美國及香港物業管理職業資格制度考察報告

 建設部人事教育司、住宅與房地產業司、執業資格注冊中心與中國物業管理協會

一、美國物業管理職業資格制度概況
美國物業管理協會IREM（Institute of Real Estate Management）成立于1933年，總部設在芝加哥，在全美有八十多個分會，是國家地產協會（National Association of Realtors）的附屬組織。美國物業管理協會主要致力于物業管理從業人員的專業教育培訓和職業資格認定工作，目前該組織的伙伴團體及國際會員遍布全球，并著手進行相關國際標準的制定工作。

美國物業管理協會對從事物業管理的專業人員頒發兩種資格證書：居住物業管理經理（ARM）和注冊物業管理經理（CPM）。從業人員取得上述證書，必須在專業培訓，工作經驗和職業道德三方面符合嚴格的認證標準。

（一）關于ARM
ARM（Accredited Residential Manager）即居住物業管理經理，ARM證書由IREM授予管理居住物業的專業人員。ARM候選人主要負責管理出租公寓，出租活動住宅，共管住宅，獨棟家庭住宅及單身公寓等等。

IREM規定授予ARM必須符合以下條件：
1．候選人必須接受IREM的職業培訓，修滿5個學分的課程，主要推薦課程包括以下科目：房地產維護和運營、市場與租賃、多產權物業的營銷戰略、會計學知識、場所管理等等；

2．通過ARM資格考試。該項考試旨在測驗候選人作為住宅物業管理經理的專業能力，考試的主要內容為維護運營，人力資源管理、職業道德、營銷與促銷等?？碱}一般采取多項選擇題形式；

3．候選人必須承諾遵守并維護“ARM職業道德準則”；

4．具備住宅管理的經驗。IREM要求ARM候選人具備最低住宅管理經歷的要求，對于該項要求，IREM對候選人管理物業類型及最低組合要求、最低工作月份等都作了十分詳細的規范。

同時，IREM規定，作為ARM申請者，申請人應交納75美元的申請費，候選人可以在五年時間內保留申請資格，在此期間只要達到IREM規定的授予條件，即可被批準獲得ARM資格。

（二）關于CPM
CPM（Certified Property Manager）是物業管理行業的最高資格，是IREM專為管理各類大型物業投資組合（住宅、商業、辦公及工業物業）的專業人員設置的職銜，獲得CPM資格意味著具備高水平的管理技能和經驗、扎實的教育背景和卓越的工作業績，CPM資格證書是全社會考察和評判物業管理從業人員專業能力的重要標志。

IREM規定授予CPM資格必須經過候選和正式注冊兩個階段，要成為一個CPM候選人，從業人員必須符合以下條件：

1．提交CPM候選人申請并交納一定的申請費；
2．高中畢業證書并達到法定年齡；
3．至少12個月的房地產管理經驗；
4．同意進修物業管理經理職業道德規程；
5．取得當地IREM分會的同意。

CPM候選人經批準后，可在十年期間內達到注冊條件并取得CPM證書。
在注冊階段，CPM候選人必須符合以下六個方面的條件：

1．進修一個全面的IREM培訓課程，取得30個學分。
CPM候選人可以根據自身的需要來確定自己的培訓課程，但每個候選人要取得至少30分的IREM課程，課程涉及領域較廣,其中以下課程為必修課程：職業道德規范、市場與租賃、人力資源開發戰略、房地產維護運營、財務預算與金融、房地產估價與測評，房地產投資決策，物業管理計劃等。同時，為方便候選人，IREM采取課堂教學、在家自學和網上教育等多種授課方式。

2．CPM證書考試合格
候選人應通過IREM組織的證書考試，該考試主要目標在于檢驗候選人的資產管理知識與能力，考試的內容主要在于管理經驗和專業知識兩方面，包括:物業維護運營、人力資源管理、營銷與出租、金融操作、資產管理、合法性與風險管理等等?？碱}一般為多項選擇題。

3．準備一份資產管理計劃書或者成功通過管理計劃的能力評估。
候選人可根據IREM的詳細指南自選一個實際的物業項目撰寫計劃書，同時IREM還可以采取課堂評估方式測試候選人的物業管理策劃能力，目標是使IREM全面了解候選人運用課程學到的知識從事專業工作的能力。

4．參加IREM道德課程并通過考試，承諾遵守并維護“CPM職業道德準則”。

5．具備五年以上的物業管理或資產管理經驗。
IREM測試候選人的經歷主要通過管理物業類型、職責和時間等三方面的指標，并根據候選人的物業經理或資產經理的身份規定不同測試標準。

