物業管理現代化

    一、小區物業管理現代化的內涵及其意義
　　(一)小區物業管理現代化的內涵及其意義

　　小區物業管理現代化，即是指在住宅小區物業及其物業管理中，以現代技術創新和科學管理為宗旨，運用現代化管理手段，使物業的硬件與軟件管理，走向科學化、制度化與規范化管理的活動過程。

　　住宅小區物業及其物業管理作為我國新興的轉型性行業，正在迅速發展與崛起，它是改革、開放以及建立社會主義市場經濟的客觀需要，是我國城鄉住宅房屋管理體制，由粗放型管理向集約型與現代化管理轉換的客觀需要。因而，其管理與服務職能的發揮，必須以實現 管理現代化為前提，最大限度的使用現代化手段，如科技創新手段、計算機管理手段等，去實施硬件(如房屋、設備與設施等)和軟件(如產權、產籍、組織制度、管理方法等)的科學管 理。通過內部不同層次的管理活動，進而達到科學化、制度化與規范化管理以及管理層與作業層人員素質不斷提高的目的。顯而易見，小區物業管理現代化的實際意義就在于：

　　首先，它要求管理思想更新。即要確立現代企業管理意識，包括經營戰略、市場觀念、 資金運用、服務質量、時間、效益等觀念更新。也就是說要打破傳統的行政福利性的房產管理理念，樹立起社會化、專業化、企業化、經營型的現代化小區物業管理新思想、新觀念。 

　　其次，它是實現組織管理現代化的需要。就是根據現代企業組織原則，建立和完善企業管理體制，設置和選擇管理組織機構，目的是提高工作效率，適應房地產物業管理需要。

　　第三，它是管理方法實現現代化的重要標志。就是要根據企業自身的技術水平，選用一系列與其相應的現代管理方法，如現代經營決策方法、計劃管理方法、經濟數學方法等等。 

　　第四，它是管理手段實現現代化管理的反映。就是要運用一系列企業現代管理必須的管理工具，如先進的監控手段、電子計算機、管理信息系統等等。

　　第五，它是實現管理人才現代化需要。人才現代化是小區物業管理現代化實現的根本。 一切先進的管理方法、手段都要在人的使用下才能發揮作用。管理人才現代化就是要培訓和造就一大批掌握現代管理藝術，具有指揮才能、參謀才能、監督、執行才能和各種專業知識 的現代管理人才。

　　(二)小區物業管理現代化的必然性

　　小區物業管理現代化已是跨世紀管理的時代要求與必然。即是社會實踐與社會發展的客觀需要。就現階段而言，這種必然性主要體現在以下幾個方面：

　　1.小區物業管理現代化是市場經濟發展的必然趨勢

　　黨的十四大提出我國經濟體制改革的目標是建立社會主義市場經濟體制。我國目前正逐 步由傳統的經濟體制向社會主義市場經濟轉變。市場經濟的建立，要求企業轉變經營機制，因而也就勢必要求企業在管理思想、管理組織等方面適應市場經濟的發展趨勢，轉變傳統的 房屋管理思想，樹立現代的社會化、專業化、企業化的經營型管理思想，這樣從思想上與市場經濟的發展要求保持一致性，進而在組織上、管理方法、手段及人才上逐步適應市場經濟 的發展要求。

　　社會主義市場經濟的發展，使住宅物業才能以企業化形式出現，小區物業房屋已不再是 福利分配，而是商品置業或經營。這一觀點的確立，才使得一些城市的房管部門率先把小區物業視為商品來經營，對小區物業開始從單純的管理型向經營型轉變，小區物業管理才發展 成一個新興行業，而市場經濟的發展又離不開管理的現代化。管理現代化是經濟體制改革的一項重要內容，而小區物業管理現代化只有盡早抓起，才能跟得上時代的步伐，才能在市場 經濟的大潮中顯示出旺盛的生命力，也才能發揮其應有的職能作用。因此，小區物業管理的現代化是我國市場經濟發展的必然趨勢和要求。

