劉巍/《現代物業》/2007年第7期
當前我國物業管理行業中一個突出的問題就是物業管理費收繳困難，由物業管理費引發的糾紛也占據了物業管理糾紛的很大份額。有關資料顯示，近幾年來物業管理費收取與繳納引起的糾紛在物業管理糾紛中所占份額在70%左右；而2006年北京市消協發布的消息稱，由物業管理費而引發的投訴占到了物業管理投訴總數的80％左右（《人民日報》，2006年6月28日）。由于物業管理費關乎業主的切身經濟利益，所以由此引發的糾紛也受到了社會輿論的普遍關注。本文試圖從信息經濟學的角度解析當前物業費收繳困境，并據此提出改進的思路。
一、物業管理中的信息不對稱問題
從信息經濟學的角度來看，在當前的物業管理市場中存在的物業管理費收繳困境的主要原因在于物業管理公司與業主之間的信息不對稱。這種信息不對稱一種發生在交易前，即業主大會選擇物業管理公司的環節；另一種是交易后的信息不對稱。即雙方在簽訂物業服務合同之后，物業管理公司提供物業服務過程中出現的信息不對稱。在這兩種信息不對稱的影響之下，分別產生了信息經濟學中的逆向選擇和道德風險的問題，并最終導致了我國大部分地區物業管理費收繳率長期低下的狀況。
（一）物業管理市場中交易前的信息不對稱與逆向選擇
在業主大會選擇物業管理公司的時候，由于業主對物業公司的經營成本及定價策略知之甚少，而物業管理公司在定價時掌握了完全信息，其對物業管理的成本及市場行情了如指掌，是信息優勢者。因此即使是通過招標的方式，業主大會也難以區分各個物業管理公司所提供的物業服務相對于其價格而言孰優孰劣。這種狀況在信息經濟學中稱為檸檬問題。
檸檬問題是信息經濟學中的一個著名理論。在上個世紀60年代，美國加州大學伯克利分校的喬治·阿克洛夫（George Akerlof）教授（2001獲諾貝爾經濟學獎）在對二手車市場的研究中，將“檸檬市場”（the lemons market）的概念引入了信息經濟學，“檸檬”便成為信息不對稱（asymmetric information）條件下次品的代名詞。阿克洛夫在《檸檬市場：質量不確定性與市場機制》一文中完整闡述了信息不對稱通過影響消費者的出價策略，并最終改變市場機制的經濟學原理。
在美國，二手車市場中質量低下的車被稱為“檸檬”。所謂的“檸檬問題”就是指在二手車市場中潛在購買者的困境：在二手車的供給方對二手車的質量了如指掌的情況下，購買者卻無法辨別好車和次品車。信息不對稱問題由此產生。在信息不對稱的前提下，潛在買車人無法分辨好車與“檸檬”，因此其出價策略為：（好車的估價+次品車估價）/2。
對于這個出價，好車的車主不愿出售，卻受到檸檬車主的歡迎。結果是好車退出市場，質量差的“檸檬”充斥市場，最終潛在購買者退出，二手車市場一片蕭條。這就是所謂的檸檬市場及其逆向選擇。檸檬問題的理論價值在于，由于信息不對稱，市場上消費者在購買以前不容易確定產品質量及其合理價格，最終次品將高質量商品逐出市場，從而導致市場失靈。
二手車市場只是信息不對稱造成市場失敗的一個例子，事實上物業管理市場同樣存在檸檬問題。在業主大會依據《物業管理條例》的規定選聘物業管理公司時，同樣面臨著二手車市場中買主面臨的信息不對稱問題。物業管理企業在物業管理費定價時掌握了完全信息，其對物業管理的成本及市場行情了如指掌，是信息優勢者；而業主無法得知物業企業在何種價格下實現盈利。如同二手車市場的出價策略，業主大會的出價策略同樣是（優質物業服務的估價+劣質物業服務的估價）/2。最終提供優質物業服務的公司退出市場，使市場整體提供的服務質量下降，市場機制失效。而業主由于不滿物業服務質量的下降，就出現了業主普遍反映的物業服務的“質次價高”的情形，導致了物業費的收繳困境。
（二）物業管理市場中交易后的信息不對稱與道德風險