6．取得100個選修學分。
CPM候選人可以通過多種方式積累選修學分：（1）大學本科學歷；（2）大學特定課程；（3）其他專業房地產協會的課程；（4）其他資產管理的資格；（5）超過五年以上的資產管理經驗。

除進行ARM和CPM資格認定以外，IREM還針對物業管理公司授予合格管理機構（AMO）稱號，申請AMO的候選公司應從事房地產管理行業滿三年，并且應當擁有一名CPM，而且該CPM在申請程序之前已在管理職位上超過180天，除此之外，IREM還在培訓課程、職業道德、保險、資信等方面要求候選公司達到規定的標準。

二、香港物業管理職業資格制度概況
由于歷史的原因，香港地區的物業管理職業資格制度受英國影響較深。一九六六年，英國特許屋宇經理學會香港分會（現更名為亞太分會）根據香港社團法例的成立。一九八八年，香港房屋經理學會按照香港公司法例以有限公司注冊，并于一九九七年按照香港房屋經理學會法例正式成立為注冊法團。此外，香港目前還有地產行政學會，物業管理公司協會等物業管理的專業團體。這四個團體還以松散聯合的形式組成香港“不動產服務聯盟”。本報告以香港房屋經理學會為例介紹香港的物業管理職業資格制度。

香港房屋經理學會會員人數現已超過2600人，其中注冊房屋經理800多人，其會員管理的房屋占香港所有房屋的70%。學會的一項主要職能是為物業管理專業人士舉辦課程培訓和專業考試，學會與香港大學專業進修學院聯合舉辦“房屋管理文憑”的在職訓練課程，該課程包括房屋事務、建筑、法律、房屋財政、物價評估、管理學、房屋經濟、社會政策等科目，學員必須參加不少于700小時的講授課程并在考試中取得合格成績。另外，學員必須完成一項學術報告，接受兩年系統的實習訓練。滿足以上條件的學員，可申請為房屋經理學會會員。

香港房屋經理學會設有七種會籍：（1）名譽資深會員；（2）資深會員；（3）會員；（4）附屬會員；（5）聯系會員；（6）注冊學生會員；（7）退休會員。所有會員在入會時必須經過學會的理事會審核批準，以審查申請人在教育、職務、職責和個人品格上是否符合既定標準。

為了提升物業管理的專業水平，香港房屋經理學會于一九九八年向政府建議設立注冊及監管機制，一九九九年香港房屋經理注冊條例正式發布，并于二000年四月成立“房屋經理注冊管理局”。“房屋經理注冊管理局”專職處理香港注冊專業房屋經理事務并監管專業房屋經理的執業紀律。

香港房屋經理注冊局成員共有十六名，其主席由香港特別行政長官直接委任，其他成員由香港房屋經理學會委任，成員全為物業管理業內的專業人士，任期兩年，其主要職能包括以下幾方面：（1）建立注冊專業房屋經理名冊；（2） 評定和檢討注冊標準；（3）審查和核定注冊房屋經理的申請；（4）處理有關注冊房屋經理行為的投訴；（5）就注冊事宜向政府及學會提供意見。

凡房屋經理學會的資深會員和會員、均有資格登記成為“注冊專業房屋經理”。通常，取得注冊房屋經理資格應具備以下兩項條件：（1）在香港取得不少于一年的專業經驗；（2）香港房屋經理學會會員。如申請者為非香港房屋經理學會會員，則應具備以下兩項條件之一：（1）其他房屋管理團體的成員，而且該團體成員資格標準不低于學會會員資格標準；（2）已通過或取得不低于學會會員資格標準的考試、訓練或經驗。

三、美國和香港的經驗總結
盡管美國和香港在制度的具體操作模式上存在著諸多差異，但兩地在物業管理職業資格制度上還是有一些共同特點，這保證了兩地的物業管理都保持了很高的水平，值得我們關注和借鑒：

（一）嚴格的職業資格管理，確保了物業管理從業人員的基本素質。
以美國為例，IREM成立七十多年來，一直嚴格把握ARM和CPM的認證條件，以此控制ARM和CPM證書的發放數量，尤其是作為物業管理高級管理人員資格的CPM，認定條件十分嚴格。在美國高度發達的物業管理體制之下，全美也僅有9000多名專業人士獲得CPM證書，他們管理著全美上萬億美元的不動產物業，這使得獲得CPM資格本身成為了物業管理從業人員的一種極大榮譽，職業資格制度對確保美國物業管理的水平和質量起著至關重要的作用。

