物業管理

　　一、物業管理的概念
　　物業，具有財產、資產、地產、房地產、產業等方面的含義。按照物業類型的不同可以簡略地分為土地和建成后物業兩種。顯然我們這里所探討的物業屬后者——建成后物業，即：已建成投入使用的建筑物、建筑物配套設施與附屬設備及相關土地。

　　物業管理就是物業管理經營專業機構人員，受物業所有人(業主)的委托，依照有關的法律、法規，按照合同或契約，運用現代化的管理科學和先進的維修保養技術，以經濟的手段管理房屋及其附屬設施，并對房屋周圍的環境實施有償管理活動的總稱。

　　二、物業管理的行業性質
　　物業管理以服務為宗旨。

　　物業管理是市場經濟管理模式下的經營型服務性的管理。

　　物業管理實施的實體是具有法人資格的專業企業。

　　物業管理管理的客體是受委托人委托管理的房屋及其附屬設施，以及房屋周圍的環境。

　　物業管理企業與業主之間是一個委托與被委托、服務與被服務的關系：由于房屋產權屬個人所有(產權多元化)，物業管理企業通過合同或契約，接受業主的委托(雇傭)，代表業主對房屋及其附屬設施、外部環境實施管理。業主處于主導的地位，而物業管理企業則是一個“管家”的角色。

　　物業管理的內容：物業管理企業除了要對物業進行維修養護以外，還要提供專項服務和特約服務——多功能、全方位的統一服務。

　　物業管理企業提供的服務是有償的，實施“以業養房”的方針。

　　三、物業管理的服務范圍
　　由于社會生活水平與質量的提高，物業管理的服務范圍已由提供一般的房屋維修保養、清潔衛生、保安等，發展到了一個為業主(住戶)提供優質生活服務與優良生活環境的水平。概括起來可劃分為以下四類：

　　1)物業管理的基本業務

　　物業管理的基本任務就是對物業進行日常維修保養和計劃修理工作。對于一項物業來說，其房屋建筑、機電設備、供電供水、公共設施等都必須時時刻刻處于良好的工作狀態，否則就難以發揮該物業應有的效能。而這良好的狀態則又必須通過經常性的維護保養和計劃修理才能達到。因此，維護保養是物業管理最基本的業務，也是保持物業完好、延長其壽命的重要保證。

　　2)物業管理的專項業務

　　物業管理的專項業務包括下列幾個方面：

　　(1)治安保衛

　　保安人員要加強物業轄區內的安全、保衛、警戒等工作，還可以延伸為排除各種干擾，保持生活、工作環境的安靜。不管是住宅區還是其他類型的物業，具有良好的治安保衛就能確保業主和住戶的生命和財產的安全，并消除他們的后顧之憂。

　　(2)環境衛生

　　清潔人員要定時、定點收集和清運垃圾廢物，包括污水、雨水的排泄，保持物業及其周圍環境的干凈、整潔。

　　(3)消防安全

　　建立并執行消防制度，配備消防器械并使之常年處于良好狀態。

　　(4)園林綠化

　　從事物業轄區范圍內的綠化建設及保養，以提供清新適人的生態環境。

　　(5)日常修理

　　對于業主／住戶提出的報修項目，必須盡快地予以解決。

　　(6)車輛交通

　　統一管理物業轄區內的車輛停放，保持物業轄區的道路、過道、電梯、扶梯等平面及垂直交通的暢通。

　　3)物業管理的特色業務

　　物業管理的特色業務包括兩個方面：特約服務和便民服務。

　　特約服務主要是接受業主的委托，提供諸如車輛保管、房屋代管、室內清潔、家電維修、土建維修、裝飾工程、代購車船機票、代購商品、代付各種公用事業費、代訂報刊雜志、代聘保姆、家庭護理和接送小孩等內容豐富的服務項目。

　　便民服務是物業管理企業和社會聯合舉辦的服務項目，包括：商業網點、文體娛樂、教育衛生、交通網點(配置必要的物業轄區與市中心的來往班車網絡，并與交通部門協作在物業轄區內增設交通網點，以改善交通條件，為業主／住戶提供方便)。

　　4)物業管理的多種經營業務

　　目前物業管理企業開設的多種經營業務一般有：投資咨詢、中介、代理經租、住房交換、住房改建、房屋更新、開發裝潢、設備安裝和經營建材等。實行多種經營的物業管理企業則可以選擇其中的若干項開展多種經營業務。

　　上述四個類別的業務項目具有相互促進、相互補充的內在聯系。其中基本業務和專項業務是物業管理的基礎工作，任何物業管理企業要樹立起企業形象，均必須努力完成好這兩項業務，為企業的物業管理打下扎實的基礎；特色業務是物業管理在基礎工作上的進一步拓展，是從深度和廣度上進一步滿足業主和住戶的需要；多種經營屬物業管理企業的“副業”。

