物業權利

物業權利是為理順和規范在社會經濟生活中人們在物業上發生的關系而創設的。物業的物質實體只有一個，但物業上的權利可以有多種，并可以被看作獨立物。物業權利種類的多少取決于人們在物業上發生關系的復雜程度。一般來講，經濟愈發達，人們在物業上發生的關系愈多，需要創設的物業權利就越多。下面就中國目前的物業權利體系作以簡單介紹。

（一）土地使用權
中國法律規定：國有土地可依法確定給全民所有制單位或集體所有制單位使用，國有土地和集體所有的土地可依法確定給個人使用。由此便產生了國有土地使用權和集體土地使用權。在中國，土地使用權擁有人有權對土地實行占有、使用、收益及有限度處分。

國有土地使用權的取得有兩種途徑：（1）行政劃撥；（2）國有土地使用權有償出讓。后者是今后獲得國有土地使用權的主要方式。

集體土地使用權的取得也有兩種途徑：（1）農民通過集體承包獲得一段時間的農地經營權；（2）組織和個人與集體協商，通過政府審批的方式獲得建設用地使用權。集體土地使用權也有使用年限的規定。

國有土地使用權的取得者要按照土地使用權出讓合同的規定及國家法律法規的要求，開發、利用和經營土地。土地使用權出讓合同的改變要經國家同意。劃撥土地使用權如要進入市場，即進行轉讓、出租、抵押，要事先辦理國有土地使用權有償出讓手續。

（二）所有權
中國的土地所有權有兩種形式，即：國家土地所有權與勞動群眾集體土地所有權。法律規定：城市的土地屬于全民所有即國家所有。農村和城市郊區的土地除法律規定屬于國家所有的以外屬集體所有，宅基地和自留地、自留山，屬集體所有。此外，組織或個人可享有房屋所有權。

所有權是指所有人依法對所有物行使的最完全、最絕對的權利。所有權的行使范圍具有兩個特征：第一，所有人在所有物上有各種行為的權利，包括占有、使用、收益、處分等項權利。第二，所有人對所有物有禁止他人從事任何行為的權利。在中國，法律對土地所有權作了以下限制：國有土地所有權不能轉讓給農村集體及任何組織和個人；集體土地所有權的讓渡只能通過政府征用的方式轉讓給國家，而不能轉讓給其他組織和個人；國家對農村集體土地用途有一定限制，如耕地一般不能改變用途，農民興辦企業、建造房屋所占用的集體土地都需要經過政府批準。組織和個人享有的房屋所有權受到其所在土地權利的限制。

（三）其他權利
其他物業權利包括轉讓權、出租權、抵押權、典權和地役權。這些權利是物業使用權具有價格的重要原因。

1．轉讓權。轉讓包括物業的出售、交換和贈與。法律規定，土地使用權轉讓時，土地使用權出讓合同和登記文件所載明的權利義務隨之轉移，其使用年限應作相應的調整，即由原年限減去已使用年限。由轉讓權產生土地使用權價格。房屋的轉讓也涉及權利義務關系的轉移。

2．出租權。法律規定，物業出租后，出租人必須繼續履行土地使用權出讓合同。未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發利用土地的，土地使用權不能出租。由出租權產生出租人權益和承租人權益，兩者均具有價格。

3．抵押權。土地使用權和房屋所有權均可抵押。法律規定，抵押人和抵押權人所簽的抵押合同，不得違背土地使用權出讓合同的規定。

4．典權。土地使用權和房屋所有權均可典當。法律規定，承典人與出典人所簽典契不得違背土地使用權出讓合同的規定。

5．地役權。地役權是指為自己土地的便利在他人土地上設定的權利。擔負提供便利的土地稱為供役地，利用或享受便利的土地稱為需役地。地役權的設置通常由供役地人和需役地人通過協議設立，最常見的地役權是通行權。

由此可知，物業權利是一組權利的集合。一般而言，物業的權利越完全，其價值越大。因此，在物業估價中，必須十分清楚委估物業的權利狀況。