物業管理項目經理

    物業管理項目經理是指取得物業管理行政主管部門頒發的項目經理崗位資格證書，并接受物業管理企業委派，實施物業管理服務的項目負責人。項目經理對所任職的物業管理項目負有依照物業管理服務合同的約定及物業管理的相關規定實施管理和服務的責任。


    一、物業管理項目經理隊伍的現狀


    物業管理從無到有，從小到大，實現了歷史性的跨越。物業管理從業人員的素質總的來講正隨著行業的發展在逐步提高，但是問題也很明顯，矛盾比較突出，一定程度上影響和制約了物業管理行業的持續健康發展。這既有隊伍素質的自身原因，也有行業主管部門監督管理缺位的原因。歸納起來，物業管理項目經理隊伍主要存在以下問題：


    1．業務水平不高。物業管理是一個新興行業，尚未建立起完善的行業管理標準和從業人員行為規范，加之近幾年來發展較快，物業管理從業人員許多都是“半路出家”，多來自“轉制、轉崗、轉業”人員及農村剩余勞動力，相當一部分人沒有經過物業管理培訓{，素質參差不齊，他們的職業道德、專業技術、應急能力、法律水平等都難以適應不斷提高的物管工作要求。加之物業管理企業忽視自身建設，普遍缺乏對從業人員的培訓，對管理隊伍沒有建立嚴格的崗位責任制、工作標準，有的企業即使建立了責任制及標準，但沒有一套行之有效的考核標準和考核辦法，尤其是對職工不能經常進行專業技術培訓和職業道德教育，使得業務水平提高不快，管理服務工作很難到位。如果不改變物業管理項目經理素質偏低的現狀，不僅直接影響物業管理持續發展，而且難以適應新的挑戰。


    2．服務意識不強。許多物業管理項目負責人沒有經過正規的專業知識培訓，還有不少是由下崗人員等雜牌軍拼湊而成，普遍缺乏現代物業管理理念，物管公司服務仍停留在“掃地看門”的低水平上，近70％～80％的小區仍是低標準、低層次、初始化的基本服務和簡單服務，設施養護不到位，與業主需要的全方位、深層次的管理與服務相距甚遠。少數項目經理沒有擺正服務與管理的關系，以“管理者”自居，顛倒了主客位置，盛氣凌人，態度生硬，不遵守合同，收費不透明，經常和業主發生沖突，引起不必要的糾紛，甚至制造、激化矛盾，惡化了物管與業主的關系，嚴重影響物業管理企業的形象。


    3．專業人才不多。隨著社會的進步和科技的突飛猛進，高品質、高技術含量的物業越來越多，對物業管理行業的專業要求更高，難度更大，急需一批具有物業管理專業知識的高素質的管理人才。目前從事物業管理的人員當中，真正熟悉物業管理，懂經營、通技術、精業務的人才不多，有實際工作經驗、能獨立主持小區全面物業管理的中高級人才較少。特別是適應高檔住宅區管理的專業人才明顯不足，智能化建筑的物業管理專門人才嚴重缺乏，懂經營、會管理、  “一專多能”的復合型、創新型人才偏少。人才隊伍的薄弱及人才儲備的不足，很大程度上影響了物業管理行業的加快發展。


  二、實施物業管理項目經理制度的主要內容


  一是把好“準入關”。實行項目經理職業資格準入和持“雙證”上崗制度，一方面以行業準入的方式來提高物業經理的綜合素質，另一方面規范物業管理企業的行為，從而切實維護業主及使用人的合法權益。物業管理的項目經理或負責人必須持有建設部頒發的《全國物業管理從業人員崗位證書》和當地房產管理部門頒發的《物業管理項目經理崗位資格證書》，經執業注冊后方可擔任物業管理項目經理。物業管理項目負責人及擬任負責人需通過統一考試，合格后方可取得《物業管理項目經理崗位資格證書》。一名項目經理管理的物業項目數不得超過二個，且物業建筑面積的總和一般不超過20萬平方米。同時要加強物業管理后備人才的儲備，引導企業在物業管理實踐中培養高素質的項目經理，使物業管理企業成為人才的成長基地和搖籃。


    二是把好“培訓關”。長期以來，很多人都認為物業管理行業是一個勞動密集型、技術含量低的行業，其工作就是簡單的維修、清潔、綠化、收費和保安，不需要高素質的人才，因此一直缺乏良好的人才引進機制與培養機制。其實，物業管理作為一門新興行業，需要高學歷、高素質的人才，需要網絡等先進科技，也需要現代化的企業管理方式。隨著高檔物業的不斷涌現，沒有高素質的物業管理人才，便無法提供適應智能化、網絡化等高端需求的物業管理。因此必須強化對物業管理從業人員特別是項目經理的培訓力度，采取委托代培和在崗輪訓相結合的方式，有步驟地組織好項目經理培訓工作，加強對項目整體經營管理、成本控制能力、突發事件處置能力和房地產專業知識以及社會學、心理學等方面的學習和培訓l，進一步提高項目經理的業務素質，不斷增強他們解決矛盾的協調能力和處理突發事件的應變能力，擴大項目經理的人才儲備，增強行業發展的后勁。


    三是把好“考核關”。物業所在地物業管理主管部門要依照物業管理服務合同的約定及物業管理的相關規定對項目經理采用計分考核制，對其違規、違約行為進行扣分。對在一個考核周期內，所扣分值達到或超過一定分值的項目經理，吊銷其《物業管理項目經理崗位資格證書》，并對其處以一定期限內不得從事物業管理項目經理工作的處罰。不僅如此，項目經理的考核還要與其所在企業的誠信檔案掛鉤，作為對其企業考核的組成部分。要會同居委會、業主委員會抓好小區項目經理的日?？己?，綜合評定小區項目經理的管理水平，實行項目經理年檢制度，對不合格的項目經理，年檢時不予通過。同時，將小區經理的日?？己撕湍隀z與企業資質評定掛鉤，促使物業管理企業管理重心下移，真正做到管理責任落在小區。行業主管部門要通過建立、完善項目經理及其所在企業的誠信檔案和管理系統，加強考核與監督，并定期向社會公示企業和項目經理執業誠信檔案。