　　四、物業管理的特點
　　1)物業管理的社會化

　　物業管理的社會化是指物業管理將分散的社會分工匯集起來統一管理，包括房屋、水電、清潔、保安、綠化等等。每位業主／住戶只需面對一家物業管理企業，就應該能將所有關于房屋及其居住(工作)環境的日常事宜辦妥，而不必分別面對各個不同的部門；業主／住戶只需根據物業管理部門批準的收費標準按時繳納管理費和服務費，就應該可以獲得周到的服務。既方便業主／住戶，也便于統一管理，有利于提高整個城市管理的社會化程度，以充分發揮各類物業的綜合效益和整體功能，實現社會效益、經濟效益、環境效益、心理效益的統一和提高。

　　2)物業管理的專業化

　　物業管理是由專業的管理企業——物業管理公司實施對物業的統一管理。這種管理是將有關物業的各專業管理都納入物業管理企業的范疇之內，物業管理企業可以通過設置分專業的管理職能部門來從事相應的管理業務。隨著社會的發展，社會分工逐漸趨于專業化，物業管理企業也可以將一些專業管理以經濟合同的方式交予相應的專業經營服務公司——即我們通常所稱的分包商，例如，機電設備維修承包給專業設備維修企業；物業保安可以向保安公司雇聘保安人員；園林綠化可以承包給專業綠化公司；環境衛生也可以承包給專業清潔公司。

　　3)物業管理的企業化

　　物業管理單位的性質為企業，物業管理企業作為一個獨立的法人，按照國家《公司法》的規定運行，不受任何干擾，政、事、企完全分離。因此，物業管理企業必須依照物業管理市場的運行規則參與市場競爭，依靠自己的經營能力和優質的服務在物業管理市場上爭取自己的位置和拓展業務，用管理的業績去贏得商業信譽。當然，物業管理企業在運作過程中還要處理好與有關部門，如街道、居委會、公安、市政、公用、郵電、交通等行政或事業單位的關系，以“物業”為中心，相互協調。這樣就能使物業管理企業從管理上、經營上和服務上下功夫，為業主創造一個方便、安全、清靜、整潔的居住和工作環境。

　　4)物業管理的經營性

　　物業管理企業的服務性質是有償的，即推行有償服務，合理收費。物業管理的經營目標是保本微利，量入為出，不以高額利潤為目的。物業管理企業可以通過多種經營，使物業的管理走上“以業養業、自我發展”的道路，從而使物業管理有了造血功能。既減少了政府和各主管部門的壓力和負擔，又使得房屋維修、養護、環衛、治安、管道維修、設備更新的資金有了來源，還能使業主受到全方位、多層次、多項目的服務。

　　五、物業管理企業經營的一般原則
　　1)社會化管理與企業化經營有償服務相結合

　　為了加強城市管理，尤其是那些大量新開發的物業的管理，提高整個城市管理的現代化水平，充分發揮各類物業的綜合效益和整體功能，必須推行社會化管理、企業化經營有償服務的原則，即由物業管理企業統一實施專業化管理。物業管理企業是一種自主經營、自負盈虧、自我約束、自我發展的經濟實體，因此，物業管理企業在實施管理和提供服務的同時，必須依照市場經濟規律的要求，實行有償服務，按照誰享用、誰受益、誰負擔的原則，由享用人、受益人分擔物業管理費用。作為經濟實體的物業管理企業，其是否實現利潤是衡量物業管理企業市場經濟成效的重要標志之一，所以物業管理必須最終實現利潤。當然，實現利潤要依靠多方面的條件以及企業自身的經營素質，還需要積極地參與市場競爭。物業管理是一種市場行為，必須遵循市場經濟的一般做法，實行管理招投標制，由物業管理企業根據自己的經營能力、優質的服務和合理的收費，在物業管理市場爭得位置、拓展業務?！　?)業主自治管理與專業管理相結合

　　該原則要求業主在物業管理中應處于主導地位，即在物業轄區內成立業主管理委員會，以業主管理委員會為權力核心，由業主管理委員會聘請專業的物業管理企業實施管理。業主自治既體現在對重大問題進行決策和對物業管理進行監督上，也體現在簽定和遵守業主公約上。物業管理企業在接受了業主的委托后，應按照業主的意志和要求，通過專職的管理服務人員，對物業實施專業化的管理。由于物業管理的服務面很廣，所涉及的內容多且復雜，在物業管理中需要業主與管理人員互相配合。物業管理企業可以通過各種形式，諸如宣傳和介紹，正確使用物業和維護物業，組織業主參與各種公益活動，舉辦聯誼活動等等，促使業主積極參與物業管理，配合物業管理企業共同管好物業，使物業不斷升值。

　　3)全方位、多層次、統一管理

　　物業的產權性質決定了一項物業往往有多個產權單位或個人，而一項物業本身又是整體結構相連的，其設備也互相貫通，具有整體性和系統性。這就決定了物業管理只能通過統一、綜合的管理，才能使物業與環境相協調，充分發揮物業的功能作用，而不能繼續沿用傳統房產各自為政、分散管理的辦法。同時，隨著人們居住條件的改善，生活水平的提高，人們對物業管理要求的內容也會增加。