　　2.小區物業管理現代化是我國房地產業發展的要求

　　在許多國家或地區，房地產業是經濟發展的重要產業，素有經濟發展的“晴雨表”之稱 。而房地產業在我國興起，房地產市場在經濟中涌現，是黨的十一屆三中全會以來改革開放的產物，短短的十多年來，對我國經濟的發展，起著重要的促進作用，隨著房地產業的發展 ，房地產綜合開發的成效十分顯著，大量的住宅小區和高層樓宇及各類房屋都投入了市場，建設項目的增多，建設規模的擴大，建設方式的多樣化以及產權多元化的格局，都給房地產 管理特別是房地產進入流通領域后的物業管理提出了新的要求。隨著房地產的市場化，原有的那套行政性福利型的房屋管理體制越來越不適應新形勢發展的需要，在這種情況下，物業 管理作為房地產綜合開發和住房體制改革相配套的綜合性管理形式必然要滿足房地產發展的需要，這種需要的實質，是必須擺脫過去那種自建自管的分散管理體制，克服了過去各自為政、多頭管理、互相扯皮、互相推諉的舊體制的種種弊端，盡快建立起組織機構健全，以其社會化、專業化和企業化的現代化管理服務于新建住宅小區的住宅商品化的消費管理。我國 房地產業的健康、順利發展，也就越是需要小區走物業規?；洜I之路，提高管理水平，在客觀上必然要求小區物業管理實現現代化。

　　3.小區物業管理現代化，能夠滿足住區群眾日益增長的對改善居住環境的需求

　　小區物業管理的一個重要功能就是為業主和租戶創造與保持一個安全、舒適、文明、和 諧的生活和工作的環境。隨著經濟的發展和人民生活水平的提高，人們對生活和工作空間及環境都有了越來越高的要求，特別是住宅小區的大量涌現和房改的不斷深化，當人們遷入寬 敞明亮、裝飾一新的居室后，就會更加期待有一個文明、詳和、安全、優雅、舒適的生活環境，呼喚著房屋維修、安全保衛有保障，渴望生活服務設施健全并實施現代化小區管理。滿 足住區群眾的這種要求，以“用戶至上、服務第一”的宗旨，不斷健全管理制度，完善服務機構，向小區住戶提供全方位的綜合服務，為建設優美、安全、文明的居住環境創造條件， 是小區物業管理的義不容辭的責任，因此，小區物業管理只有以現代化管理為手段，才能不斷滿足住區群眾日益增長的對改善住區環境的需求。

　　4.小區物業管理現代化有利于推進城市管理的現代化

　　小區物業管理推行的是變過去那種單純的房屋維修為實施全方位的維修、養護及綜合服 務管理，變政府部門行政性、福利型管理為企業化、專業化、經營型的有償服務管理，因而，通過小區物業管理現代化的實施必然為城市管理的現代化帶來生機。使物業管理成為城市 管理現代化的一個窗口行業。由于小區物業管理的現代化，必然會在小區管理與服務中，推進城市管理現代化的進程。由于小區物業管理現代化不僅僅是房屋及設備、設施、管理，而 且它還包括小區地產管理、治安、環衛、生活服務等的管理，在實施社會化、專業化的小區物業管理當中，就會大大提高城市管理的社會化和專業化水平，因此，小區物業管理現代化 必然是加快城市現代化管理水平的客觀需要。

　　二、小區物業管理現代化的內容與途徑
　　(一)小區物業管理現代化的內容

　　小區物業管理現代化是一個不斷發展、創新的動態活動過程，隨著城市現代化的發展和 小區現代化房屋、設備與設施以及家庭生活水平的不斷提高，小區物業管理現代化的內容與衡量標準也會不斷地發生變化。某些設備與設施現在看，是符合現代化標準的，但過一段時間它又變成落后的了，所以現代化的內容與方法既應是相對穩定的，也不是一成不變的。就前述現階段的小區物業管理現代化的意義中，我們也不難理解，管理現代化的內容應包括： 

　　1.管理理論的現代化

　　管理是科學，管理也是生產力，要使管理現代化必須在小區物業管理中掌握、學習現代化管理理論，用現代科學管理理論來指導管理實踐，是小區物業管理現代化的必備素質。如小區物業管理理論與家務、系統工程學、管理方法論及房屋維修技術、行為心理學等。

　　2.管理思想的現代化

　　小區物業及其物業管理，從企業化經營與管理的角度，它是從事住宅長期消費活動的經濟實體，因此，要加強現代化管理，物業管理者就要樹立新的思想觀念，如創新、改革、服務、承諾、時間、效果、經營戰略等觀念。

