謝羅群/ 中國物業管理雜志二〇〇七年第七期
2007年5月18日，中國物業管理行業內的一場全資并購案在深圳公元物業管理有限公司(下簡稱“公元物業”)和廣東清遠市恒遠兆業物業管理公司(下簡稱“恒遠兆業物業”)之間展開。這一天，深圳公元物業管理公司董事長兼總經理朱江與清遠市恒遠兆業房地產開發有限公司董事總經理余家駒正式簽署了《清遠市恒遠兆業物業管理有限公司股權轉讓與合作協議》，由公元物業全盤收購恒遠兆業物業并接管其物業管理項目。
讓專業的更專業
深圳公元物業目前在全國19個省市提供物業管理和顧問服務，業務面積已經超過400萬平方米，是一家獨立的專業化、市場化物業管理服務商，沒有開發商背景。恒遠兆業物業則是廣東清遠市恒遠兆業房地產開發有限公司下屬的子公司，并購前主要負責管理恒遠兆業房地產開發公司所開發的項目。
經過此次收購，公元物業和恒遠兆業房地產開發公司建立了戰略合作伙伴關系。恒遠兆業房地產公司余家駒總經理在簽署收購協議時說，恒遠兆業最新的發展戰略，確定要成為領先的專業開發商，要做房地產開發專業資源的整合平臺。恒遠兆業選擇公元物業作為物業管理的戰略合作伙伴，通過股權轉讓，使公元物業得以迅速而系統地接手恒遠兆業的物業管理，是恒遠兆業發展戰略的重要實現。
而對于公元物業來說，通過并購加速發展，擴大管理面積，是公元物業開放型發展戰略的一個重要組成部分。公元物業董事長兼總經理朱江認為，隨著社會分工的不斷細化，時代迫切需要各個行業專業化水準不斷提升，要求不同專業資源的優化組合。恒遠兆業毅然退出物業管理而專注于房地產開發，推動物業的建管分離，無疑具有超前眼光，將使自己成為更加專業的房地產開發商。而公元物業通過此次收購，新增了兩個項目和60萬平方米的管理面積，有效地加速了企業的發展。因此，他認為公元物業收購恒遠兆業物業應該是一個雙贏的結果。
“開發商下屬物業管理公司單純為自己開發項目做配套服務，這條路從長遠看是行不通的!”在接受記者采訪時，朱江，這位有著豐富從業履歷的物業管理職業經理人說道，“再過5年到10年，我們就可以看得更清楚：開發商今后或者賣掉下屬物業管理公司，或者讓下屬物業管理公司開放地為整個市場服務，全面參與市場競爭，這樣才能不斷提升專業水準，做大規模，做響品牌。”
推動建管分離的全新模式
據統計，北京市現有的3000余家物業管理公司，屬于開發商層面的占到90%。在建管不分的體制下，物業管理企業淪為開發商的附庸，物業管理行業的市場化競爭機制難以形成，物業管理行業的健康發展受到了嚴重制約。因此，推動房地產開發與物業管理相分離就成了物業管理行業內有識之士的共同使命。但是，在當前的形勢下．選擇一條什么樣的路徑來有效推動建管分離卻一直是讓業內人士困惑的難題。
一位不愿具名的物業管理企業老總在與記者交談時說，自己所在的公司也是一家隸屬于大型開發公司的子公司前幾年，開發公司也曾有意推行建管分離，曾嘗試把物業管理公司推向市場，但結果并不理想。首先是開發商對公開招投標選聘來的物業管理企業不滿意，不放心；其次是走向市場的物業管理企業面臨經營上的困難，一方面是項目難接，另一方面是失去開發商的扶持后公司的運轉出現困難，現實迫使我們又回到了原來建管一體的老路上。其實．這不是某一家物業管理企業曾經遇到的情況，大量隸屬于開發商的中小型物業管理企業在推行建管分離的過程中都不同程度地遇到過這些問題，或者畏懼于這些問題根本就不愿意或不敢推行建管分離。
一方面是開發商對公開招投標選中的物業管理企業不放心，另一方面是物業管理企業失去開發商扶持后生存困難，在這樣的狀況下，推行建管分離的難度之大可想而知。但是，深圳公元物業收購清遠市恒遠兆業物業的案例卻給我們提供了一項重要啟示和推動建管分離的一條全新路徑：即由獨立的、專業的品牌物業管理企業對開發商下屬的物業管理企業進行收購或控股。并與開發商確立戰略合作伙伴關系。如此，品牌物業管理企業專業的規范化運作以及與開發商的合作伙伴關系將會使開發商放心，而品牌物業管理企業較強的抗風險能力也將解決原屬開發商的物業管理企業走向市場后的生存之難。
