價值的專業化意見，這種意見本身并無強制執行的效力。估價主體只對估價結論本身合乎職業規范要求負責，而不對估價結果的使用決策負責。

物業估價的咨詢性表現在：為物業買賣提供的評估結論，只具有參考的價值，只是為買賣雙方的討價還價提供一個參考價，最終的成交價決定于交易雙方對估價結果的認可程度，即成交價不一定就是評估價；評估結論只是一種專業性意見，這種意見本身并不具備強制執行的效力，評估主體不對評估的最終使用與否負責，它只負有限的法律責任；由于物業機構由一定專業水平的專家群體組成，它所發布的價格信息具有很高的權威性和可信度，因此，它可為物業交易提供專業服務，也可為物業的投資、經營、開發和建設提供咨詢服務。

（六）專業性
物業估價機構是為社會提供“物業估價”這一專業性服務而設立的；物業估價機構必須有一支由評估、建筑工程技術、房地產開發與經營管理等多學科的專家或其他專業性人才組成的估價專業隊伍，專業隊伍中的任何一位成員必須具備有專業知識、專業資格和專業職稱。


 

物業估價的基本要素
（一）估價對象
物業估價的對象是指被評估的各類物業，包括國家、集體組織和個人擁有的物業。被評估的物業既涉及房屋所有權及土地使用權，也涉及物業的其他權利，如租賃權、抵押權、典當權及其他權利；既可以是企業擁有的資產，也可以是其他單位和個人所有的財產。被評估的物業從用途來劃分，包括住宅、商鋪、辦公樓、酒店、停車場、廠房、倉庫、娛樂場所及其他經營場所等。

（二）估價目的
物業估價的目的是指為何種需要而評估物業的價格。特定的經營活動構成物業估價特定的估價目的。它包括以下兩方面的內容：第一，估價目的要求與采用的價格類型相匹配。特定的估價目的要求特定的價格類型。第二，物業價格構成要素，如成本、費用、稅金、利潤等項的計算，要與評估目的的要求相一致。在中國市場經濟條件下，物業估價的目的主要是為了解決如下問題：（1）物業交易（包括物業的轉讓、出租、抵押）；（2）企業經營和產權變動；（3）物業課稅、保險；（4）土地（地產）與房產管理；（5）物業糾紛處理。

（三）估價主體
物業估價的主體就是進行估價的機構。為了做好物業估價，估價主體不僅要通曉物業估價的理論、方法、技巧，還要具備經濟、會計、規劃、建筑以及物業制度政策、開發經營、消費習俗等多方面的知識，需要理論與實踐的高度結合。隨著物業估價管理工作的展開，為了保證估價工作的質量，國家對物業估價進行了規范，規定了估價主體必須具有一定的專業資格，具有法人資格的物業估價機構是物業估價的主體，任何個人不得單獨從事物業估價。目前，中國從事物業估價的合法機構有經國家主管部門批準成立的房地產估價機構、土地估價機構和資產評估機構。此外，國家要求從事物業估價工作的人員具有相應的專業資格，并建立了注冊房地產估價師制度、土地估價師制度和注冊資產評估師制度。建設部、國家土地管理局及國有資產管理局分別對注冊房地產估價師、土地估價師和注冊資產評估師實行行政與專業管理。要想成為注冊房地產估價師、土地估價師和注冊資產評估師，除了必須有合乎要求的學歷、專業背景外，還須具有規定的工作年限，并通過全國性的專業考試。

（四）估價標準
物業估價標準是指估價中應遵循的公允的價格標準，這一價格標準是公開市場價值。公開市場價值是指在公開市場條件下物業最可能實現的價格。因此，物業的評估價格是客觀的價格，又稱公平價格，而不是委托當事人或估價人員所希望或認定的價格。

物業估價目的與物業價格類型要相匹配。由于估價目的的不同，即衡量物業價值的出發點不同，導致對同一物業產生不同的價值觀點，從而對物業價值的計量產生各種類型的價格。美國著名土地經濟學家雷利·巴洛維對此有以下精辟的描述：“不動產經濟價值的一些重要概念，可以用一個經營者花費5萬美元購置一塊建筑場地，然后再花費20萬美元修建一幢辦公樓的例子說明。這時他在他的財產中已投入了25萬美元，表示投資成本的總和。當他將其財產作為抵押貸款評估時，該財產只會有21萬美元的貸款價值。估稅員以13萬美元估定財產稅收價值。如果該財產所有者決定出售其財產，在與不動產經紀談妥以后，他決定標價30萬美元。然而，在他確實得到標價以前，他會發現自己的財產正是某種公共項目所需的，可以得到27.5萬美元的征用價值。上面這五個數字中，每一個都代表著一個經濟價值的衡量，每一個數字都有一種解釋和合理性?！盵1]正是由于衡量物業價值的角度不同，物業有下列價值類型：估定價值（課稅價值）、投保價值、貸款價值、賬面價值、租賃價值、市場價值、清算價值、征用價值、交換價值、使用價值。這些價值形成的價格不僅在質上是不同的，在量上也有較大的差異。然而，物業估價必須采用統一的價值標準，以實現其正確反映和提供價值尺度的功能。

（五）估價程序
物業估價程序是指物業估價工作中反復實踐而總結出來的科學、合理的工作步驟。嚴格地按估價程序進行估價，能增強估價工作的計劃性和條理性，減少工作中的失誤和誤差，提高估價工作效率，保證估價工作質量。

（六）估價方法
物業價格通?？蓮娜齻€途徑，即通過市場途徑、成本途徑、收益途徑來求取，由此形成物業估價的三大基本方法。這三個途徑對應的基本方法是：（1）市場法，即最近時期類似的物業在市場上的交易價格如何；（2）成本法，即重新建造同類物業的花費如何；（3）收益法，即使用同類物業在將來的收益額如何。各種估價方法在一定程度上相互滲透，相互聯系。市場法在一定情況下必須通過成本途徑或收益途徑獲取有關參數進行修正計算，成本法和收益法也要從市場獲取基本參數。各種方法又以其中一種途徑為主要途徑，由此形成市場比較法、成本法和收益法三大基本估價方法。其他估價方法如假設開發法、基準地價修正法、長期趨勢法、路線價法等是在這三大基本方法的基礎上派生出來的。