檸檬問題產生于交易前的信息不對稱，而道德風險則源于交易后的信息不對稱。道德風險產生于信息經濟學中的委托——代理關系。“委托人”和“代理人”的概念從法律上來說，當A授權B代表A從事某種活動時，委托——代理關系就發生了，A稱為委托人，B稱為代理人。但經濟學上的委托——代理關系泛指任何一種涉及非對稱信息的交易，交易中有信息優勢的一方稱為代理人，另一方稱為委托人。簡單地說，知情者(informed player)是代理人，不知情者(uninformed player)是委托人。當然，這樣的定義背后隱含的假定是，知情者的私人信息（行動或知識）影響不知情者的利益，或者說，不知情者不得不為知情者承擔風險。
委托——代理關系的一個例子是企業的所有人委托經理進行管理的情況。通常，所有者特別是小股東很難知道他們所聘任的經理在做些什么以及應該做些什么。在這個例子中，不僅委托人不能直接觀察到代理人的行為，而且代理人的行為也不能通過其行為的后果被推斷出來。因此，當代理人試圖從委托人那里榨取更多剩余時，由于委托人不知道代理人工作的難度，因而代理人就希望利用這一點獲取更多收入。由此可見，委托——代理問題產生的直接原因是“信用危機”，這在信息經濟學中稱為道德風險。
道德風險在物業管理市場同樣存在。在物業管理市場中，委托人是業主，代理人是物業公司，顯而易見，后者具有絕對的信息優勢。由于業主并不參加物業管理活動，不能直接觀測到代理人的行動，僅能從物業管理公司的勞動成果中推斷努力程度。在這種情形下，物業公司完全可以采取不為業主所知曉的行為為自己謀利，此時物業管理費用相對于其所提供的服務價格必然偏高，最終導致業主拒交物業管理費。
二、信息經濟學中檸檬問題及道德風險的應對策略
針對信息不對稱條件下出現的市場失靈，信息經濟學家們所給出的解決對策主要可以歸結為兩點：
首先，克服信息不對稱的直接途徑是增加信息的供給，使處于信息劣勢的交易一方獲取更多的信息以消除不確定性。路徑有：第一，建立讓信息優勢者直接向信息劣勢者提供信息的強制性信息披露制度；第二，建立懸賞舉報為主的制度，激勵無直接利害關系的第三者提供信息；第三，由公權機關向信息劣勢者提供信息；第四，由同行業的其他經營者提供信息；第五，建立社會信用體系為主的分類信息評價制度來進行信息的收集、處理、評估及傳遞。
其次，消除委托——代理關系中道德風險的最佳途徑是設計委托人與代理人之間的激勵機制，通過“最優激勵合同”達到使代理人為了委托人的目的而行事的目的。這也是當前信息經濟學的研究熱點。其理論基礎是通過利益激勵制度創造利益共同體，使信息不對稱危害的發生喪失前提。
當委托人不能直接觀測代理人的工作過程，只能觀測到代理人的勞動結果時，由于委托人的任何效用最大化的目的都只能通過代理人的效用最大化行為實現，當兩者的利益沖突時，委托的利益就難以得到保證，且委托人承擔了全部風險。此時必須通過激勵合同來保證委托人的利益。通過根據可觀測的結果與代理人的收益掛鉤來制定激勵合同，能夠改善委托人的處境，使風險得到分散，代理人也承擔一定的風險，從而提高了代理人的積極性。
三、改進當前物業管理收費困境的對策
在信息經濟學對信息不對稱問題的應對策略的基礎上，根據我國物業管理市場的現狀，可以得出改進當前物業管理費困境的途徑。
（一）增加信息供給，消除信息不對稱問題
首先，為消除交易前信息不對稱引起的逆向選擇問題，應當為業主一方增加信息的供給。具體途徑是政府應加強對物業管理企業的監管，并建立物業管理公司營業狀況的信息披露制度。由公權機關向處于信息劣勢的消費者提供信息，讓物業服務的潛在需求方——業主掌握物業管理企業的信譽程度及營業狀況，在不涉及物業管理企業商業秘密的前提下，保證市場機制有效調控市場，促進物業管理市場的健康發展。
