物業管理合同

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　　物業管理合同，是指業主或業主委員會代表區域內的業主與物業管理企業對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序等活動所達成的協議。

　　物業管理合同是物業管理企業在一定區域內開展物業管理的前提和依據。物業管理企業與業主、業主委員會系平等民事主體，物業管理企業的管理權源自業主的委托授權。這種授權通過物業管理合同實現。一旦業主委員會與物業管理企業簽署了合同，雙方的法律關系即告成立，雙方都應遵守合同。

　　物業管理合同在《物業管理條例》施行之前，大多稱之為物業管理合同，雖與條例規定的合同名稱僅為二字之差，但卻包含了不同的立法取向：物業管理合同強調的是“管理”；物業管理合同強調的是“服務”，突出了合同主體的平等性。

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　　《合同法》中未單設物業管理合同，以其性質分析，屬于提供服務的委托合同，業主委員會與物業管理企業形成委托關系。除具備一般委托合同特征外，物業管理合同還具有以下三個特點：

　　1．物業管理合同實現物業所有權與管理權的相對分離

　　業主享有對其財產占有、使用、收益、處分權利，也擁有對自己物業進行管理的權利?，F代建筑物所有權歸屬錯綜交錯，為協調眾多區分所有人即業主間關系，保持整體生活秩序和諧，使專業物業管理成為必要。物業管理合同促成物業所有權與管理權的相對分離，物業管理企業依據物業管理合同，負責對物業的管理，包括物業的維修、養護、利用、一定的處分。

　　2．物業管理合同受到一定的國家干預

　　市場經濟中的物業管理活動一般通過當事人自愿平等簽訂物業管理合同來進行。但物業管理涉及業主日常生活、城市正常秩序。從《物業管理條例》規定分析，物業管理合同的簽訂、履行等方面受到國家一定干預。如合同的主體資格方面，物業管理合同一方為委托方，即業主委員會，另一方為受托方，即物業管理企業。對于雙方的資格，法律作了明確規定。委托方一般是業主委員會，不應是單個業主或部分業主，而業主委員會則須依法定程序選舉產生。受托方也受限制，并非任何企業均能成為物業管理合同的受托方。我國對物業管理企業實行資質管理，物業管理企業只有依法申請領取資質證書，方可從事一定范圍的物業管理業務，否則不具有訂立物業管理合同的資格。

　　3．物業管理合同為要式合同，即應采取書面形式，《物業管理條例》第三十五條對此作了明確規定。

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　　在物業管理活動中，合同起著非常重要的作用，它是進行物業管理的根據。物業管理合同一般應具備以下主要內容：

　　1．合同主體。一方為某物業的業主或業主委員會，另一方為有相應資質的物業管理企業。

　　2．物業管理事項。物業管理事項主要是指物業管理企業應當提供的內容，包括：（1）物業共用部位、共用設備、公共設施的使用、管理、維修和更新等；（2）物業管理區域內公共環境衛生服務；（3）安全防衛服務；（4）物業檔案資料保管；（5）其他特別委托的物業管理事項。

　　3．服務質量。主要明確物業管理企業進行物業管理應達到的目標。

　　4．服務費用。指業主應當向物業管理公司交納的服務費用，該費用應根據不同服務項目由雙方協商確定，應當明確具體。

　　5．雙方的權利義務。雙方權利義務的具體內容與上述物業管理事項、服務費用等緊密相聯。物業管理企業可以根據有關法律、法規規定，結合實際情況，制定物業管理的詳細制度，如衛生公約、保安公約等；物業管理企業可依據物業管理合同、管理辦法等對物業區域實施管理，收取有關費用；要求業主委員會或業主大會協助與支持；但對重大事項應當取得業主大會或業主委員會的同意。業主委員會享有對物業管理企業的服務進行檢查、督促權利等。

　　6．專項維修資金的管理與使用。專項維修基金，是指專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造的資金。根據建設部、財政部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》規定，商品住房維修基金由購房者按購房款2%~3%的比例向售房單位繳納，售房單位代為收取的維修基金屬全體業主共同所有。物業管理企業根據實際需要提出使用計劃，由業主委員會進行審議、監督。

　　7．合同期限。物業管理合同應當約定明確的期限，包括明確的起算、終止日期。

　　8.違約責任。合同應約定不履行或不完全履行合同時各自所應承擔的責任。