高校物業管理的模式

高等教育的改革，特別是高校后勤社會化的改革，要求我們建立一種適應學校改革發展的社會化的新型高校后勤服務保障體系。在探索承擔這種高校后勤服務保障職能的管理形式中，我們最早在教工生活區的管理上導入了物業管理的概念。為保證高校物業管理事業的快速健康的發展，我們有必要對高校物業管理的模式和體制進行認真的研究。本文就此內容談一點粗淺的認識。


一、高校物業管理的模式


1、社會物業管理已發展到相對比較成熟的階段，剛剛起步的高校物業管理從中吸取其經驗是可行的。


隨著房產管理體制的改革，中國物業管理在深圳于1981年初率先拉開了帷幕，后經過規范化發展的階段，現已進入了快速發展的時期，形成了物業管理比較成熟的模式。社會物業管理這種企業化經營、專業化管理、社會化服務的運行機制，集管理、經營、服務一體的綜合有償服務形式，適應了市場經濟規律，體現出了較高的效率和效益。


高校物業是指高校的各類教工住宅、學生公寓、辦公樓、教學樓、科研實驗樓等及其相關的附屬建筑、附屬設備、道路和場地。高校物業管理可分為教工生活區的物業管理、學生生活區的物業管理和教學區的物業管理三大類。就其管理服務的主要具體內容而言，包括：(1)房屋及其基礎設施、公共設施的管理。包括房屋維護與修理、庭院綠化、道路及水、電、暖等的管理與維修。(2)地產管理。禁止在所管轄范圍內私搭亂建、亂占、亂堆等非法使用土地的情況。(3)綜合服務。包括轄區的環衛、治安、生活服務等。另外還可根據師生的特殊需要，提供其它專項、特約、代辦等多種服務，開展有益于師生的商業服務項目。利用社會物業管理現成的社會化、企業化、專業化、規范化的管理模式，就能在較短的時間內發揮高校物業管理的功能，達到為學校、師生服務的良好效果。


2、高校物業管理實行社會化、企業化的管理，順應了住房制度的改革和高校后勤社會化的改革。


隨著房改政策的出臺和發展，高校系統的住宅已大部分出售給了教工個人，房屋產權性質發生了根本的變化，公房變成了私房，公有財產變成了私有財產，作為國家事業單位的學校，顯然不可能用行政的撥款來為私有的房屋服務，只能按公私房屋的比例分攤解決房屋維修和公共設施的改建，這時繼續沿襲傳統的行政福利性房屋管理模式已成為不可能了，對教工生活區的管理出現了社會化的客觀要求。同時，隨著人們生活水平的不斷提高，廣大教工不僅對自己擁有的產業和附屬設施要求保持完好，以達到保值、增值的作用，而且更加關注社區的環境，更加關注社區的服務質量，房屋產權的多元化、教工需求的多樣化所帶來的各種各樣而水平又較高的需要，為高校物業管理的社會化提供了條件。高校物業管理部門將房屋、水電、清潔、保安、綠化等諸多項目匯集起來統一管理，不僅避免了住房私有化后的管理真空，為各業主找到了一個“總管家”，使每位業主只需面對物業管理企業一家就能將所有物業和工作、生活環境的日常事宜辦妥，而且也克服了舊體制下對外是封閉、是排斥，對內又是多家管理、各自為政、扯皮推諉的弊端，提高了服務的質量，實現了社會效益、經濟效益、環境效益、心理效益的統一和綜合改善。


高校物業管理企業屬于后勤經營型服務實體，是一個具有獨立法人資格的自主經營、獨立核算、自負盈虧、自我發展的物業管理企業，就應該按照《公司法》和合同的規定進行企業運作。高校物業管理企業依照《物業管理條例》和物業管理市場的運行規則參與高校物業市場競爭，通過一業為主、多種經營及寓管理、經營于服務中的手段，實施有償服務，依靠自己的經營能力和優質的服務爭取自己的位置和拓展校內教工生活區、學生生活區、教學區及校外的業務，用管理的業績贏得良好的社會效益、經濟效益和商業信譽，使高校物業管理得以以業養業、自我發展，既減輕了學校的壓力和負擔，又使得管理經費有穩定的來源，促進高校物業管理的發展。


