現代各類物業的管理

隨著社會的進步、科技的發展，現代物業建造檔次越來越高，物業類型也日益豐富，相應地對物業管理要求也越來越高。熟悉現代物業類型與特征，了解現代物業的發展趨勢，對把握物業管理規律性、提高物業管理水平會大有幫助。
第一節 現代物業管理的主要類型與特性
一、現代物業的主要類型
現代物業按其房屋建筑的產權性質、使用功能、建筑高度及結構類型等不同可以有多種分類。常見的分類按高度將物業分為低層、多層和高層物業；從用途上分可分為住宅和非住宅，這種分類演變為目前國際上常采用的“四分法”，即從物業用途及物業管理開展的角度將其分為居住物業、工業物業、商業物業、特殊用途物業四個類型。
1．居住物業
現代居住物業主要包括新型單體多、高層住宅，公寓、別墅和綜合性居住小區等，其中尤以居住小區這種形式為多?，F代居住類物業日益呈現集中成片、建筑新穎、風格多樣、室內布局合理、裝修高檔、設備先進齊全、室外配套完善、環境潔凈優美、生活方便舒適等特點。
2．工業物業
現代工業類物業主要包括一般的工業大廈、工業廠區和特種工業建筑。工業大廈、廠房按生產的工業產品不同，分為標準廠房與非標準廠房兩類?，F代工業物業廠區規劃完整、建筑安全實用、機器設備系統先進、生產規范(多是流水線作業)，強調水、電、原料供應順暢，貨物起卸運輸方便，廢料、廢水、廢氣處理徹底，排運便利，場區清潔優美。
3．商業物業
商業物業也被稱為“商用物業”、“收益性物業”，包括辦公樓宇、商場物業、酒店物業、加油站、停車場等。
(1)辦公、寫字樓物業。辦公、寫字樓物業主要包括各行各業的行政辦公、業務大廈及商務寫字樓宇。其中，純出租的辦公樓宇，一部分有統一房型的辦公室，另一部分房型不固定，可以根據需要進行分割、組合?，F代商業化的辦公、寫字樓宇大多位于城市中心繁華地段，交通便利，建筑檔次高，外觀風格鮮明，內部裝修高檔，設施設備先進，管理服務周全。
(2)商場物業?，F代商場物業主要包括各類商場、購物中心、購物廣場及各種專業性市場等。其中，大型商場多集中在城市中心區或人流密度大的次中心區，而購物中心或購物廣場基本分為兩類：一類是封閉型的，大多是高層商廈，多位于市中心區；另一類是敞開式的市場和廣場型，一般由露天廣場、低層建筑物構成，包括附設的大型停車場，多處于郊區和鄉鎮高速公路邊。由于其進貨渠道寬，貨物品種多，場地運營成本低，售貨量大，商品售價相對較低，經營上占有一定優勢。
現代商場物業，建筑造型新穎別致，外觀裝飾注重獨特的廣告效應，內部裝修強調空間的充分利用，貨品齊全，購物方便，經營項目綜合配套，并著意營造豪華、高雅、溫馨的購物氛圍。
(3)酒店賓館物業。該類物業具體包括酒店、飯店、賓館、旅館等物業，主要功能是提供餐飲、住宿等服務。按建筑裝修標準不同及管理服務水平高低分為不同星級?，F代酒店賓館類物業外觀設計獨特，內部裝修豪華，服務項目齊全，多附有停車、購物、商務、會議、娛樂及健身場所，并注重特色服務、標牌效應和聯號經營。
4．特殊用途物業
主要指用于科研、教育、文體、衛生、軍事、宗教等用途的物業。在建筑和管理上有自身的特點和要求，此處不再一一列述。
二、現代物業的主要特性
現代物業除了有各自的特征外，還呈現一些共同的特性，歸結起來主要有以下幾點：
1．建筑等級高，裝修豪華，設施設備先進
現代物業廣泛應用新科技、新材料、新的施工工藝，建筑主體結構穩固，空間利用高度集約，內外裝修高檔豪華，設施、設備系統先進，建筑等級大大提高，建筑內涵更加豐富。 
2．建筑風格多樣，個性突出
新型建筑在設計、外觀上追求個性鮮明、風格多樣和民族時代特色，如著名的悉尼歌劇院，香港中銀大廈、會展中心等許多建筑都以獨特的藝術化的外觀設計、新穎的幕墻裝飾、豐富的色彩搭配給人留下深刻印象，使人產生豐富聯想，從而揚名世界；
3．使用類型多，功能多樣 
隨著社會經濟的發展、分工的深化、新興行業的不斷涌現，對物業使用的特殊要求必然導致物業類型的日益增多(如傳媒業的現代報業大廈、廣播大廈、電視大廈等)。與此同時，即使同一物業，也常常融多功能于一體，如大型建筑常集居住、商業、辦公、餐飲、娛樂等多功能于一體，以最大限度地發揮物業的使用價值。
4．講求與人性、環境的協調統一
現代物業強調與自然環境及城市地域特點的兼容，強調無論是外觀還是內部空間布局裝修，盡量能給人以視覺等多種美感享受，使用便捷舒適，達到建筑與自然和人的和諧統一。
5．科技含量高，趨向智能化
現代物業無論是規劃設計還是本體建造、使用管理，無一不體現高科技的應用?？萍嫉膽迷诠澕s建筑投資、增加建筑安全性、豐富建筑內涵、發揮建筑整體功能等方面起到非常關鍵的作用。自動化、智能化是多學科高科技的結晶，也是現代物業發展的一大方向。
6．管理要求高，技術性強
現代物業不僅建筑本身標準高，其設施設備也更加先進，加之使用上的高技術性，必然對管理的專業性、技術性要求越來越高，