　　3.管理機構的現代化

　　管理機構現代化的主要標志是管理的高效率，這就要求機構設置要科學、機構層次少而 精，職能部門有機聯系，凡事有人管，大小事有人抓。只有機構設置符合現代化要求，管理現代化也就有了組織保障。

　　4.管理方法現代化

　　方法現代化是兩個根本性轉變的客觀需要，簡單的粗放型管理已不能適應管理現代化的要求，廣泛地采用數字方法、定性與定量分析的方法，是實現從靜態管理走向動態管理的最佳選擇，只有管理方法的現代化，才能使小區物業管理作到事事有標準，人人講標準，在標準化活動中推行管理方法的現代化。

　　5.管理手段的現代化

　　管理手段現代化的主要標志，是電子計算機在小區物業管理與服務中的廣泛應用。無論是小區物業機構的職能業務管理，還是綜合家庭信息服務，都應采用這一現代化管理手段。手段是達到管理現代化的重要途徑，只有手段的現代化才能達到管理的高效率。

　　6.管理人員的現代化

　　管理人員現代化是實現全方位管理與服務的最活躍的因素。小區物業管理的社會化、專業化，必然要求要有一大批專業化的管理人員參與管理與服務。只有依靠對人的智力開發，才能使管理逐步走向現代化。

　　(二)小區物業管理實現現代化的途徑

　　為實現小區物業及其物業管理的現代化管理內容，其途徑是多方面的，一般說，應從以下幾個方面入手：

　　1.樹立全新的管理思想，是實現管理現代化的基礎

　　管理思想的現代化是管理現代化的靈魂，沒有管理思想的現代化，也就談不上其他管理方面的現代化。

　　要實現物業管理現代化，首先要轉變思想觀念，即從傳統的行政性福利性的房管模式向 社會化、專業化、企業化的經營型現代化管理模式轉變。這種思想觀念的轉變是市場經濟的發展要求的。

　　在計劃經濟體制及轉型過程中，隨著經濟體制的改革，小區物業管理體制在不斷改革中 已初步形成。許多城市的小區物業管理在借鑒香港和國外物業管理經驗的基礎上，結合國情，已走出了一條適應社會化、專業化、企業化物業管理新思路。因此，要搞好物業管理，現 代化就不能受傳統觀念的束縛，樹立全新的管理思想是實現物業管理現代化的根本途徑。

　　2.組建全新的物業管理組織機構，是實現小區物業管理現代化的保證

　　物業管理機構現代化，就是按照現代小區物業管理的發展要求，不斷地調整、完善企業化管理組織，使其達到管理與服務的同步發展。一般情況下，小區物業的組織機構是否保證了管理現代化的實施，其衡量標準主要包括３個方面：

　　第一、小區物業管理組織機構的建立，應符合管理工作的一般規律，即是否符合規范化管理的要求；是否能滿足管理職能間的內在聯系；是否能滿足小區物業管理與服務的特殊要求。最終能促進物業的管理與發展。

　　第二、小區物業管理組織的現代化程度，是否已達到管理組織原則要求的驗收標準，是否具備同行業領先水平。

　　第三、衡量小區物業管理組織機構是否現代化的重要標準，就是看物業管理與服務，是否達到質量優，維修工期短，維修成本低，用戶是否滿意；企業化管理與服務的整體效益( 即社會效益和企業效益)是高還是低，以經濟效益的高低可以反映出管理組織是否適應管理 的要求，也體現著管理組織機構發揮職能作用的程度。

　　以上三個標準主要是從質的規定性上來衡量小區物業管理組織機構的現代化程度，其中 ，第３條效益標準可以用一系列指標來反映企業的經濟效益，即從量的方面來衡量，反映管理組織現代化的實現程度。在實際工作中，也可以從縱向與橫向兩個方面進行衡量，縱向衡 量就是把企業管理組織的過去與現在進行比較，反映企業管理組織的發展階段與程度；橫向衡量就是把我國小區物業管理組織機構的現代化程度與同期的行業內、行業外的先進企業管 理現代化相比較，反映兩者之間的差距，通過對上述三個方面的縱向與橫向的衡量，也能夠從不同側面看出小區物業管理組織現代化的程度。

