物業財務管理

財務管理與績效評價


一、財務管理概述
1.1財務管理對象：籌集、運用、耗費、收回和分配
1.2企業財務關系：企業與所有者、債權人、債務人、職工、國家的關系，以及企業內部各單位之間的關系。
1.3財務管理的目標：利潤最大化（時間價值、風險因素、決策短期化）、利潤率最大化（反映盈利能力、時間價值、風險因素）、企業價值最大化或股東財富最大化（物業尤其如此）
1.4財務管理的具體目標：籌資目標、投資目標、利潤分配管理目標。
1.5財務管理的內容
1）籌資決策：預測企業資金需要的數量
確定籌資規模和籌資時機
確定籌集資金的來源與比例
研究或評價最佳的籌資方式
確定資本成本、分析財務風險、優化資本結構
研究資本結構的彈性及調整方法
2）投資決策：研究企業的投資環境，研判是否適合投資
預測投資規模和投資時機
確定投資結構
評價投資方案的風險與收益
選擇符合財務管理目標的最佳投資方案
3）利潤分配決策：利潤分配與留存利潤的關系；利潤分配政策及影響因素（未來投資機會、資金來源及其成本、股東對當期收入和未來收入的相對偏好）；利潤分配的時間和方式；股票股息及股票回購問題。
1.6財務管理的手段：網絡
二、財務報告分析
2.1財務報告的構成與內容：時點vs.時期
1）資產負債表：反映某一特點時日財務狀況的財務報表。揭示企業擁有并可利用的經濟資源；揭示企業負債水平與構成；表明企業所有者權利的大小和構成狀況；反映企業財務狀況的變動信息。
2）利潤表（損益表）：反映一定時期內經營業績或經營成果及其分配情況的會計報表。反映企業一定時期內的盈虧狀況、原因及構成，有助于評估企業的獲利能力。
3）現金流量表：一定時期內經營、投資和籌資活動產生的現金及其等價物流入和流出信息的會計報表。
4）成本表：一定期間的經營管理費用、成本水平及構成情況?！獙儆谏虡I秘密、不對外保送或公布。
5）資產負債表附表（資產減值準備、股東權益變動、應交增值稅明細表）、利潤表附表。
6）文字報告：基本情況、不符合會計假設的說明、會計政策重大變更、或有事項、日后事項、關聯方關系及交易……
7）財務狀況說明書：企業生產經營的基本情況；利潤實現和分配情況；資金增減和周轉情況；對企業財務狀況、經營成果和現金流量有重大影響的其他事項。
2.2財務報告分析的概念與形式
1）特征：拓展性、判斷性、依耐性。
2）形式：內部分析vs.外部分析；全面分析vs.專題分析；財務報表分析vs.內部報表分析；趨勢、現狀和潛力分析
2.3財務報告分析的主要方法
1）比率分析法：相關指標比率分析
構成比率分析
效率比率分析
2）比較分析法：絕對數比較vs.相對數比較
橫向比較法vs.縱向比較法
2.4財務報告分析的一般過程：準備、實施、分析。
三、物業管理績效評價
3.1概念與意義：
p263五角星部分
3.2類型：政府、社會、企業集團內部、企業自我診斷、物業資產管理項目評價。
3.3物業管理績效評價的基本要素：評價指標、標準和方法。
3.4指標體系
1）基本指標
凈資產收益率＝凈利潤/平均凈資產
總資產報酬率＝息稅前利潤/平均總資產            財務效益狀況
財務內部收益率＝IRR（預期凈收益）
總資產周轉率＝主營業務收入凈額/平均資產總額           營運
流動資產周轉率＝主營業務收入凈額/平均流動資產總額     狀況
資產負債率＝負債總額/資產總額                         償債
利息保障倍數＝息稅前利潤總額/利息支出                 能力
營業增長率＝本年主營業務收入增長額/上年主營業務總額    發展
資本積累率＝本年所有者權益增長額/年初所有者權益        能力
2）修正指標
主營業務利潤率＝主營業務利潤/主營業務收入凈額
盈余現金保障倍數＝經營現金流量凈額/凈利潤             
成本費用利潤率＝利潤總額/成本費用總額
應收賬款周轉率＝主營業務收入凈額/平均應收賬款余額
不良資產比率＝年末不良資產總額/年末資產總額
資產損失比率＝待處理資產損失凈額/年末資產總額
流動比率＝流動資產/流動負債
速動比率＝速動資產/速動負債
現金流動負債比率＝年經營現金凈流入/年末流動負債
長期資產適合率＝（所有者權益+長期負債）/（固定資產+長期投資）
經營虧損掛賬比率＝經營虧損掛賬/年末所有者權益總額
總資產增長率＝年末總資產增長額/年初資產總額
三年利潤平均增長率＝（年末利潤總額/三年前年末利潤總額）1/3-1
三年資本平均增長率＝（年末所有者權益總額/三年前年末所有者權益總額）1/3-1
*其中：平均＝（年初+年末）/2；
資產＝負債+所有者權益；
凈利潤＝利潤總額－所得稅；
息稅前利潤＝利潤總額+利息支出；
利潤總額包括企業當年營業利潤、投資收益、營業外收支凈額和所得稅；
主營業務收入凈額＝主營業務收入－折扣與折讓；
主營業務利潤＝主營業務收入－成本費用－營業稅金及附加——不包括其他業務利潤、投資收益、營業外收支等。
3）評議指標——定性
經營者基本素質、服務滿意度、基礎管理水平、在崗員工素質、服務硬環境、發展創新能力、經營發展策略、綜合社會貢獻
3.5評價標準——了解
3.6物業管理績效評價結果與報告——了解
四、績效評價的主要方法——了解
4.1功效系數法——定量
根據多目標規劃管理，把所要評價的各項指標分別對照各自的標準，結合各項指標對應的權數，通過功效函數轉化為可以度量的評價分數，再對各項指標的單項評價分數進行加總，求得綜合評價分數。
  
