魏學成/《中國物業管理》/20080110
《勞動合同法》給物業管理企業帶來的影響，主要在于企業的人力成本將大幅度上升，經濟壓力也將增大，但是，作為物業管理企業的主要收入來源——物業管理費卻一直面臨調整難度大，調整手續繁瑣的局面。如何應對《勞動合同法》給物業管理企業帶來的“困局”，筆者結合工作實踐，提出兩項措施，以供業內同行參考。
物業管理企業應該認真學習《勞動合同法》，積極規范企業的經營行為，合理規避風險
1．物業管理企業要規范自身的管理行為，依靠加強企業制度建設來規避風險。這主要表現在：嚴把員工聘用時的資格審查關和檔案關，并讓應聘者簽名或親筆書寫員工檔案。這樣做的意義在于，一是對員工一定要例行體檢，特別是針對年齡較大，從事崗位具有一定風險的員工，確保招聘健康員工，避免在用工過程中出現無確定因素的疾病糾紛；二是充分利用《勞動合同法》第八條中“用人單位有權了解勞動者與勞動合同直接相關的基本情況，勞動者應當如實說明”的規定，在員工檔案弄虛作假時，作為證據追究違約責任；三是審查簽訂勞動合同的主體資格是否合法，即是否與其他企業有約在身，有效防范第九十一條中“用人單位招用與其他用人單位尚未解除或者終止勞動合同的勞動者，給其他用人單位造成損失的，應當承擔連帶賠償責任”的內容，避免出現一人多用的情況，保障企業免受損失。
2．要細化員工管理規則。制定符合法律規范、精細的員工工作規則，明確各類條款鑒定方法，并將員工獎懲記錄檔案妥善保管。這樣做的意義在于：一是使員工也要嚴格遵守法律，自覺維護企業利益；二是利用制度量化失職、嚴重失職、事故、重大事故及警告、記過、降職、降薪、辭退、開除等模糊概念及界定辦法，使雙方對勞動合同的履行、終止、解除達成一致。比如，避免員工以病休作為擋箭牌，腳踩兩條船，建立健全單位請假制度；員工存在法定限度范圍內的超時工作時，讓員工遞交自愿加班申請等。通過這些做法，將可以使企業減少糾紛，減輕負擔，保障利益。
3．有效利用《勞動合同法》有關條款。比如，物業管理企業是以項目為經營單元，經營活動主要取決于甲方的需求，當經營活動的場所取消后，勢必面臨大量員工的安置問題。因此，根據勞動合同法第十五條“用人單位與勞動者協商一致，可以訂立以完成一定工作任務為期限的勞動合同”之規定，企業可以與員工簽訂符合物業服務委托合同期限，以完成一定工作任務為期限的勞動合同，避免因項目撤出帶來的人員安置糾紛，更符合企業的利益。
再比如，跳槽員工帶走商業秘密，內部職員出賣商業秘密已經成為影響企業發展的巨大隱患。對于利潤微薄的物業管理企業來說，一個商業秘密的泄漏對企業的打擊是致命的。因此，物業管理企業可以根據《勞動合同法》第二十三條“用人單位與勞動者可以在勞動合同中約定保守用人單位的商業秘密和與知識產權相關的保密事項”之規定，與核心員工、特殊部門的員工簽訂保密協議，這是保障企業利益的有效措施。此外，企業還要用列入保密清單的方式明確員工保密的范圍和具體內容，以免就是否屬于商業秘密及應否保密產生分歧。約定保密的有效期限也必須寫進保密協議，比如：正秘密跟蹤或洽談的項目，企業接洽的細節、談判的內容、工作進度，工作計劃等。約定保密的措施也應予以明確，比如，對準備提出辭職的人員，可提前一定期限調離崗位，待信息不再具有價值時再批準其辭職等。保密協議還必須規定保密義務的懲罰性措施及相應的責任等。
目前，物業管理行業專業人才競爭激烈，人員流失頻率高，這往往給企業發展帶來極大的不利影響。許多企業對于員工培訓后又流失的問題非常頭痛，因此，借助《勞動合同法》第二十二條“用人單位為勞動者提供專項培訓費用，對其進行專業技術培訓的，可以與該勞動者訂立協議，約定服務期”的條款，物業管理企業可以采取以下措施應對人才流失問題，一是讓勞動者履行本人主動提出申請，由單位批復的書面手續；二是對培訓作出詳細規定，特別是在證件的歸屬、費用的承擔等方面界定清楚。通過這些條款有效控制人才流動，避免給公司造成損失。
物業管理企業要不斷提高技術化改進程度，逐步完成從勞動密集型企業向技術密集型企業的過渡
在《勞動合同法》實施后，幾乎完全依靠人力完成工作任務的模式，給物業管理企業增加了包袱，加大了經營的風險。因此，筆者以為物業管理企業應下定決心，不斷提高技術化改進程度，減少低技術含量工作所用人員，逐步降低企業人力成本。這就要求企業從改進勞動工具開始，盡量采用采用機械化、智能化的勞動工具。比如，保安執勤中，通過監控探頭、紅外門禁、樓宇對講、電子巡更、巡邏車等智能設施，形成以技防為主、人防為輔的新安全防范模式；通過清潔車、灑水車、全自動洗地機等機械化清潔設備的運用大量減少人力，從而達到節約勞動力，減少勞動糾紛，提高勞動者素質，減輕企業人力成本壓力的目的。
物業管理公司的用工來源一直以城市下崗工人和農民工為主，在當前情況下，企業更應側重于招聘下崗工人，因為下崗工人大都具有社保，使企業可部分免除這方面的負擔。雖然這也可能導致出現重復用工的現象，但其使用風險是較小的，當然對下崗工人與原單位的關系審查還必須嚴格進行。企業也可根據物業的特點，制定降低人力成本的新服務模式，比如，制定日常保潔與計劃性保潔相結合的方案，采用鐘點工做計劃性、突擊性工作，再由聘用員工做日常維護的搭配使用模式，從而降低人力成本。
筆者還認為，《勞動合同法》的頒布將使大批服務質量低下，依靠不規范用工來降低成本的不法物業管理企業瀕臨破產境地，這也是一次物業管理行業重新洗牌、規范發展的機遇。同樣，社會其它企事業單位、行政管理單位的后勤管理也面臨人力成本加大、管理手續繁瑣的情況，其后勤社會化改革進程也將加快。隨著《勞動合同法》的實施，物業管理企業的市場將進一步擴大，物業管理企業自身也將更加規范發展，因此，物業管理行業又一個發展的春天即將到來！
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2008/1/15 9:23:00