物業管理質量表現形式

市場競爭常常導致人們去追求認為拔高的，甚至是虛假的質量榮譽，物業管理的服務特性又常使質量標準變得捉摸不定。但是如果我們透過各種管理狀況進行研究的話，可以看到管理質量的優劣總是客觀存在的，是不以認為描述和掩蓋而改變的。這些內在質量通過三個方面表現出來：


1、物業管理質量的物化表現


管理質量的物化形式就是通過所管物業（建筑、設備、設施等）狀況好壞體現的物業管理質量，也就是硬件管理優劣體現的管理優劣。這種質量編寫是客觀的，不以人為描述和掩蓋而轉移的。


物業管理的基本目的是保持建筑物及設施設備的正常使用并延長壽命，物業管理的質量首先也是體現在這方面。不同水平的物業管理對建筑物及設施設備的使用壽命有著重大的影響。物業管理的水平有多高，其管理的設施設備的運行狀態就有多好，使用壽命就有多長。我們可以將一方的質量標準。物化的標準是客觀的，是可以通過設備的狀態來反映的，其設備狀態又是可以檢測的，用數字、指標等來反映的。因此所反映的管理質量也是客觀的、公正的，掩蓋不住的，任何低質量的管理都無法逃脫這一客觀標準的懲罰。有的物業管理企業通過各種關系或花重金評上優秀、先進，但是當你的設施設備故障重重甚至癱瘓、報廢時，套在頭上的各種美麗的光環都將黯然失色。


    在設施設備管理質量方面平時我們可以看到很多問題，例如：設備故障多，狀態差，常常不能正常運行，機房設備滴水滲漏現象嚴重，影響設備的設用壽命。造成以上問題的原因有：管理技術不到位，管理公司缺乏必要的技術人才和手段，經常出現操作失誤或不能進行正確有效的保養；管理制度不到位，該維護保養得不保養，導致建筑和設備過早損壞；管理經費維護不到位，設備維護保養不能正常進行，或是經常超負荷運轉。要求管理公司“少花錢多辦事，不花錢也辦事”，將質量與管理經費割裂開來看是不對的。管理質量與費用是成正比的，一定的管理質量要以一定的費用作保證。


2、物業管理質量的人化表現


通過接受管理和服務的人的評價所體現的管理質量就是物業管理質量的人性化形式。把業主（用戶）對管理的滿意程度作為衡量管理質量的客觀標準，是目前不少地方正在進行的研究。
管理就是服務，服務對象是人，服務質量的高低最終要由被服務的業主或客戶來評定，因此業主（客戶）對管理的滿意程度是衡量管理質量的主要標準。這種人化的形式也是客觀的，不以管理者的自我描述和掩蓋轉移的。


客觀質量標準的人化形式與物化形式有著密切的聯系。設備管理上不去，業主從根本上不會滿意。當然業主感受的往往是直覺，他不能完全深入設備管理的全部方面。因此人化的質量標準不能完全替代物化的質量標準。


管理提供的服務內容很多，清潔、保安、商務服務等等，哪一個方面工作不到位都會引起業主的不滿。因此人化得質量標準涵蓋了日常管理工作的全部方面，是很難的一個問題。任何一個物業在管理中，都不可能做到百分之百的滿意。這個方面滿意了，那個方面可能會不滿意；今天滿意了，明天又會不滿意。因此變不滿意為滿意，不斷提高住戶的滿意率成為質量管理的一條主線。


3、物業管理質量的貨幣化表現


質量的貨幣化表現是指管理費用使用情況所體現的管理質量狀況，即是否能以最經濟的手段達到最佳管理水平。


管理是一種經營行為，管理過程與管理費用的收繳和支出緊緊聯系在一起，它與管理質量的高低有著不可分割的關系。以最經濟的手段實現最佳的管理效果是所有物業公司追求的目標，也是所有業主對物業公司的期望。因此通過費用看管理質量成為衡量物業管理的又一個客觀標準。


在總體上，管理質量是與管理費用成正比的，管理越好，管理成本就越高。世界上不存在招待所的管理成本產生五星級管理質量的事情。但是同樣管理質量的條件下，不同的公司會有不同的管理成本，這也是事實。所謂價廉物美，是人們對一般產品的一種需求欲望。我們所追求的是高質量管理下相對比較經濟的管理成本。經濟運作不當，既影響設施設備的維護保養，又常常是業主住戶對管理公司不滿意的一個焦點。經濟合理并經得起檢查的財務報表時質量管理的重要體現。如果以管理水平來表述：在相同管理質量條件下的管理成本越低，期管理水平就越高；管理成本越高，其管理水平就越低。反之，在相同的管理費用條件下，管理越好，說明管理水平越高；管理越差，說明其管理水平越低。