其次，應當逐步改變當前物業管理費的包干制的收取方式，全面實施酬金制。目前我國物業管理行業主要的經營模式是包干制。即按照物業管理合同約定的價格，由物業管理企業收取物業管理費用。在此基礎上物管企業一攬子接管全部管理項目，這種單一價格形式是其他價格問題產生的根源。
物業管理企業在既定的價格水平下，出于利潤最大化考慮，必然想方設法降低自己的成本。由于服務價格事先確定，而且由一家企業壟斷經營，在缺乏充分的市場競爭的條件下，物業管理公司必然會在提供服務的內容和質量上大打折扣,從而導致業主抱怨極多的“價高質次”的情形。
酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。這樣有利于加強對物業管理費的監管，提高物業服務質量。
第三、貫徹執行當前的《物業服務收費管理辦法》中關于物業管理費使用情況公示的規定，并加強對公示信息的監督，防止交易后的信息不對稱。
（二）物業管理的最優激勵合同的設計
根據莫里斯·霍姆斯特姆最優合同理論(Mirrlees-Holmstrom theory)，當委托人可以觀察到代理人行動，此時委托人可以通過強制合同使代理人選擇委托人所規定的行動。例如，如果委托人希望代理人實施某項行動，他可以通過如下合同做到這一點：只有代理人選擇時才支付報酬。那么，只要風險足夠小，代理人就會選擇。這就是所謂的帕累托最優風險分擔條件 (Pareto optimum risk-sharing condition)，這意味著，當委托人可以監測代理人的行動，而且風險很小時，代理人得到固定收入，委托人承擔全部風險（獲取剩余收入）。
莫里斯·霍姆斯特姆模型方法對最優激勵合同的設計有著重要涵義。即對代理人實施監督是有意義的，因為監督可以提供更多的有關參與人行動選擇的信息，從而可以減少代理人的風險成本。
同樣可以依據上述原理設計物業管理中的最優激勵合同。由于物業管理市場中，委托人可以觀察到代理人行動及勞動結果，此時可以通過在合同中約定物業公司的收益與業主觀測到的成果之間相掛鉤，業主根據合同中設定的目標的完成程度來付給物業公司相應的價款。這樣就改變了原來付費模式中風險全部由委托人（業主）承擔的局面，實現了風險分散。通過激勵機制，有利于雙方實現效用的最大化。
下面通過一個模型來說明激勵機制的基本思想在物業管理合同中的體現。顯而易見，在合同中約定物業公司的收益與業主觀測到的成果之間相掛鉤，業主根據合同中設定的目標的完成程度來付給物業公司相應的價格的條件下，物業公司的利潤與自身為提高服務質量的努力程度有直接關系。與此同時也與外部的環境有關系。假定某企業利潤表如下表所示，其中公司運氣概括了影響物業管理公司利潤的外在條件。其好壞的可能分別為50%。（模型改編自[美]平狄克等著，《微觀經濟學》，500頁，北京，中國人民大學出版社，1997年）
假定物業公司的效用函數為利潤減去努力提高服務質量的代價，且其為效用最大化者。為簡單起見，設物業公司努力工作的成本為2，不努力的成本為0。這時如果按我國通行的收費規則，即將其收費固定為10，物業公司肯定選擇不努力工作。
如果按其工作成果的優劣付費（采用表中的利潤模型），由于工作努力使其服務質量更優質，我們有理由相信其利潤相應也更高。此時不努力工作的效用分別為10、20,平均收益是15；而努力工作的效用分別為20-2=18和40-2=38，平均收益為28。因此，物業公司會選擇努力工作提高服務質量，這樣就避免了道德風險。
這樣，通過在合同中約定物業公司的收益與業主觀測到的成果之間相掛鉤，業主根據合同中設定的目標的完成程度來付給物業公司相應的價格的條件下，可以有效地消除委托——代理關系中的道德風險。
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2008/5/4 14:18:00