減少物業糾紛 管理方式需創新

楊小勇 李晶雪/《人民政協報》/20080401

    近年來，物業糾紛愈演愈烈，已經成為建設和諧社會中凸顯的不和諧音符。在法院，近幾年審理的物業類糾紛案件數量大幅度增長。北京市法院2003年受理物業糾紛案件4196件，2004年7247件，2005年13306件，2006年13766件，成為各類案件中數量上升最快甚至是比重最大的一類民事糾紛。

　　為什么物業糾紛如脫韁的野馬一樣無法控制？問題出在哪里？

　　物業糾紛產生的原因

　　大面積拒交物業費，是物業案件大幅度上升的直接表現。這種現象不僅在北京大量存在，在全國也是一個普遍現象。據北京市建委小區辦的隨機抽樣調查，一年里北京市商品房小區的物業費繳納率不超過65％；北京物業管理商會的調查數據則顯示，在回遷房小區，這一數字甚至不足三成。

　　物業服務不到位，是業主拒交物業費的主要因素。拒交物業費，成為單個業主所能找到的最直接的維權方法，因為與民事訴訟或向相關行政部門反映情況相比，這種私力救濟最為直接和有力。

　　據北京法院統計，一審有95％以上的物業糾紛案件是物業公司作為原告起訴業主追索物業費。在絕大多數案件中，法院都判決支持或大部分支持了物業公司的請求。在業主拒繳物業費的抗辯理由中，以物業服務不達標作為抗辯理由的情況每年均占案件85％左右并持續增長。在這些案件中，業主往往因為沒有有效證據證明物業公司違約，而遭到敗訴。

　　物業公司收費高，服務不到位，業主明明有理卻屢屢敗訴。原因是什么？筆者認為主要在以下幾個方面：

　　一、物業服務定價依據不清楚

　　如果您是一位北京市普通居民小區的居民，您不妨計算這樣一筆賬。您所居住的小區，一戶人家每年交納物業費多少？一層樓多少？一幢樓多少？想必您會吃驚地發現，在高層建筑云集的北京，一個規模不大的居民小區，不顯山不露水，物業公司一年收取的物業費可以高達上千萬甚至幾千萬元。物業區域內大規模的修理有公共維修基金墊著，室內小修需要業主另外交錢，物業公司成本究竟是多少？對比您所感受到的物業公司到位或者不到位的服務，您有沒有這種感覺：值這么多錢么？

　　一個物業公司的真實收入很容易計算出來。而它的支出呢？如果物業公司能夠實事求是地公布出來，利潤率合理，相信物業案件會減少相當的數量。正是因為公眾認為物業公司提供的服務遠遠值不了那么多錢，才作出了這么大的反應。

　　二、沒有明確的物業服務標準

　　我國還沒有統一的物業行業服務質量參考標準，即便有城市如北京市，制定有優秀小區物業服務標準，但是，其一，這種標準只是參考標準，沒有等級，也很少有物業合同將之納入合同內容，其二，沒有國家有權機關對物業公司服務是否達標進行評定。

　　我國已經實行對物業公司的資質管理。但是，從資質管理辦法的規定看，它只是按照物業公司的資金和規模對物業公司定級，即依照物業公司的注冊資本、人員職稱要求、管理范圍等等對物業公司進行資質定級，而根本不是依照物業公司提供的物業服務標準對物業公司進行定級。物業服務與物業公司的等級實際沒有太大關系，依據其注冊資本多少和人員職稱確定的等級并無實際意義。

　　三、業主與物業公司討價還價的平臺很難有力發揮作用

　　業委會是業主與物業公司討價還價的平臺。但是，目前的現實是業委會并沒有發揮到其應有的作用。原因，一是業委會沒有科學的決策機制；二是缺少必不可少的行使職能的物質條件。以北京市為例：1990年，北京市商品房首次發售，十幾年過去了，全市大約3000個小區只有400余個成立了業委會，而且大多運作不理想。

　　如果業委會能夠成為一個有決策權力的組織，則業委會就是能夠與物業公司對抗的力量均衡的組織。在物業事務中，由業委會出面，既符合訴訟效率原則，又不會造成大的混亂。但是，在現行的法律機制中，業主大會沒有科學的決策機制，造成業委會沒有有效的行動能力。在不能依靠業委會與物業公司有效對抗時，業主往往自己挺身而出，以單薄的力量對抗物業公司，形成了大量物業糾紛案件。

　　筆者注意到，在解聘、選聘物業公司這項業主與物業公司之間重要事項的設置條件上，2003年頒布實施的《物業管理條例》實行的是全體業主三分之二多數決原則；在2007年頒布并即將實施的物權法中，這個數字已經悄然修改為二分之一。二分之一，只是一個數字上的變化，業主與業委會的決策機制并沒有發生實質性的變化，決策效率并不會因此引起實質性變化。

　　減少物業糾紛的出路

　　在對物業問題進行調研的過程中，筆者發現，物業問題不單單是法律問題，更大程度上是國家對這一領域的管理方式問題，是業主自治的實現方式問題。減少物業糾紛，可以主要從以下兩個方面考慮：

　　一、立法機關應當健全物業管理方面的立法

　　1.在業委會決策機制方面業主自治，不能僅僅停留在法律規定上，要在具體的法律法規中制定出切實可行的操作方式予以落實。居民小區的業委會，相當于我們國家的人大常委會，業委會委員系經業主大會選舉產生，為了使選舉有代表性，可以實行按樓分配名額選舉、每樓居民選舉本樓代表作為業委會委員、業委會委員按年實行換屆選舉的制度，這樣可以既保障業委會委員有群眾認可的基礎，又保障小區內每一個區域的居民都有自己的利益代表。業委會經過小區業主大會的授權，負責處理小區的日常事務，而并不需要事事開業主大會。業委會的議事規則，可以實行三分之二多數決原則或者二分之一原則，請注意，這里的三分之二或者二分之一，基數是業委會委員的總人數。這樣的決策機制，能夠造就一個有力的業委會，在功效上達到與物業公司相抗衡的作用。

　　至于業委會的經費和業委會委員的酬勞費用，因為這筆費用的本質是對物業管理的支出，所以應當由國家政策規定，按比例從物業費中提取。

　　2.在物業服務標準方面應當建立物業服務的分級分類標準，確定物業費指導價格。這樣，不僅業主，還有物業監理中介機構、國家管理機關、物業公司，都能夠找到依據，找到標準，將會減少大量因為沒有標準造成的紛爭。就像目前的飯店行業，五星級、四星級、三星級…，哪一個星級對應哪一個級別的服務，對應哪一類收費標準。

　　二、行政機關應當履行好對物業公司的監管義務

　　《物業管理條例》規定“國務院建設行政主管部門負責全國物業管理活動的監督管理工作?？h級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。”因此，政府機關應當履行好對物業公司的監管義務。如何履行？建議從以下幾個方面入手：

　　1.檢查和落實科學的業委會決策機制和物業服務評價標準在實踐中的情況。例如，檢查居民小區業委會設立情況，協助居民小區設立業委會，規范業委會決策機制；制定物業服務行業分級標準，開展分級標準的落實工作；督促物業公司對物業成本的公示，成為業委會以外的對物業公司的監管力量。

　　2.建議有關行政機關設立物業監理行業。物業監理師依照規范對物業公司的服務質量進行專業評價，給物業公司的定級定價提供依據，給業主的明白消費提供依據。物業監理師可以接受業委會的聘用，介入業委會與物業公司簽訂和履行合同的過程，與物業公司直接對話，總的目的就是壯大業主的力量，規范業主的物業事務工作，與物業公司形成真正的對等主體。