　　3.運用現代化管理方法，是小區物業管理現代化的重要途徑

　　現代管理方法的特點主要有以下幾點；

　　第一，科學性。即現代管理方法是以現代科學技術為基礎的，是系統論、控制論、信息論的具體應用。

　　第二，定量性?，F代管理方法一般建立在現代數學基礎之上，有越來越明顯的定量化趨 勢。

　　第三，完整性?，F代管理方法一般都較為完整，一般都有明確的目標、一定的制約條件、達到目標的程序和方法、良好的信息反饋等。

　　第四，通用性?，F代管理方法都有比較廣泛的適用范圍。如ＡＢＣ管理法，不僅應用于 庫存管理，而且還可應用于資金管理、人事管理等。

　　第五，全面性。即現代管理方法應用范圍的全面性和所賴以產生的現代科學技術的全面性?，F代管理方法中，有的方法涉及人的管理，有的方法涉及物的管理，有的方法是對二者的管理。

　　第六，智能性。即以電子計算機為手段?，F代管理方法與電子計算機輔助管理互相依存、互相配合現代管理方法的應用越來越多地以電子計算機為手段。

　　現代管理方法的種類很多，對于小區物業管理來說，現代管理方法在各業務職能管理領 域的應用是比較重要的，因為它有助于各專業人員根據實際工作需要，有重點地學習和掌握與本職能管理有關的現代管理方法，便于有關部門組織現代管理方法的培訓，還有利于現代管理方法按職能配套應用，以便更好地發揮職能作用。在各業務職能管理領域中，可以采用如下現代化管理方法：

　　(１)管理決策方法，包括：市場調查法、預測法、決策法、維修評估法和信息分析法等。

　　(２)計劃管理法，包括：全面計劃管理、網絡計劃技術、維修投入產出等方法。

　　(３)物資管理法，包括：全面房屋與設備維修管理、物資的保管、物資質量標準等方法。

　　(4)理財方法，包括：全面經濟核算、目標成本、價值工程等方法。

　　由于管理方法現代化是小區物業管理現代化的重要衡量標準。因此，在小區物業管理中 推行和采用現代化管理方法并不是件容易的事。首先，它要求小區物業管理層要以身作則的學習并運用現代化管理方法；其次，要加強組織培訓，為管理人員掌握現代化管理方法創造條件；最后，在推行現代化管理方法時，要貫徹由簡到繁，由單項到多項，不能操之過急，要循序漸進。

　　總之，采取多種途徑，推行現代化管理方法在小區物業管理中的應用，將有助于提高小區物業的管理水平，有益于小區物業管理現代化的實現。

　　4.提高小區物業管理人員的綜合水平，是實現小區物業管理現代化的關鍵

　　小區物業管理人才的現代化，是實現物業管理現代化的根本所在。物業管理的一切先進管理方法、手段和物業管理活動，都是在人的使用下和參與下才能發揮作用。因此，培養和造就一大批掌握現代領導管理藝術，具有指揮、管理與監督才能的各種專業的現代管理人才 ，是當前小區物業管理迫在眉睫的大事。

　　管理人才的現代化，從管理者個體來說，主要包括：管理人員的素質、能力、知識結構等方面的優化，以適應企業管理現代化的要求。一個優秀的管理人才無論是在個人素質、能力及知識結構等方面，均應具有綜合管理水平。在素質方面應具有良好的個性心理特征，強 烈的創新素質和健康的身體素質；在能力方面，應具有制定決策的能力，其中包括信息處理能力、組織咨詢能力、綜合分析能力、擇優判斷能力等。此外，還應具有決策實施能力，即 實施方案的選擇能力、知人善任的用人能力、令行禁止的統率能力以及善于協調、應變等能力；在知識結構方面，應具有管理知識、技術知識和法律知識。管理知識，是每一管理人才 必備的專業知識；技術知識，是管理人才知識結構中重要的組成部分，是成功地管理物業企業所必不可少的技能知識；法律知識，是以依法治業，懂法、執法的必備知識。此外尚需具 備較高深的理論知識如經濟學、社會學、心理學、法學、人才學、哲學、貿易、金融、財政、統計、會計等。

　　目前，小區物業管理人員在綜合管理水平上參差不齊，究其原因主要是由于物業管理的廣泛性和復雜性對物業管理人員的綜合能力提出的較高的要求所致。而我國小區物業管理起步較晚，對管理人員綜合能力的培訓雖已全面啟動，但大面積的開展持證上崗培訓的力度不足。只有全面提高管理人員的綜合水平的培訓，才有益于小區物業全員素質的提高，才能保證小區物業管理現代化的實現。