淺議城市綜合體物業管理

郭向東/上海萬達廣場商業管理公司

隨著城市建設的發展和城市產業經濟的變化，一種新的城市物業類型即城市綜合體雨后春筍般地涌現出來。所謂城市綜合體（HOPSCA），是將城市中的酒店（Hotel）、辦公（Office）、公園（Park）、商業（Shoppingmall）、會所（Club）、公寓（Apartment）等城市生活空間的三項以上的服務功能進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。在國外，如歐洲的拉德勞斯、東京的新宿、紐約的曼哈頓都是典型的城市綜合體，而在國內，深圳的萬象城、上海的港匯廣場等城市綜合體也相繼產生。筆者所在的萬達集團在全國各地大規模開發商業地產的基礎上，在國內成為開發建設城市綜合體的專業化企業，建成的上海、北京、寧波的萬達廣場已經投入運營，最近幾年，萬達集團開發的以“萬達廣場”命名的城市綜合體還將在哈爾濱、成都、西安、沈陽、太原、蘇州、無錫、重慶等城市建成。

城市綜合體物業管理的特點

城市綜合體不是若干類型物業在數量和種類上的簡單集合，而是各種服務功能的優化組合。一般的多功能建筑并不產生新的系統，而城市綜合體中，各組成部分則構成一個不可分割的有機系統?？梢哉f，各部分之間相互依存、相互助益的能動關系是城市綜合體最本質的屬性。

物業管理最根本的任務是使物業的功能得到最大程度的發揮。而城市綜合體物業管理的任務具有這樣一些特點：

1.由于城市綜合體通常是收益性物業，因此，城市綜合體物業管理的任務并不僅僅是傳統物業管理所包含的“對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理”，而且更重要的任務是實現物業各期凈收益最大化，并保持和提高物業的市場價值以及未來發展潛力。

2.由于各部分之間相互依存、相互助益的能動關系是城市綜合體最本質的屬性，因此城市綜合體物業管理的任務不僅在于充分發揮綜合體中各個部分的服務功能，而且還在于使整個綜合體各個部分服務功能的相互關系達到高度和諧共生的狀態。

3.由于城市綜合體具有超大空間尺度、通道樹型交通體系、現代城市景觀設計和高科技集成設施等四大物理特征，因此在傳統物業管理范疇，也包含著一般物業所不具有的一些特殊內容。

城市綜合體物業管理的任務

城市綜合體物業管理包含兩個層面，一個是物業運行管理，承擔物業的日常維護、管理和場地租賃經營；一個是物業的策略性管理，承擔物業的資產管理和房地產組合投資管理。在筆者所在的萬達集團，由各地的商業管理公司履行物業運行管理的職能，由集團履行物業的策略性管理的職能。

目前，城市綜合體的業權或大部分業權通常都是建設單位所直接持有，業主有時也包括這些企業背后的投資機構。作為業主而言，實現物業各期高額而穩定的租金現金流入，保持和提高物業的市場價值，是必須追求的目標。

在這種情況下，物業策略性管理的任務就是，制定物業發展戰略計劃，進行持有/出售分析，進行物業更新改造和大修理的決策，監控物業績效，管理和評價物業運行管理，定期進行資產的投資分析和運營管理分析，制定并執行組合投資戰略，設計和調整物業資產的資本結構。

而物業運行管理，則是通過對物業的日常維護和管理，充分有效地發揮綜合體整個系統的功能和各個部分的服務功能，并通過租務管理，為業主取得穩定的租金收入。而租務管理，則是收益性物業運行管理的核心內容。租戶的選擇、租金的確定與調整、租約的制定都是收益性物業運行管理中租務管理的基礎工作。

從實踐情況來看，城市綜合體中主力店的招商和管理是城市綜合體物業經營管理中的重點和難點。筆者所在的萬達集團采用的方法是通過“訂單地產”的方式與沃爾瑪、家樂福、百安居等國際著名連鎖集團建立戰略合作關系，并通過集團自己的院線、高星級酒店等產業的支持，使綜合體的投資開發和運營立于不敗之地。

城市綜合體物業管理必須十分重視服務功能的開發和運用

首先，管理者必須充分有效地開發和運用城市綜合體各個部分的服務功能。

城市綜合體各個部分都有自身服務功能的體現方式。例如，對于商務辦公樓，必須注重打造商務平臺。在提供基礎物業管理服務的前提下，必須充分挖掘客戶的商務需求，提供全面的商務服務。與此同時，根據商務辦公的專門特性，在燈光、色彩、小品、導示系統等環境元素的營造上形成品位，創造良好的商務空間和商務環境。

購物中心是城市綜合體最重要的部分，其技術系統和服務功能也是綜合體各個部分中最為復雜的。一方面，需要針對顧客心理和行為需要及特征，在購物空間布局布置、環境營造、交通、導購等各種服務設施的運行和管理上必須采取有效措施；另一方面，針對商家需要，在垃圾收集與處理，貨物的運輸、裝卸等服務設施運行和管理以及營銷推廣的組織和管理上，也要采取有效措施。

其次，整個綜合體各個部分服務功能的相互關系必須達到高度和諧和共生的狀態。

城市綜合體是一個完整的有機系統。在這個系統中，每個部分的服務功能要求是不同的，例如，在公寓、寫字樓和酒店，就需要安靜、舒緩的環境，而購物中心則需要熱烈的商業氣氛，但綜合體各部分的服務功能又是相互依存的。例如，購物中心與人們的日常生活最為密切，能夠形成城市范圍的市場并吸引和支持其他功能，可以提供生活性、愉快性和豐富性的生活，以滿足人們的多樣化選擇，能夠充分滿足各類階層的消費需求，是綜合體中的核心部分；而寫字樓需要公寓和酒店作為周圍重要的配套，其自身則是城市綜合體的主要功能，操縱著大部分資金流和物流方向，決定著綜合體的地位和功能。

城市綜合體物業管理應注意的其它事項

要使綜合體各個部分服務功能的相互關系達到高度和諧共生，關鍵在于對空間、交通和環境各個因素的把握。

城市綜合體具有超大空間尺度的特征。而在空間的布局、分隔上，必須按照不同類型的流動載體的屬性和要求進行布置和管理，做到客貨分區、動靜分區，封閉空間和開放空間有機結合。

城市綜合體的交通體系是復雜的。要通過交通組織的有機規劃和管理，將建筑群體的地下或地上的交通和公共空間貫穿起來，同時又與城市街道、地鐵、停車場、市內交通等設施以及建筑內部的交通系統有機聯系。交通組織的管理既要符合空間布局、分隔的要求，同時又要為人流和物流提供充分的便利性。

城市綜合體不僅要通過標志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀和宜人的環境，而且，在布置和管理上還要體現各個部分的功能特點，并有利于綜合體整體功能的發揮。上海萬達廣場正在通過運用環境布置，能動地引導人流，使綜合體的空間氛圍達到均衡。