《物權法》的制定及對物業管理體制的影響

 王利明/中國人民大學法學院

一、《物權法》的制訂

　　物權法是調整平等主體之間的有關物權的歸屬、利用的財產關系的法律，它是我國民法典的重要組成部分。早在上世紀九十年代初，全國人大常委會就已經開始著手起草物權法。1998年，第八屆全國人大常委會法工委組成民法典起草小組，制定了起草物權法和民法典其他部分的方案，該小組委托中國社會科學院法學所和中國人民大學法學院牽頭，分別提出物權法草案建議稿。在上述兩份建議稿完成之后，法工委著手起草正式的物權法草案。經過幾個月的工作，立法機關形成了物權法的第一稿。經過反復征求意見，與民法典的其它部分一起，在2002年底形成民法典第一稿，并于2002年12月提交九屆全國人大常委會第三十一次會議對民法典草案進行了第一次審議。該民法典草案分為九編，即總則、物權法、合同法、人格權法、婚姻法、收養法、繼承法、侵權責任法、涉外民事關系的法律適用法，共1209條。第二編就是關于物權法的規定?？梢哉f，此次審議在物權法草案的第一次審議，十屆人大將物權法的制訂納入了重要的議事日程。2004年10月底，在十屆全國人大常委會第十二次會議上，《物權法》被第二次提請審議。許多委員在審議時都高度評價這部法律草案的制訂意義并提出了許多修改意見。2005年全國人大常委會又先后對物權法草案進行了兩次審議，并形成了物權法草案第四稿。當年7月10日，十屆全國人大常委會將《物權法》草案第四稿向社會全民公布，征求意見?，F在已經進行了六審，目前制訂工作進展順利。

　　二、《物權法》對物業管理體制的影響

　?。ㄒ唬﹨^分所有權的界定對物業管理的影響

　　建筑物區分所有權，是由專有部分所有權與共有部分所有權共同組合而成的一種“復合物權”。我國“物權法草案”為了強化對公民的私有財產的保護，專門在第二編所有權中設置一章（第六章）規定了業主的建筑物區分所有權?？傮w來說，物權法的建筑物區分所有權的規定，將對規范整個建筑行業、減少各種不必要的糾紛產生重大意義。

　　第一，“物權法草案”全面確認了業主的基本權利，也就是說，我國物權法規定了物權法定原則，而業主的建筑物區分所有權又是重要的物權，其客體范圍也比較寬泛，所以，必須要通過物權法予以明確界定。一旦物權法明確了業主的基本權利以后，也就規范了業主與物業管理之間的關系，物業管理公司在管理物業時必須要尊重業主的基本權利，不得妨害業主權利的行使。

　　第二，“物權法草案”規定業主的專有部分的所有權，業主的共有權的范圍，以及管理權的行使方式，這不僅對于解決各種糾紛，而且對于保護公民的私有財產非常重要。物業管理公司應當尊重業主的上述權利。例如，涉及有關修繕、改建、重建建筑物及其附屬設施，就必須要由業主依法共同決定，而不能由物業管理公司單方面決定。

　　第三，按照草案第85條的規定， “物業管理機構或者其他管理人根據業主的委托管理建筑區劃內的建筑物及其附屬設施，并接受業主的監督”。這就表明物業管理公司根據合同機制選任的，物業管理公司是受業主的委托來行使管理權，其所有的權利都來源于法律規定和業主的授予。物業管理公司在從事管理活動中，應當有義務接受業主的監督。

　　第四，按照草案第87條的規定，物業管理公司違反合同，侵害業主權利時，應當對業主承擔責任。這實際上首先確定了物業管理公司和業主之間的合同關系。因此，雙方都應當按照合同履行各自的義務，任何一方違約都應當承擔相應的違約責任。

　　第五，未來的物業管理應當以業主的權利為中心：從強制到自治；長期以來，我們一直實行高度的計劃經濟，壓抑了公民的自治，所以在現階段推進民主法制建設，就應當培養公民的自治能力。所以有關區分所有中就應當由業主盡可能參與和管理他們自己的事務。之所以在物權法中規定區分所有制度，一個重要的意義就在于，將民法的私法自治的理念貫徹在區分所有制度之中，在區分所有制度中，私法自治就表現為業主自治。區分所有事務的管理，應該盡可能的通過業主大會、制定公約來調整他們的關系，而政府不應做更多的干預。這種公民自治實際上類似于私法自治，屬于社團自治的主要組成部分。例如，業主委員會是各所有權人共同決定其物權行使過程中共同事項的組織。物權、所有權本質上是一種私法上的權利，如何行使建筑物區分所有權，本質上是所有權人自治的范疇。既然是權利，權利是否行使還是放棄、如何行使，應當由權利人自行決定因此業主不愿成立業主委員會，而愿意以其他方式管理其財產，自然也無不可。

