物業管理的風險

物業管理企業風險識別

物業管理風險一般是指物業風險和物業管理企業經營所帶來的風險。避免風險的發生是需要企業事前對各個具體的環節進行風險識別，查找并確定可能給企業帶來風險的風險源，通過企業對風險的識別，有針對性的采取有效的糾正預防措施，實施全面的監控來防范風險。

一.責任風險：物業管理企業從事的是一種受托管理，因此對于物業管理企業來說，面臨最多的風險就是責任風險。

1.物業違規裝飾裝修帶來的風險：物業使用人違規裝飾裝修，引發的鄰里糾紛等事件，給物業管理企業的管理帶來了較大的難度，甚至物業管理企業要承擔一定的裝飾裝修引發的管理責任。

2.物業使用帶來的風險：因物業使用人占用公共區域堵塞消防通道、損壞共用設施設備、高空拋物傷人等行為引發的傷害或經濟損失事件，責任人的不確定性，致使物業管理企業承擔著風險。公共區域路面不平導致行人摔傷，共用設備設施損壞等因物業管理存在瑕疵或當事人的疏忽而發生的意外事故，造成人身傷害或財產損失的事件發生，物業管理企業也避免不了要承擔一定法律責任風險。

3.公共安全風險：物業使用人對物業管理安全防范主體的責任認識不清，將安全防范責任強加給物業管理企業，導致物業管理企業與業主在安全管理方面增加糾紛，為此物業管理企業也投入了較大的人力、物力，也承擔了許多額外責任。

4.物業管理企業員工服務提供產生的風險：受物業管理企業員工綜合素質與專業技能限制，致使許多服務不到位或違規操作引發的風險，企業雇用員工，員工的行為代表企業的行為，物業管理企業也要承擔員工不當行為而造成的相關責任。

二.市場風險：

1.盲目拓展業務帶來的風險：由于物業管理企業缺乏風險意識，常常在未對承接項目做出深入調查時就盲目的做出承接的決定，結果，當物業管理企業接管項目后，收取的管理費不能滿足實際成本支出的需求，入不付出的經營導致物業管理企業無法承擔。

2.惡性低價競爭帶來的風險：有些物業管理企業為了獲得樓盤，不惜一切代價低價進行競爭，結果導致企業嚴重虧損。

三.法律風險：業主委員會的行為不規范，法律對業主委員會的權利和義務缺乏明確的規定。物業管理企業又欠缺法律意識，對本身的權限不了解，沒有行使或超越權限，都將給企業帶來風險。

五.財產風險：物業管理企業缺乏嚴格的安全及消防管理制度和措施，火災或盜竊的情況就有可能發生，使企業財產受損。

六.企業員工人身風險：主要來源于配電設備、電梯等維修保養中引起的人身傷害事故和物業的固定性帶來物業管理的分散性，從而帶來的交通事故的風險等。



物業管理企業風險產生的原因分析

作為物業管理企業來講，必須通過對風險產生的原因進行分析，有針對性的采取糾正預防措施，以避免給企業帶來不必要的損失。物業管理企業風險的產生，究其原因主要有以下幾點：

一.缺乏風險意識：企業沒有風險意識，就等于失去了警惕，本來可以發現和避免的風險也無法規避。

二.物業管理從業人員素質不高，缺乏管理經驗，難以應付物業管理中復雜多變的情況，從而給企業帶來了風險。

三.物業管理法律法規不健全：物業管理的法規長期滯后于物業管理發展的實踐，結果使許多問題缺乏明確的法律依據，這樣就加大了物業管理企業的風險。

四.物業管理合同風險：物業管理企業在簽訂合同時沒有明確約定相關責任或忽視相關條款，甚至做出一些承諾，致使在合同履行過程中處于被動局面。

五.  缺乏政府及時的支持：政府對物業管理中發生的問題不能及時反應，也給物業管理企業帶來了極大的風險。

六.缺乏保險意識：由于物業管理企業缺乏保險意識，同時也為了節約成本支出而未上保險，一旦發生意外，物業管理企業將承受巨大的損失。



如何規避并控制企業風險

一.日常物業管理過程中規避企業風險應遵循以下幾個原則：

1 掌握法律法規，提高風險意識：物業管理企業必須學會運用法律法規行使權利，約束自已的行為，提高風險防范意識。

2 謹慎承諾，避免合同風險：《物業管理條例》第36條規定物業管理應當按照物業服務合同的約定提供相應的服務，物業管理未能履行服務合同的約定，導致業主人身財產受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

