寫字樓

安保自動化系統

指供各種政府機構的行政管理人員辦理行政事務和從事業務活動的建筑物。

美國通常把寫字樓劃分為A、B、C三個等級，其中A級為投資級，該類寫字樓最適合市場要求，該類寫字樓最適合市場要求，高檔裝修和完善的配套設施是主要特征。該類物業能使公司形象和地位得到提升，B和C級寫字樓一般比較陳舊，設計和功能跟不上現代潮流，部分物業通過改造可以上升為A級。規模小、結構簡單、配套設施缺乏的寫字樓從建成起就被列入低級寫字樓行列。

由于我國的寫字樓發展歷程短，分類標準還不成熟。目前，國內關于寫字樓的劃分有如下三種標準：

（1）“甲”系列分類。北京寫字樓信息網在2000年第一次全面提出頂級、甲級、乙級、丙級的四級分類原則，是最早倡導和應用甲級、乙級、丙級分類原則的機構之一。所謂甲級、乙級、丙級寫字樓主要是參照了星級酒店的評級標準，是房地產業內的一種習慣稱謂。寫字樓劃分主要以硬件和軟件為依據。硬件方面包括樓宇外觀設計、內外公共裝修標準是否具有超前性，是否達到5A寫字樓水平；設備設施如電梯等候時間、中央空調管式數量、停車位數量、配套服務設施）電力負荷、綠化、夜間照明）等方面是否與世界甲級寫字樓水平同步；軟件方面主要指物業管理服務是否達到星級酒店標準。按照上述標準，寫字樓分為如下四個類別：

頂級寫字樓：在商圈內具有標志性、代表性和具有強大輻射力的甲級寫字樓。因此寫字樓的軟硬件標準首先要完全達標；其次是具有代表性和標志性，在建筑規模、高度、服務品牌等方面出類拔萃、傲視群雄。在城市中具有非常強的美譽度和知名度。例如上海的金茂大廈、北京的國貿中心、廣州的中信廣場，不但城內的百姓知曉，全國各地的人也略知一二。

甲級寫字樓：硬件方面外觀設計、內外公共裝修標準相當于四星級酒店，達到5A級寫字樓水平，設備設施基本與世界同步，如電梯等候時間小于40秒，中央空調為四管式，軟件方面物業管理服務水準達到三星級酒店以上標準。

乙級寫字樓，硬件方面外觀設計、內外公共裝修標準與甲級寫字樓相比比較差，部分達到5 A級寫字樓水平，設備設施以合資品牌為主，如電梯等候時間大于40秒，中央空調為兩管式；軟件方面物業管理服務為達到星級酒店的標準。

丙級寫字樓：硬件方面外觀設計、內外公共裝修標準為普通材料，基本的通訊設施及辦公服務，設備實施基本為國產電梯、分體空調等；軟件方面為傳統的物業管理服務。

在寫字樓開發和營銷過程中，甲級寫字樓是最常遇到的物業類型。

（2）As系列分類，即按寫字樓的自動化（automation）水平分類，自動化水平越高，舒適度增加，辦公的效率也越高，所以在自動化被人們廣泛重視的情況下，As系列分類常常被作為寫字樓檔次的標志。實踐中，自動化被詮釋成智能化，常常以智能化替代自動化的稱謂。寫字樓定級有3A級智能化和5A級智能化之說。3A是指3種自動化系統，包括樓宇自動化（Building Automation System）、辦公自動化（Office Automation System）和通訊自動化（Communication System）。由于樓宇自動化較復雜，專家們把它分為三類：樓宇自動化、保安自動化系統（Safeguard Automation System）、消防自動化系統（Fire Automation System），合起來稱為5A。由此看，不能認為5A就高于3A。各系統包含的內容主要有：

通訊自動化系統。包括雙向電視電話會議系統、共用天線電視系統、公共廣播系統、數字是用戶交換機系統、樓內移動電話系統、綜合布線系統。

樓宇自動化系統。包括冷熱源系統、空調系統、變配電系統、照明系統、給排水系統、電梯管理系統、停車庫系統。

辦公自動化系統。包括計算機網絡系統、會議中心系統、門廳多媒體查詢系統、物業管理計算機系統。

安保自動化系統。包括監視電話系統、通道控制系統、防盜報警系統、巡更系統。

消防自動化系統。消防聯動、自動噴淋、自動報警等。

（3）按功能復合程度分類。分為純寫字樓、綜合樓和商務綜合體。純寫字樓是辦公功能占絕對優勢的物業類型，底層雖然有商業，但都是為辦公活動提供服務。一般地在底層只有銀行、咖啡店、高級餐廳、商務中心、娛樂場所、會議室等。

當有兩種或者兩種以上的主要功能并存時，我們稱為綜合樓。如辦公與商場復合的類型，如北京的豐聯廣場，昆太國際大廈、萬通大廈等。

綜合樓的高級形態是商務綜合體。所謂商務綜合體又稱綜合性建筑或復合型建筑，是集寫字樓、公寓、酒店、商場、會議、展覽及娛樂建筑于一身的微型城市，其特點是功能協同、空間緊湊、抗風險能力強。建筑綜合體因其規模宏大、功能齊全而被稱為“城中之城”，在城市規劃建設中扮演著非同尋常的角色，如曼哈頓的洛克菲勒中心、東京的陽光城、北京的國貿中心等都屬于大型建筑綜合體。商務綜合體要求在很小的空間距離內同時滿足高檔商務活動需要，如高檔酒店、會議、展覽、商業推廣活動、辦公、高級公寓、專業時尚店等有機融為一體。它是創新活動基地、文化交流之地、財富薈萃之地，是地標性建筑，反映城市風貌和經濟實力，有著大批的白領階層和成熟的公司企業，是高檔消費活動場所。

商務綜合體的配套商業設施主要包括餐飲（高檔飯店、麥當勞、比薩店、咖啡店、果蔬店、茶吧、酒吧）、特色超市、精品購物店（世界名牌時裝、飾品、珠寶、藝術品、民間工藝品）、銀行、商務服務中心（票務代理、圖文制作、速遞）等。北京華潤置地開發的優士閣根據Shopping Mall的綜合性、符合性和互補特點，進一步借用以描述商務綜合體，稱為“商務Mall”，集辦公、酒店、金融、圖書館、健身等為一體，是成熟的商務綜合體。