　?。ǘ╆P于車庫等歸屬的界定及其對物業管理的影響

關于車庫的歸屬，存在著較為激烈的爭論。主要存在以下幾種看法：

　　1，關于業主共有說。

業主共有說在理論和實務界受到廣泛的贊同。此種觀點認為，物權法應當規定，車庫歸業主共有。其理由主要在于：第一，既然業主對于所購房屋擁有專有所有權，也就對車庫擁有共有部分持分權，而不需要另行支付購買或使用小區車庫的費用。第二，車庫應當是共同使用，如果由開發商保留所有權，開發商將車庫全部出售或者出租，這樣就會使得部分業主不能獲得車位，這就達不到共同使用的目的。如果這樣做，也不符合規劃的要求。因為規劃確定的是，全體業主都能夠共同使用車庫。如果允許開發商保留車庫的所有權，就不能達到規劃的目的。假如一棟建筑物內有100個住戶，而只有50個車位，如果將這些車位賣給了一些住戶，那么，其他人將永遠無法獲得本小區內的車位了，這對他們是不公平的。有一些學者甚至認為，車庫本身是公共產品，不能由任何人獨占，必須服務于全體業主。第三，如果允許開發商保留所有權，而開發商將車庫對外出售，這就意味著后來搬進小區的人，難以獲得車庫。因為有些人購買了多個車位，這樣可能造成車位閑置。而且，出售給第三人，可能影響小區的安全。允許開發商保留所有權，這就刺激了車位價格的上漲，其實就保護了開發商的利益，而損害了業主的利益。第四，車庫是專有部分的配套設施，它和專有部分是不可分割的，應當作為共有部分的客體。和電梯、樓道等一樣，都是為了發揮專有部分的效用，而必須配套的設施。車庫、車位是作為業主的建筑物區分所有權的內容，其附屬于整個業主的專用部分的所有權而存在，開發商銷售房屋應當為業主提供停車場所。所以，關于車庫的歸屬不能通過約定而必須通過法律進行規定歸業主所有。

　　2，關于約定歸屬說

此種觀點認為，對車庫的歸屬應當通過規定來確定其歸屬。“物權法草案”采納了此種觀點，草案第76條規定：“建筑區劃內的綠地、道路以及物業管理用房，屬于業主共有，但屬于市政建設的除外。會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設單位等能夠證明其享有所有權外，屬于業主共有”。

　　我個人認為，在目前現行法律沒有對車庫的歸屬作出明確規定的情況下，要求當事人在合同中約定車庫的歸屬是必要的。我個人贊成”物權法草案”的規定。通過約定來解決車庫歸屬問題，除了上述理由之外， “物權法草案”通過約定來解決歸屬還具有以下幾個方面的必要性：

　　第一，充分體現私法自治原則。私法領域中奉行的基本原理是自治。物權法作為私法的重要組成部分，作為財產歸屬與利用的基本法，其也應遵循自治的內在要求。由于財產歸屬利用的多元化，通過私法自治，才能夠很好的協調各方利益，實現各種利益歸屬的最大化。因為只有當事人才是自身利益的最佳判斷者，法律不能越俎代庖地替當事人進行選擇。我國”物權法草案”做出了對車庫的歸屬應當根據約定來進行確定，正是體現了私法自治的要求。這有利于買受人和開發商通過平等協商來充分地體現自身的意志和利益，也最有利于爭議的解決。在當事人沒有在合同中作出約定的時候，才可以推定車庫歸屬于業主。法律上沒有明確規定的話，表明法律上沒有做出預先的判斷，實際上留給雙方自己去解決。

　　第二，符合市場經濟的內在要求。通過約定解決歸屬，實質上是通過市場機制解決糾紛。在市場經濟條件下，將此問題交給市場來解決，通過交易，在車庫的歸屬上實現各方利益的最大化。在實踐中，這個問題很大程度上是由房屋買賣市場決定的，如果房屋處于賣方市場，車位價值就會升高，即使將車庫作為共有財產，也不一定可以降低業主使用車庫的成本，因為開發商有可能將車庫納入房屋的價格。如果房屋處于買方市場，如果開發商開發的房子根本賣不出去，他根本不可能把車位的價格抬得過高，為了賣掉房子，他可能會把車位進行搭售。也就是贈送，這是完全可能的。所以，在市場競爭的情況下，對于買受人來說，要獲得較好的居住配套環境，就要付出合理的成本和對價。