　　4)物業管理實行合同制聘用

　　物業管理企業通過合同或契約的簽訂，在明確了業主／住戶與物業管理企業的權利、責任和義務的同時，接受業主／住戶的委托，按照業主／住戶的意志與要求對物業實施管理，這種企業化經營的聘用制，不但有利于明確物業管理企業與業主／住戶之間的關系，而且更符合于市場競爭機制。業主／住戶有權選擇物業管理企業；物業管理企業就必須靠自己良好的經營和服務，才能獲得業主的信任，才能擠進和占領物業管理市場。

　　六、物業管理企業現代化對行業發展的要求
　　1)物業管理現代化的概念

　　所謂物業管理現代化，就是把現代社會科學和自然科學的理論和方法綜合運用于物業管理的活動之中，使物業管理的思想、管理組織系統、管理的方式方法、管理手段、管理人才、管理體制等全面走向現代化，把物業管理的效率和效能推向世界的先進水平。

　　(1)物業管理現代化是一個國際性的概念。

　　(2)物業管理的內容是全面的，包括管理思想、管理組織系統、管理人才、管理手段和管理方式方法等全面趕超世界先進水平。

　　(3)物業管理不是目的，而是手段。通過實現物業管理的現代化，提高物業管理的經營效益和效能，趕超世界物業管理先進水平，這才是物業管理現代化的最終目的。

　　2)物業管理現代化的內容

　　(1)管理思想現代化

　　所謂現代化的物業管理思想包括：

　?、佟皹I主／住戶至上，服務第一”。物業管理企業通過自身的服務，為業主／住戶排憂解難，并創造舒適、安全的生活和工作環境，獲取業主／住戶的長久信賴，使物業管理企業在競爭中生存，并不斷發展壯大。

　?、诎压芾碚叩乃刭|放在主要的位置，要求管理者同時具備良好的思想品德、工作作風和科學文化知識，不斷適應現代化的發展要求。

　　(2)管理組織系統現代化

　　管理組織系統，是管理組織中為實現預定的整體目標而由人、職位、任務和各種相互關系構成的系統。它通過明確的目標、任務結構和協作關系以及各部門的職責、權限等來調整各管理子系統及其成員的活動。

　　管理組織系統現代化，就是要求管理組織系統的各種構成要素，按照現代化的組織原則不斷優化，以適應現代化的目標要求?，F代化的組織原則主要有：

　?、偃蝿漳繕嘶?。即把一個單位要完成的任務化為目標，并把總目標分解為分目標，向各部門乃至個人層層下達。這可以使各部門權責分明，避免部門之間互相推諉。要明確每個崗位、每個職工、每個承包單位的工作責任和工作要求。通過目標管理，保證完成和超額完成公司的總目標，最大限度地提高經濟效益。

　?、趯I分工與協調相一致。管理機構按照不同的專業工種進行分工、組織和設置崗位，建立專業化的經營思想，使各部門集中精力完成好各自的任務。在各部門、各崗位完成好本職工作的同時，又考慮與其他部門、崗位之間的協調。

　?、圬煓嘞喾Q、集分相宜。責權相稱，即要求管理機構的領導層在明確下屬各部門、崗位職責的同時，賦予其與職責相應的權利，使他們在管理活動中有一定的自主性和機動性；集分相宜，指管理機構的領導層既要賦予下屬各級部門一定的權力，又保存著應有的權力。主要的決策權應集中在領導層。

　?、苡行У墓芾矸?。即：每一個管理者所屬的下級人數或者一個部門、崗位所管轄的范圍必須適當。其大小應該是由職務或崗位的性質、工作內容和工作人員的業務水平和工作能力等因素來決定的。物業管理現代化要求物業公司在確立公司各職能部門和管理處的管理幅度時，應充分考慮有效的管理幅度。

　?、菥筛咝?。指管理組織在設置組織機構時，應從實際情況出發來設置崗位，以節約更多的資金和人力，這是實現效益最大化的途徑之一。

(3)管理方式方法現代化

方法，是解決問題的程序、方式，是開展工作所采取的方法和形式。物業管理現代化要求物業管理公司的方式方法要圍繞著在符合客觀規律的基礎上富于藝術并不斷創新。

　　(4)管理手段現代化

　　管理手段，是指使用于管理活動的工具和設施?，F代化的管理手段要求管理工作中盡量采用先進的信息傳遞、信息處理設備，先進的檢測、監控裝置和電子計算機，使管理工作達到經濟、準確、及時、高效。

　　離開了現代化的管理手段，是很難獲取高水平的管理的，先進的管理手段，可以有效地減少人力、物力和時間，極大地提高工作效率。

　　(5)管理人才現代化

　　擁有現代化的管理人才，才可能擁有現代化的組織系統，才可能運用現代化的管理方法和手段，提高管理效率和效能。

　　(6)管理法制化

　　管理法制化，是將管理工作制度化、規范化和秩序化。

是指專業化的物業管理機構接受業主或業主委員會的委托，對業主所擁有的房屋及其設施、設備進行維修養護，并對相關環境和秩序進行維護的一系列管理和服務活動。