別墅物業管理

　　一、別墅的特征
　　1.別墅的群體性。別墅的突出特征之一是群體建筑，一般是幾十棟、上百棟，統一設計，統一施工，構成群體，形成規模，自成體系。
　　2.占地多、面積大是其第二個特征。
　　3.樓層少，每戶占用土地面積大，一般是一、二層，最多不超過三層的小樓，建筑面積一般在200～400平方米之間。
　　二、別墅的特性
　　(一)建筑檔次高設備設施齊備
　　別墅在建筑檔次和設備設施配套上除與寫字樓、公寓等相同處之外，其主要特性是：
　　1.框架式結構，2～3層，防震性能好，安全系數大，保證業主或用戶使用安全可靠。
　　2.主要建筑用材料，特別是裝飾材料主要是進口，如鋼材、鋁帶、膠合板、涂料、衛生潔具、家用電器等。
　　3.配套設施齊備，從衣、食、住、行，到吃、喝、玩、樂，從設計到施工，均為業主或用戶居住安全、生活舒適、方便進行了全面安排和考慮。
　　4.環境優美，由于別墅占用土地面積大，每戶都是獨門獨院，空閑面積多，為綠化環境提供了條件，一般有山(或營造人工假山)，有水，叢林簇擁，片片綠地，乃至鳥語花香。
　　(二)住戶層次高
　　在我國目前(將來恐怕也是如此)能夠買得起或租住得起別墅的，是極少數人，而決非一般工薪階層或普通老百姓。據了解目前在北京要購買一棟別墅，少則幾十萬、上百萬人民幣 ，多的幾百萬人民幣，最高的則要上千萬人民幣。即使租住，建筑平方米每日租金也在人民幣16元以上。因此，凡能購買或租住得起的，都是有錢的人。而有大錢的人一般都是(個別 的除外)文化層次和社會經濟地位較高，對居住條件和居住環境比較講究，自然對物業管理和服務要求較高。
　　(三)物業管理和服務要求高
　　正是由于客戶層次高，所以對物業管理的檔次要求也相應高。因為有錢，更容易引起壞人的注意。因此，物業管理必須從高標準、嚴要求出發，特別是消防保安方面、環境綠化方面和多種項目服務方面等，要有可靠的保證，要實行封閉式管理。
　　(四)物業管理收費標準高
　　我國目前物業管理收費標準，只有居民小區，國家及各級政府房地產主管部門都做了具體規定。北京市政府1996年制定的《委托管理收費標準》中，對普通居民住宅收費標準做了明確規定。而商務物業，如：寫字樓、公寓、酒店、別墅等，國家目前尚未做出具體規定，一般是由委托方與受托方共同協商確定。從目前北京市實際情況看，三星級及其以上物業， 收取管理費大體在人民幣16～40元／(平方米·月)，而以公寓收費最高。
　　三、別墅的物業管理
　　(一)物業管理的指導思想與原則
　　1.指導思想
　　別墅物業管理的指導思想是：
　　(1)有利于加強別墅的管理，保證住戶的人身、財產安全，生活方便舒適，物業保值增值。
　　(2)有利于物業管理公司自身的發展。
　　(3)有利于為物業管理公司股東創造一定的經濟效益。
　　2.原則
　　物業管理的原則是：全心全意為業主服務，一切從有利于業主和用戶的角度出發，搞好各項管理和服務工作。
　　(二)別墅物業管理的關鍵性
　　根據上述別墅的特征與特性以及管理的指導思想和原則，別墅的物業管理與服務，除了與寫字樓、公寓等相同之處外，應重點做好以下幾個方面的管理與服務工作：
　　1.要特別抓好消防與保安工作
　　前面我們已經講過，能夠購買得起或租住得起別墅的一般都是有錢的人、社會經濟地位比較高的人。因為有錢、因為社會經濟地位比較高，財產比較多，就更容易引起壞人的注意。因此，物業管理應特別突出加強消防與保安管理工作，要實行封閉式管理，24小時全面巡 邏、全面監控；對進出的人員進行監視，外來人員一律實行登記制度，對來訪客人，還要電話征得住戶同意后，方可放入。要采取一切有效措施，確保住戶的人身、財產安全。
　　2.要搞好環境綠化工作
　　一般居住在別墅群里的住戶，絕不僅僅是解決居住的問題，而是講求享受，除了要求要 有一個安全的居住條件外，還要求有一個清靜、優美的生活環境。因為一般別墅都是2～3層 小樓，獨門獨院，樓前房后空地很多，如：位于北京東北郊溫榆河畔的麗京花園別墅，占地 20萬平方米，建有389套別墅，平均每套占地514平方米。而園內建有人工湖泊水域面積高達 6500平方米；綠化面積占總建筑面積的60％，人均占有綠地110平方米。給環境綠化提供了 前提條件。因此，物業管理應特別注意搞好環境綠化工作，為住戶創造出一個花園式的居住環境，使棟棟別墅，掩映于綠蔭叢中，處處鳥語花香。
　　3.搞好全方位服務
　　為方便住戶，物業管理要在保證設備設施安全正常運行、衛生保潔達到標準要求、禮貌 服務符合規定標準的前提下，搞好多種服務，如：通訊、商業網點、餐飲、康樂、各項體育場所、學校、代訂報紙、代購物、代送子女上學等。