3、高校物業管理實行專業化、規范化的管理有利于服務質量的提高。


社會越發展，社會分工就越細，專業化程度就越高，工作效率和工作質量就越高。高校物業管理將轄區內的各種服務綜合辦理，極大地方便了學校和每位教工，同時通過專業人員的配備、專門工具的使用、規范標準的執行，不僅使高校物業發揮正常的功能，延長物業的壽命，而且也使高校師生享受到了專業性的服務，提高了服務的質量。另外需要指出，高校物業管理的專業化是指物業管理的各項服務都應當由專業服務公司來完成，各高校物業管理公司可以根據自己規模的大小采取不同的方式進行專業服務。實力強的高校物業管理公司可以自己成立專業公司，不僅對本公司物業管理進行分類管理，而且還可以承接對外物業項目;規模較小的高校物業管理公司可以把自己優勢以外的物業管理項目以分包的方式委托給不同的專業公司進行管理，如將環境綠化承包給專業綠化隊、向專業保安公司雇聘保安人員等，以達到物業管理統一管理的專業化。


高校物業管理的規范化，就是物業管理企業要根據國家有關政策法規，在工商行政管理部門正式登記注冊，依法經營;要根據物業管理的文件和行業標準建立一套完整的、科學的管理制度、工作標準、服務程序、監督機制和收費標準;要主動接受主管部門和業主的監督檢查，以確保管理的高效和高質量的服務。


4、高校物業管理走規?；?、集團化發展之路。


在我國，物業管理一般實行政府定價或政府指導價，特別是高校物業管理更要受到教育規律的制約，只能實行微利經營。高校物業管理企業沒有一定的規模，就會造成管理成本增加，無法最大限度地創造經濟效益，因此規模效益在高校物業管理中就顯得尤為重要，客觀上要求高校物業管理企業走規?；?、集團化發展之路。高校物業管理企業之間可以通過聯合、兼并等方式，形成高校物業管理集團，實現規模經營。


因此，高校物業管理應當走社會化、企業化、專業化、規范化、集團化之路，從而推動高校物業管理穩定、快速地發展。


二、高校物業管理的體制


在舊體制下，高等學校不但要管教學、科研，還要管每個職工的衣食住行、生老病死、婚喪嫁娶等等，在這種行政性、福利化的模式下，學校對校內各方面的事情都是統包統攬，因此對學校后勤事務，乃至教工生活區的事務都是絕對領導。這種體制一方面使得高校無精力抓好教學科研的本職工作，又造成本該用于教學科研工作的資金被分散，另一方面學校后勤市場資源又被白白地浪費掉，因而高校后勤社會化成為必然，高校物業管理的社會化不可避免。高校物業管理的社會化又勢必帶來高校物業管理體制的變化。


1、高校物業管理的社會化，使高校物業管理公司成為了一個具有企業特征的獨立經濟組織，賦予了企業的自主經營權。


高校后勤社會化的改革，使高校后勤服務單位成為高校后勤服務實體，打破了高校后勤所需經費由學校全額撥付、后勤服務不計成本的無償服務的惡性循環狀況，促使高校后勤實體更多地引入市場競爭因素，按照市場經濟規律進行企業改制和運營，迅速根除了人浮于事、浪費資源的現象，強化了主動服務、自我發展的意識，實現了運用市場法則調節的優質優價、多服務多收益的有償服務收費，從學校和師生的需求配置高校后勤資源，獲取企業需要的能量和發展機會，使高校后勤服務融入了社會大市場，搞活了企業，減輕了學校的負擔。


高校物業管理企業是提供高校后勤服務的一個重要組成部分，它以服務為宗旨，以經營為手段，以效益為目的，集服務、管理、經營于一體，寓管理、經營于服務中。在社會主義市場經濟條件下，這種服務、管理也是一種特殊的商品，是一種有償勞動，就需要依照社會市場標準收費，建立起與社會市場相接軌的社會化收費機制。教工生活區要按物業產權的比例合理分攤費用，學生生活區、教學區也要按標準收取物業管理費、特殊服務費等，從而達到以業養業、自我補血的目的。高校物業管理企業要合法經營、自主運作，就需要按合法程序建立，在工商管理部門登記注冊，獲得從業的資質，并接受國家物業管理企業主管機關的監督檢查;就需要按照“產權清晰、權責明確、政企分開，管理科學”的現代企業制度的要求，實現自主經營、獨立核算、自負盈虧、自我發展。只有這樣，高校物業管理企業才能依法經營，按標準收費，成為獨立的企業;才能在“一業為主、多種經營”的指導思想下，立足學校服務市場，拓展社會市場，實現自我發展的目的，更好的為學校服務，為師生服務，為業主服務。