　　第三，有利于對車庫有效利用和管理。車庫是一個整體，如果再區分各個車位，簡單地歸業主所有，也無法找到一個合適的標準，將各個車位公平地劃分給每個業主。在實踐中，有些車庫的價值非常大，而且車庫的位置、大小不同，相應地價值也不同。有的人有車，有的人沒有車；有的人車大，有的人車小。如果要歸業主共同管理，怎么協調是一個大問題。在業主人數眾多的情況下，即使通過業主委員會來分配，在使用管理方面的效率也會大大降低。這勢必也會引發諸多糾紛。

　　第四，有利于鼓勵開發商修建車庫。多年來，我國城市建設忽略了車位的建設，造成了目前城市車位緊張的狀況，停車難的問題非常突出，當然，這也與我們汽車市場發展太快有關系。我們已經成為世界第二大市場消費國家，將來還會進一步發展。這就需要鼓勵開發商盡可能開發更多的車位，來緩解目前這種緊張的局面。車庫是具有獨立的使用價值與交換價值，其是一種獨立的財產，可以進行轉讓。在停車難的問題越來越突出的情況下，車庫的價值也會增長。如果將車庫規定為業主的共有財產，那么，開發商就沒有足夠的動力來解決建筑車庫。最后，因為車庫非常緊張，停車越來越難，損害最大的還是業主。

　　提供約定解決糾紛首先是對實踐中的經驗的總結，從現實來看，大多數一些地方性的法規規定以及實踐中的做法基本上通過當事人的約定來確定其歸屬。

　?。ㄈ┛臻g權以及土地使用權到期后的歸屬

　　1，空間權。

　　空間利用權是指公民、法人或其他組織利用土地地表上下一定范圍內的空間，并排斥他人干涉的權利?？臻g權在性質上屬于用益物權，應當受物權法的調整。我國“物權法草案”第141條規定：“建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權人的權利。”盡管該條規定了空間權，但它附屬于建設用地使用權，可見，“物權法草案”沒有采納空間權獨立說。在物權體系中沒有將空間權規定為一項獨立的物權，而是在建設用地使用權中規定了可以利用地上、地下空間。

　　關于空間權與土地使用權的關系，在學理上歷來存在著“一體說”和“分離說”兩種觀點。“一體說”認為，空間權和土地使用權是不可分離的。所謂空間權實際上就是空間地上權或土地使用權的組成部分。根據這種觀點，土地使用權不僅僅是地表的權利，它還包含對地上地下空間利用的權利。“分離說”認為，空間權可以與土地使用權相分離形成為一種獨立的物權。

　　2，土地使用權到期后的歸屬

關于建設用地使用權的期間屆滿，土地使用權以及地上建筑物的歸屬問題，有如下三個問題需要探討：

　　第一，是否需要區分住宅用地與非住宅用地。我們認為，就住宅用地而言，其與非住宅用地是不一樣的。一方面，住宅用地主要是用來建造商品房，而公民在購買商品房之后，通常認為，其購買的商品房是永久的所有權，一般也沒有考慮到土地使用權是有期限的，所以如果要求在期限屆滿之后要求其續期，就會因此引發諸多矛盾與沖突，不利于保護公民的權益。住宅用地期限自動延長，對公民財產權保護無疑是一種促進和加強，符合物權法的立法初衷和原則。另一方面，要求每一個業主都要提出延長土地使用權的申請在實踐中也是很難進行操作。因為在一棟小區內可能有成千上萬的業主，即使是一棟建筑物內，也有很多住戶，如果都要這些業主提出續期，究竟是由住戶個人申請續期還是業主委員會統一申請續期，很難確定。如果二者的意見不一致怎么辦。尤其是在區分所有的情況下，每一個業主所占的土地非常有限，申請延展比較困難。所以對非住宅用地而言，其到期之后應當由土地使用權人提出延期的申請，建設用地使用權人需要繼續使用土地的，應當在期間屆滿前一年申請續期。但是對住宅用地而言，土地使用權到期之后，其自動延期，不需要經過任何手續。在土地使用者未申請續期或者申請續期依法未獲批準的，則國家土地管理機關應當收回土地使用權。

　　第二，關于決定延期時是否要考慮到公共利益的需要。對于住宅用地，對“公共利益的需要”應當作嚴格的解釋。因為對于商品房，即使在土地使用權到期以后，政府也不能隨便以公共利益的需要收回該土地。因為在土地使用權屆滿以后，如果土地使用權連同房屋的所有權一起為國家收回，即使是有償的收回，也會損害房屋所有人的利益。