4.2綜合分析判斷法——定性
專家排序、打分、評級，再加權平均
4.3定量和定性相結合計分法
定量和定性結合評價得分＝定量指標分數×0.8+定性指標分數×0.2
五、物業管理報告
5.1報告類型
向業主和租戶、高層管理者、投資者或董事會提交
月度、季度、半年度、年度物業管理報告
5.2構成和內容：工作總結、財務報告、工作計劃

　　物業財務，是指具有企業性質的物業公司為達到既定目標所進行的籌集資本和運用資本 的活動。資本是由公司在房屋、設備維修過程中所運用的各項有價值的資產所構成。資本金則是指列在資產負債表左方的諸項內容。如現金、有價證券、應收賬款、材料庫存和固定資 產等，它表明了資本的去向?；I集資本就是資本來源，它指列示在資產負債表右方的諸項內容。如銀行貸款、公司債券和業主投入的資金等等。

　　財務管理，是指公司為了有計劃與低代價的籌集資本、最大限度地提高資本運用效果而 對企業籌資活動和投資活動所進行的管理。面對日益發達且瞬息萬變的金融市場，企業面臨著多種可供選擇的籌資渠道。物業財務管理人員不僅要按照公司管理與服務的需要安排好籌 資的規模與時間，確保公司經濟活動的正常進行，還要根據不同籌資方案所需付出的籌資成本與承擔的籌資風險，選擇最佳的籌資方案。這就是公司籌資管理的任務。物業公司是以管 理與服務為中心的經營型企業，為了提高公司經濟效益，擴大收入來源，多數物業公司實行多種經營，公司下屬既有商業貿易部門，也有工程維修機構，還有酒樓、商場、店鋪等出租 物業以及其他提供有償服務的機構。公司的財務管理要統籌各經營單位，自然比經營業務單純的企業來得復雜些，財務管理在這里顯得尤其重要。

　　(二)物業財務管理的必要性

　　在市場經濟條件下，商品價值規律仍然在商品生產、商品流通和商品消費領域中，起著 重要的調節作用。以社會必要勞動時間來計算房屋維修在房屋消費過程中的商品價值量時，還必須利用價值、價格、成本、利潤、資金等形式。

　　如前所述，小區財務與財務管理恰是對物業公司在資金籌集與運用過程中，能體現財務 關系的一種全面資金管理。因此，物業財務管理的客觀必要性就在于，它是由時間節約規律和商品價值規律的作用決定的。這種作用主要表現在以下兩個方面：

　　1.在市場經濟中價值規律要求商品的價值量由制造該商品所消耗的社會必要勞動時間來衡量。也就是說，小區物業公司的房屋維修與服務，不論在維修過程中消耗的勞動時間多少 ，它只能按照社會必要勞動時間所決定的活勞動與物化勞動所消耗的價值量，向小區住戶計取維修與管理費用。如果一個物業公司在房屋等維修與服務過程中，所消耗的個別勞動時間 低于社會必要勞動時間，這個公司從維修管理與服務角度說，社會獲得較多的效益或稱盈利；反之，如果個別勞動時間高于社會必要勞動時間，公司獲得的效益就低，獲得的盈利就少 ，甚至會虧損。恩格斯曾指出：“勞動產品超出維持勞動的費用而形成的剩余，以及社會生產基金和后備基金從這種剩余中的形成和積累，過去和現在都是一切社會的、政治的和智力 的繼續發展的基礎?！?見《馬恩選集》第３卷，人民出版社１９７２年版，第２３３頁)公 司的盈利就是恩格斯指出的勞動產品超出維持勞動費用而形成的“剩余”，它是社會主義擴大再生產的基礎。由此可見，在社會主義市場經濟條件下，價值規律的作用要求物業公司實 行嚴格的經濟核算，要求對物業公司的維修、管理與服務過程和經濟活動進行監督，要求不斷改進公司的維修技術和經濟管理，以便用最少的活勞動和物化勞動生產出更多更好的使用 價值，創造更多的利潤，為擴大物業公司維修再生產和改善住戶的生活、住房條件提供更多的資金。