2、高校物業管理的社會化，使得高等學校對高校物業管理企業的管理將主要體現在以合同的形式進行監管，逐漸消除學校行政干預企業的行為。


高校物業管理社會化有三種途徑：一是高校將高校物業管理直接推給社會物業管理公司，但這種方式一方面會造成原高校后勤職工大批下崗，產生社會再就業的壓力，給高校后勤社會化改革帶來負面影響，另一方面社會物業管理公司良莠不齊，又不熟悉高校情況，要真正管好高校物業尚需時日，高校對此也很擔心，因此這種方式學校一般不敢采用。二是各高校成立物業管理公司，發展到一定程度再進行聯合，逐步推進社會化的進程，這是一種積極而又穩妥的方式，大多數高校普遍采取了這種方式。三是高校間聯合成立高校物業管理公司，這是一種社會化程度較高、一步到位的方式，少數發達地區的高校就采取了這種方式。


高校后勤社會化改革之初，各高校普遍成立了高校物業管理企業，盡管各高校物業管理的范圍有很大差別，有的只管教工生活區，有的管理教工生活區和學生公寓，有的則把教工生活區、學生生活區、教學區進行統一管理，包括教工住宅、學生公寓、辦公樓、教學樓、科研實驗樓、教室管理、環境綠化、衛生保潔、道路養護、水、電、暖維修等集中實施管理，但在學校內部都形成了監管和經營的契約。高等學校利用行政手段管理的方式開始淡化，代之以更多的經濟手段進行調動和約束，高校物業管理企業則通過引入市場機制和企業運行機制，實現了初步的獨立核算和自負盈虧。這時的高校與高校物業管理企業之間仍是一對一的關系，仍具有領導和被領導的關系，但這種領導關系發生了深刻的變化。


隨著高校物業管理企業的發展，由于物業管理是一種微利性經營行業，促使高校物業管理企業自身走向聯合之路，以求形成規模經營、降低服務成本。高校物業管理企業之間通過聯合、兼并等形式，以資產多元化組合為紐帶，承擔起區域性的高校物業管理服務。這種區域性的規模服務，優化了高校物業管理資源的配置，提高了高校物業管理的社會化程度，打破了校校辦物業的格局。這時的高校物業管理企業產權已是多元化，人員也不再是來自單一的某一高校，甚至還有社會優秀物業管理企業人員的融合，所對的也不再是單一高校的服務，與高等學校形成了委托與被委托、服務與被服務的關系，高等學校直接行政干預高校物業管理企業的約束力下降了，只能以程序化的股東權和管理合同進行監管，各自理順了事業與企業的關系，學校退出了直接管理企業的范圍。


3、高校物業管理企業不是一般的社會企業，仍具有教育屬性，必須接受國家教育主管部門和高校物業管理行業組織(中國高校物業管理專業委員會)的指導。


陳至立同志在歷次全國高校后勤社會化改革工作會議上都明確指出，高校后勤系統實現了與行政系統的規范分離后組建的各類高校后勤服務實體，是新型高校后勤保障體系的重要組成部分。李嵐清同志也提醒我們，高校后勤企業要正確認識和處理好市場經濟規律與教育規律之間的關系、經濟效益與社會效益之間的關系、眼前利益與長遠利益之間的關系，既要引入競爭機制，又要注意適應教育工作的特點和我國國情，重視社會效益和長遠利益。因此高校后勤系統改革前后的實質性變化，僅在于改革前是運用行政手段管理后勤，而改革后則是從后勤工作的經濟屬性出發，按照經濟規律，運用產業機制和經濟手段管理后勤，其為教學、科研和師生服務的根本宗旨沒有變。無論是從高校分離出來的高校后勤企業，還是新進入高校的社會企業，都必然要遵循教育規律，在經營中受到國家教育政策的制約，不能以追求企業利益最大化為目的，因此高校物業管理企業仍具有教育屬性。


作為高校后勤企業的高校物業管理企業，當然也不可能完全按社會市場經濟規律經營，其教學區、學生生活區的服務更是保證學校正常教學秩序和營造良好育人環境的基礎性服務工作，教育屬性明顯。為確保高校物業管理的正確方向，因此高校物業管理企業理應接受教育主管部門和高校物業管理專業委員會的指導，而且隨著高校物業管理社會化程度的提高，這種指導作用也將越來越重要。


因此，隨著高校后勤社會化改革的深入，高校物業管理的體制發生了根本性的變化，高校物業管理企業不再是依附于某一高校的實體，而是形成了在國家教育主管部門和高校物業管理專業委員會指導下的、高等學校利用管理合同進行監管的、自主經營的高校物業管理企業。


高校物業管理主要是為高等教育服務，探索具有中國特色、符合高等教育特點與需要、有利于新型高等學校后勤服務保障體系建立的高校物業管理的模式和體制是十分有意義的。隨著高校物業管理社會化程度的提高和高校物業管理企業的強盛，高校物業管理必將對教工小區、校園的建設起到積極的作用，為高等教育的快速發展貢獻較大的力量。