　　第三，關于補交土地使用費問題。土地使用權到期以后，是否應當補交土地出讓金，對此存在不同看法。許多學者認為，老百姓買房時已經交付了全部房款，其中包括了地價，如果在土地使用權到期之后，仍然需要繳納土地出讓金，顯然是不合理的。依據現行法律規定，無論是住宅用地還是非住宅用地，在土地使用權到期之后，都應該繳納土地使用費。例如，《城市房地產管理法》第21條規定：“土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。經批準準予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金”我們認為，該規定也具有一定的合理性，畢竟在簽訂國有土地使用權出讓合同時，雙方已經明確約定了國有土地使用權的期限，而且出讓金的價格也是與期限聯系在一起的。如果土地使用權到期之后不用繳納任何土地使用費，這就是導致國家利益的損失，而對于那些期限較長，支付較多的土地使用費的住戶來說也是不公平的。所以期限屆滿之后，都應繳納土地使用費。但是如何繳納，情況比較復雜，我們建議在物權法中不必對此作出規定。

　　第四，關于收回土地使用權是否應當給予地上建筑物和附著物適當的補償，對此存在兩種不同的觀點，我認為，土地使用權到期以后，關于地上建筑物及其附著物的處理，有約定的應當按照約定。例如，BOT合同中就明確規定了土地使用權到期以后廠房、設備等的歸屬問題。沒有約定的，則應當按照法律的規定來處理。我們建議，土地使用權的期限屆滿，該土地上的建筑物、構筑物、基礎設施以及其他附著物大多對土地所有人沒有特別的用途，因此，國家土地管理機關依法收回土地使用權時，土地使用權人應當拆除其地上建筑物和附屬物，這既是其權利也是其恢復土地原狀的義務。但土地所有人如果在特殊情況下，確實需要繼續利用地上建筑物和附屬物，土地所有人應當給予適當的補償而取得其所有權。我們所說的補償是指酌情給予適當的補償，而并不是說，國家在取回時必須要支付一定的對價，因為支付的費用過高，國家甚至將會把原來獲得的土地出讓金全部拿來作為補償，這對國家是極不合理的。

　?。ㄋ模I主大會和業主委員會的地位和職權

　　1，業主大會的法律地位

業主大會是指全體業主成立的，管理其共有財產和共同生活事務的自治組織。在建筑物區分所有的情況下，無論是否成立業主委員會，都應當建立業主大會，并通過業主大會來管理各項共同事務。業主大會在性質上應當成為特殊的民事主體，承認業主大會獨立民事主體地位的意義在于：有助于進一步強化業主自治，有助于減少交易成本，也有利于維護業主權益。

　　關于業主大會通過有關決議的表決程序，有兩種方式，一是以業主人數投票決定；例如，由全體業主半數以上或者三分之二以上就可通過。這種以業主人數投票決定的方式，其優點在于兼顧了廣大業主特別是小業主的利益，并且在一定程度上充分體現了決策過程的民主性；而且便于計算得票。二是根據專有部分的面積決定。這就是說，要根據專有部分在整個建筑物區分所有中的總面積所占有的比例來決定。例如，根據專有部分的面積在整個建筑物的一半或者三分之二以上才通過。這種方式的優點在于，它充分尊重了業主的財產權，強化了對物權的保護尤其是對大業主物權的保護。目前的《物業管理條例》主要采用了前一種方式。我們認為，這兩種方式各有優點，如果僅僅采納其中之一，都有其不足之處。例如，采人數的方式，則不利于保護大業主的利益。例如，某一建筑物內某公司購買了一半以上的產權，另一半則由多名小業主購買。如果按照人數投票，則實際上就由人數眾多但占有面積較少的小業主決定了整個建筑物的使用以及共同生活的管理，使得大業主的利益完全被小業主所控制。且這種方式，極容易產生爭議。另一方面，建筑物區分所有畢竟屬于物權制度的組成部分，法律設計這種制度的目的在于保護財產權。因此，完全以人數來投票決定，與物權法設立這種制度的目的并不符合。所以，我們認為，應當結合這兩種方式來設計投票程序。

　　2，關于業主委員會

　　業主委員會是業主大會的執行機構，受業主大會委托來管理共有財產或者共同生活事務，并對外簽訂合同。業主委員會是各所有權人共同決定其物權行使過程中共同事項的組織。業主委員會并不是行政機構，也不是有償的代理機構。它是全體業主的代表，對外可以聘請物業管理公司，它的權利范圍受到業主大會表決內容的限制。由于業主委員會本質上只是業主大會的執行機構，因此，其職權應當由業主大會授予。通常，業主委員會的職權應當在業主規約中規定。當然，業主大會也可以針對具體事務對業主委員會進行具體的授權。例如，授權業主委員會對外聘請修繕公司等等。因此，物權法中沒有必要詳細規定業主委員會的職權，而完全委諸業主的私法自治。至于授權的內容如何，法律上不宜進行太多干預。當然，業主大會對業主委員會的授權，不能超出業主大會自身的職權范圍。