(邱寶昌 作者系北京匯佳律師事務所主任律師)
什么是物業管理的市場化
物業管理的市場化從其終極目的上來說實際上就是物業管理活動的“合同化”，也就是指物業服務的主體選擇、服務內容及其標準、費用標準及其收取辦法、物業服務的監督和違約責任等，凡此種種都由作為平等民事主體的雙方當事人通過平等協商確定。
但是，在現實中，物業管理不可能實現完全的“合同化”。物業管理作為社會管理、城市管理的一個重要組成部分，其社會化的特點使得其很難只通過當事人的協商就可以完美解決，加之物業管理中雙方當事人實際勢力上的不均衡，國家和政府的指導與監管是必不可少的。因此，物業管理的市場化只能作為一個動態的概念來理解，即在政府通過指導和監管確保公平的前提下，如何一步步提高物業管理活動參與主體的法律意識和市場意識，如何將更多內容交由當事人真正地平等協商解決。
物業管理市場化是大勢所趨
為什么物業管理要實行市場化？其道理與我國社會經濟由計劃向市場轉型的原因是一致的，其更多的是一種理論與經驗的推論。
首先，對于一個國家的政府而言，事無巨細通包通攬，不但從現實上來說不切實際，而且最終會導致政府的低效率；其次，對于物業管理企業來說，公平自由的競爭環境更有利于企業自身的發展，有利于其提高服務意識，提供高質量的服務；再次，對于業主消費者來說，物業管理的市場化可以明確其在物業管理活動中的地位，充分行使業主作為住房所有者的所有權益與管理權益，享受高質量的服務。
市場經濟的本質是競爭 , 競爭是市場經濟生機和活力的源泉 , 也是不斷提升物業管理水平 , 把物業管理推向一個更新境地的重要途徑。
我國物業管理市場化進程中存在的問題
物業管理市場化的實現需要各種各樣的條件，但其前提是業主和物業管理企業成為物業管理市場中獨立、自由、平等的主體，其次還需要市場主體具有可選擇性。在我國，業主的市場參與意識低，團體觀念差；而物業管理企業雖然已經大部分實現企業化，但其與開發商多有這樣那樣的利益關系，這些都不利于我國物業管理的“市場化”。
我國物業管理行業的市場化是不可能一蹴而就的，它既需要相關參與主體觀念上的跟進，又需要我國法律法規相關制度的完善。而在這兩方面，我們還有很長的路要走。
首先，觀念上的問題是由計劃模式向市場模式轉變過程中至關重要的一環。物業管理活動中各主體首先應該對自己、對其他各方、對物業管理合同在法律上的地位都要有一個明確的認識。物業管理企業必須轉變觀念，擺正位置，由業主的“領導者、管理者或支配者”轉向為接受業主委托，為業主提供服務，領取報酬的服務者。而居民作為業主，也應該改變“我住房，別人管”的舊觀念，發揮自己的“主人翁”意識和“自治”意識，同時，明確自己在合同中委托人的地位，在履行相關義務后積極行使自己的合同權利。只有這樣，我國的物業管理行業才能朝正確的方向發展。
其次，法律制度上的完善也是我國物業管理市場化的一個重要方面。市場化不等于放任自流?，F實中，業主作為自然人個體，而且相互分散，與作為企業且多與開發商聯系密切的物業管理企業比較，其完全處于弱勢。因此，法律法規應該在具體制度設計上維持合同雙方當事人的權利義務的平衡，維護弱勢群體的合法權益。而在這一方面，我國的法律法規做得還很不夠，許多制度缺失或者沒有現實性。比如在業主大會及業主委員會的成立、決議程序及具體運作上、前期物業管理的監管上、物管合同的履行及其監督上等等，我國法律都有進一步健全完善的必要。
物業管理市場化的具體操作與運行
市場化是物業管理的發展趨勢，但是市場化并不是物業管理的唯一目標?？v觀世界各國物業管理 , 運行機制大體上可分兩類 , 一類是市場化的物業管理機制 , 另一類是政府參與的物業管理機制。一個國家或地區的物業管理實行何種運行機制 , 和該國家地區市場經濟發育水平有關 , 同時受該國家地區所屬社會制度而派生的土地制度和住房政策的制約。另一方面，市場化是一個動態的發展過程，在不同的發展階段和不同的領域，市場化的程度也應該不同。
綜合考慮我國的現實狀況，我認為，我國物業管理活動在未來市場化的發展過程中應該做好以下幾點：
1 、在物業管理企業的選任上實行雙向選擇，引入競爭機制。
2 、在物業服務的費用標準和收費辦法上尊重雙方當事人的平等協商權利。
3 、積極推動業主大會和業主委員會的成立，平衡雙方當事人的勢力。
4 、積極培育能適應不同消費需求的物業管理市場。
5 、業主參與物業管理的方式應該多樣化、靈活化，打破統一到物業管理企業管理模式。
6 、鼓勵當事人對物業服務的監督方式和違約責任作出約定。
市場化進程中的政府調控
我國市場經濟的發展狀況和物業管理行業的現狀決定了我國物業管理的市場化在現階段只能是低程度的市場化，政府對物業管理活動的監督監管仍包含了物業管理的方方面面，而且在很長一段時期內，這種局面也應該得到加強。這主要體現在以下幾個方面：
1 、前期物業管理必須要加強政府監管。面對前期物業管理中業主權利義務的明顯失衡，政府應該肩負起自己的職責。法律法規對于前期物業管理中物業管理公司的選聘應規定強制的公開招投標制度，對前期物業管理合同的所涉內容應該作出獨立的、更加嚴格的規定，對物業服務的標準應該更加細致明確，對物業費用應該適當限制物業管理企業與建設單位的協商范圍。
2 、對各類住宅物業收費的辦法和標準，法律也應該松緊有度，而不能搞一刀切，不能盲目市場化也不能放任自流。對于普通商品房，其最高標準應該作出明確限制；對于高檔住宅，針對現實中存在的問題，應該實行高檔住宅物業服務收費備案制度和物業服務價格政府評估制度，保障業主享有充分的知情權。
3 、對于業主大會和業主委員會的成立應該實行強制，并對成立時間作出強制限定，同時，在大會表決中應適當限制開發商作為業主的投票權。
4 、法律法規應當健全和完善物業管理活動的監督和評估機制，對不符合約定標準的物業管理服務規定一定的具體責任。
總之，市場和計劃都是政府管理我國物業管理行業的手段，在哪些方面應該加強政府指導和監管，在哪些方面應該放之市場由業主和物業管理企業自主協商，應該根據我國物業管理行業的發展現狀來決定，并根據不同的發展階段適時作出調整。盲目“市場化”和盲目“指導”最終都不利于我國物業管理行業的發展。
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2007/7/10 8:58:00