　　2.在市場經濟中由于價值規律的作用，物業公司在維修再生產過程中占用的一切房屋維修基金(勞動資料與勞動對象)，都仍然保留著使用價值和價值兩種屬性。維修基金的使用價 值是由實物形態表現的；維修基金的價值是由資金形態表現的。資金是公司維修基金的貨幣表現，是進行維修活動的前提條件。

　　經濟核算不僅要求公司用自己的維修、服務與管理的費用收入補償支出，并且取得盈利 ，同時要求用最少的資金占用、最低的生產耗費，取得最大的經濟效果。要做到這一點，必須管好公司的資金、成本和利潤，一句話必須做好公司的財務工作。由此可見，公司財務管 理必要性是節約時間規律和價值規律的客觀要求，它是社會主義物業公司管理的重要組成部分。

　　(三)物業財務管理的本質

　　從物業財務管理的必要性中，我們可以看出，物業公司維修再生產過程是一個資金不斷 運動的過程。公司的資金運動過程是構成公司財務關系的一個獨立方面，正如毛澤東同志所說：“任何運動形式，其內部都包含著本身特殊的矛盾。這種特殊的矛盾，就構成一事物區 別于他事物的特殊的本質?！?見《毛澤東選集》第１卷，人民出版社１９６０年版，第２９７頁)資金運動是公司經濟活動的組成部分，但是資金運動又區別于其他的經濟活動，也 就是說它具有獨特的運動形式，具有獨特的運動規律，它是公司經濟活動的一個獨立出來的特殊矛盾方面。這個獨立出來的特殊矛盾方面就是公司財務區別于其他事物的特殊的本質。 

　　正確地認識和理解物業財務管理的本質，對于指導公司的財務管理工作，具有十分重要 的意義。它可以幫助我們明確公司財務管理的內容，掌握資金運動規律，更好地領會和貫徹國家有關的財經管理方針、政策和法令，充分發揮主觀能動性，為公司管好、用好資金，做 好財務管理。

　　公司財務管理的內容，是由財務本質決定的。認識到財務是公司維修再生產過程中的資 金運動，就可以明確財務管理工作是公司管理經濟活動的一個重要的獨立方面——資金運動的工作。資金運動的具體內容包括資金的形成、使用、積累和分配。與此相聯系，財務管理 的內容應包括三個基本的組成部分：(１)資金(固定資金與流動資金)管理；(２)成本(資金耗費)管理；(３)收入與利潤管理。由此可見，明確公司財務的本質，可以幫助我們了解財 務管理的具體內容，這對于做好物業財務管理工作是很重要的。

　　黨和國家關于財務管理方面的方針、政策和法令一般都是根據資金運動的客觀規律的要 求制訂的。例如，有關基本建設財務撥款和貸款以及固定資金管理制度等，都是根據固定資金運動的規律性和周轉特點制訂的；而有關流動資金管理方面的制度，則是根據流動資金運 動的規律性和周轉特點制訂的。只有認識了資金運動規律，才能夠正確有效地貫徹黨和國家關于財務管理方面的方針、政策、法令和制度。

　　正確地認識和掌握資金運動的客觀規律，可以使我們在公司財務管理中充分發揮自覺性 和主動性，克服盲目性和被動現象，做好財務工作。例如，認識了固定資金和流動資金的不同特點和運動規律后，可以明確劃分流動資金和基本建設投資界限的客觀依據，更好地貫徹 流動資金與基本建設投資分別管理，不得互相挪用的原則。了解流動資金的運動規律和周轉特點以后，才能夠做好流動資金的定額核定和管理工作，不斷挖掘加速流動資金周轉的潛力 。在社會主義市場經濟的再生產過程中，物資運動和資金運動是矛盾的統一體，只有認識了這種辯證關系，才能在工作中正確地處理資金與物資的關系，促使資金運動與物資運動密切 結合。資金運動過程體現著一定的經濟關系，即財務關系。在再生產過程中，財務關系的矛盾不斷克服又不斷產生。正確地處理財務關系，可以調動各方面的積極因素，促進公司維修 、管理與服務的不斷發展。