3 完善管理，防范各類安全事故：各類事故的發生，究其原因總是與管理制度、工作職責、管理流程不落實或落實不到位有直接的關系，如巡邏不到位、記錄不完整、故障或安全隱患未及時排除、未按職責要求履行等，一旦有事故發生，這些常常成為法律訴訟的焦點，所以防范各類安全事故，作為物業管理企業首先要強化全體員工的責任意識，同時應建立完善的管理制度與管理流程，嚴格的貫徹予以落實。并根據企業的發展需求不斷地完善各項管理制度及流程，為各項服務的開展提供有效、充分、可靠而有力的保證。

4 提高保險意識，適當進行風險轉移：購買保險是一種非常有效的轉移風險的手段，通過保險可以將自身面臨的風險很大程度上轉移給保險公司。

5 提高員工對潛在風險的警覺：在企業內部加強風險管理知識的宣傳普及和員工的培訓工作，讓員工從意識上提高對風險的防范與警覺，真正將這種意識貫徹落實到實際工作中。

6 采取降低風險損失的保護措施：嚴謹地履行合同簽約，規范物業管理企業各類通知、知會等與相關方的往來文件，建立完善的交接手續，以規避責任風險。

7 建立規范而完善的風險管理體系：建立起一套科學而標準的風險控制體系，通過風險控制程序和處理流程的完善，將風險管理的目標及具體措施落實到每個實際操作流程中，定期檢查并根據實際情況進行必要的調整，以達到持續改進的目的。

8 對員工和財產提供相應的保護措施：通過給員工和企業財產上繳保險等措施以降低企業風險。 

二.物業管理企業控制風險應采取的方法

1.風險管理是物業管理企業不斷完善不斷發展的關鍵環節。在管理工作中引入ISO9001質量管理體系，通過制定質量管理體系作業指導書、程序文件等一系列操作性強的體系文件，使復雜的管理變為有序的、可操作的、可追溯的連續性活動，以避免服務的不完善或管理疏忽導致的客戶投訴、財產損失、人身傷害等事件而引起的法律責任或索賠。

2.面對激烈的市場競爭，也要對投標方案進行評審及可行性研究，針對不同的物業項目，充分考慮客戶的實際能力和消費水平，以減少物業管理企業在市場競爭中決策錯誤帶來的風險。

3.對各種可能發生的突發事件，編制完善而有效的演習方案，定期進行實戰演練，通過現場演練，判斷分析各崗位員工應急處理能力，根據演習結果的有效分析，制定詳細的解決與應對措施，對不符合流程進行修訂，做好應急處理準備，盡可能通過各種措施的執行降低企業風險。

4.經常檢查確定風險識別的全面性、充分性、有效性，不斷識別、分析新出現的風險并有針對性的制定糾正預防措施，對其進行有效的處置，采用多種控制手段，將風險控制流程和風險管理目標真正貫徹落實到物業管理企業每個員工、各個崗位及每一個具體的工作環節，以充分避免各類風險給物業管理企業帶來的損失，促進企業經營、管理、服務工作的不斷持續改進，以確保物業管理企業的長期發展。 

    風險指未來的不確定性帶來的可能損失，是收益或結果偏離期望值或平均值的可能性。物業管理風險是指物業服務企業在服務過程中，由于企業或企業以外的自然、社會因素所導致的應由物業服務企業承擔的意外損失。
    風險的危害包括：
    （1）給公司帶來經濟損失；
    （2）使企業的各項計劃和工作處于不確定狀態；
    （3）給公司的質量和聲譽帶來危害。
    正因為風險具有明顯的危害性，所以物業服務企業和從業人員應該掌握風險管理的理論和方法，毫不夸張地說：風險控制能力是企業和個人深層次能力的體現。
    對于風險的認識通常存在兩種誤區：一是忽視風險，認為風險既然是小概率或極偶然發生的事件而不正視它是非常危險的，對現代化程度高、價值大或地位重要的項目尤為危險；另一種錯誤的認識是：風險是不可預料的天災人禍，所以也是不可抗拒的。風險控制的理論和方法正是針對風險的特性，進行科學和系統的預防或將風險帶來的損失降低到最小。大量的實踐證明這種理論和方法是有效的，并且在各個領域得到了廣泛的應用。
    物業管理的風險因素主要有四個方面：
    自然條件造成：臺風、雷電、水災、氣候變化等；
    設備因素造成：設計不合理、設備有缺陷、老化和腐蝕等；
    管理因素造成：制度不合理或不健全、制度執行不力、監督不嚴、人員素質不高等；
    人為因素造成：由于工作人員的生理或心理因素造成操作失誤失職、人為破壞、業主糾紛等。
    物業管理的風險類型包括早期介入的風險、前期物業管理的風險和日常管理的風險，其中日常管理風險按行為主體分類包括業主、物業使用人在使用物業和接受物業服務過程中的風險、物業管理項目外包服務過程中的風險、市政公用事業單位服務過程中的風險、物業管理員工服務過程中的風險、公共媒體宣傳報道中的輿論風險等。