此模式或將成為未來行業發展趨勢
一葉落而知天下秋。
深圳，這個中國物業管理的發源地．一向具有開風氣之先的傳統。這一次，深圳的物業管理企業又一次走在了前面。
2006年11月10日，深圳長城物業管理股份有限公司以70％的控股權入主福建名城地產旗下的名城物業管理有限公司，并成為福建名城地產的戰略合作方。半年之后，深圳公元物業又將原屬恒遠兆業房地產開發公司的恒遠兆業物業收購，并與其建立了戰略合作伙伴關系。這兩次收購的思路和經營模式幾乎如出一轍．而且造就了開發商、物業管理企業、業主三方共贏的局面：將項目的物業管理交給品牌物業管理企業，開發商可以放心的專注于房地產開發；品牌物業管理企業擴大了管理面積，可以實現規模效益；品牌物業管理企業管理項目，業主可以享受到高質量的服務。
業內人士分析認為，長城物業和公元物業的這種并購行為很有可能在行業內引發一輪模仿和學習的熱潮，開創一種全新的物業管理經營模式，并成為未來物業管理行業發展的趨勢和主流經營模式。深圳長城物業股份有限公司市場發展部品牌管理經理唐鍔在接受記者采訪時分析說，未來，運用資本杠桿進行并購將會在品牌物業管理企業的經營發展中被廣泛采用，物業管理企業之間的并購數量及金額也將出現快速增長。其中，以住宅類為主的物業管理企業，由于其生存壓力的增大以及對規模效益追求的迫切性，將會率先進入并購浪潮。隨著物業管理行業發展的日趨成熟，將會有更多的知名品牌參與并購，從而奠定中國物業管理行業的整體市場格局。
朱江則認為，目前中國的3萬多家物業管理企業，大部分都隸屬于開發商。隨著獨立的品牌物業管理公司市場競爭力日趨增強，開發商早晚會意識到將項目交給獨立的物業管理企業來做是一個明智的選擇，品牌物業管理企業收購開發商下屬的物業管理公司將成為行業未來發展的趨勢之一。
此模式的經營風險不可輕視
然而，這種看似近乎完美的經營模式并非沒有任何瑕疵，恰恰相反，這一經營模式潛在的風險不可輕視。
從實際情況來看，品牌物業管理企業收購開發商下屬物業管理企業的主要風險在于將被迫去接手處理一些項目的開發遺留問題。但事實上，這類問題往往比較復雜，如果開發商不予以配合和支持，問題處理不好，可能將影響到品牌物業管理企業的品牌美譽度。所以，品牌物業管理企業在選擇收購對象時還必須充分考慮其中的風險，慎重選擇收購對象，要對原物業管理企業的開發商和開發項目進行嚴格的考察，不能僅僅為了擴大管理面積而盲目收購。增加企業的經營風險。此外，收購開發商下屬物業管理企業之后，還存在著一個整合的問題，即獨立的品牌物業管理企業還必須用自己的企業文化、經營思想和服務理念等來統一整合原開發商下屬的物業管理企業．但從一些企業的實際情況來看，這個整合的過程進行得并不順利。
一般來說，品牌物業管理企業在收購開發商下屬物業管理企業之后，開發商一般都會與其建立一種比較特殊的合作關系。這種關系的特殊性往往表現在開發商會考慮將所開發項目優先交給這家品牌物業管理企業去管理，但問題的關鍵在于這種特殊關系是否會演變成另外一種形式的“父子”或“兄弟”關系，并進而影響到物業管理企業在服務業主時的公正立場?這一點，尤其值得那些進行此類收購的品牌物業管理企業警惕，因為一旦發生這種情況，企業的品牌形象將受到影響，企業所進行的收購行為也是得不償失的。
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2007/9/20 17:49:00