（二）物業管理職業資格認定（或注冊）雖采用自愿原則，但是否取得職業資格已經
成為社會評判物業管理從業人員和其所在機構是否具備管理能力的重要依據。

美國的IREM是典型的行業性社團組織，它所授予的CPM證書是對專業能力的行業認可，不具有國家認可的性質；同時，從業人員申請CPM資格沒有強制性，并非所有從業人員必須取得CPM證書方能執業。香港雖然依法例設置房屋經理注冊局并由特區行政長官任命注冊局主席，但考察中我們注意到，香港房屋經理注冊局與香港房屋經理學會，英國特許屋宇經理學會亞太分會等機構合署辦公，注冊局的日常事務是由房屋經理學會代行的。另外，香港法律規定房屋經理注冊是自愿性質的，政府并無特別要求從業人員必須注冊房屋經理。但是，無論美國還是香港，是否取得相關物業管理職業資格，都是社會評判物業管理從業人員和其所在機構是否具備管理能力的重要參考標準，這一點都是共同的。

（三）培訓、考試及資格認定（或注冊）一體化的管理模式。
在美國，無論是ARM還是CPM資格，其相關的培訓課程、證書考試和資格授予均由IREM總會或分會負責。在香港，無論是房屋經理學會，還是英國特許屋宇經理學會亞太分會，均是負責進修課程（許多課程與高等院校合作）和專業考試的機構，同樣負責注冊的房屋經理注冊局的成員也全部由上述機構的專業人士充任。

（四）專業技能和職業操守是取得職業資格的必備條件。
美國IREM詳盡復雜的ARM和CPM資格認定條件，無不建立在教育、經驗與道德這三大素質基礎之上，其中遵守并保證“職業道德準則”是必備條件，從業人員一旦違反IREM的職業道德條款，即被取消CPM的資格。香港的房屋經理注冊條件同樣關注課程進修，從業經歷和專業操守，《香港注冊專業房屋經理專業操守守則》在專業操守，個人操守，對同僚的操守，對雇主及客戶的操守以及對社會的操守等五方面作出詳盡規定，并規定對違反者進行嚴格的紀律處分。

四、美國和香港經驗對我們的啟示
在我國，《物業管理條例》明確規定，國家實行物業管理從業人員職業資格制度。盡快建立有中國的物業管理職業資格制度，是《物業管理條例》出臺后我們要抓緊進行的一項重要工作。通過這次考察美國、香港的經驗和做法，我們可以得出以下有益的啟示：

（一）建立職業資格制度是現階段物業管理工作的當務之急。
新通過的《憲法》修正案明確規定了“公民合法所有的財產不受侵犯”的憲法原則，物業管理權是財產權的有機組成部分，物業管理是公民維護和實現財產權的重要手段?！段飿I管理條例》明確建立物業管理職業資格制度，更是讓這項制度成為了衡量我們是否依法行政的一項重要任務。實行物業管理職業資格制度不僅有利于提高物業服務水平，最大限度地保護憲法賦予公民的財產權利，而且符合WTO商業規則，有利于我國物業管理行業盡快與國際接軌。

（二）建立職業資格制度是解決現階段物業管理現實問題的有效手段。
物業管理是市場化的產物，處于傳統計劃模式向現代市場模式轉型期的我國的物業管理，存在著專業化、規范化程度低，公信力缺失，相關矛盾尖銳等諸多問題，不少物業管理企業體制、機制有缺陷，管理不規范、服務不到位、亂收費，群眾對這些問題的投訴上升，反映比較強烈。許多消費者、部分“兩會”代表和專家學者及相關部門呼吁政府加快物業管理法制建設，加大行政監督力度，嚴格實行市場準入制度。解決這些問題不能完全依靠市場，還需科學的行業監管，美國和香港的經驗告訴我們：建立職業資格制度，幫助業主選擇具備專業能力和職業道德的物業管理企業和管理人員，是一種行之有效的捷徑。

（三）職業資格應授予綜合素質優秀的管理人員參考美國和香港的做法，我國也應當從經驗、學歷、培訓和道德四方面評判專業人員的綜合素質，這就要求我們的培訓工作進一步規范化、專業化，強調知識教育和技能教育的結合，倡導知行合一。同時，針對我們以往崗位培訓中的薄弱點，應加大職業道德教育的份量，并將職業操守作為資格認定和注冊中一項必不可少的內容。

（四）實事求是地設置職業資格的分級體系、培訓課程和考試科目。
根據我國的實際情況，參照美國的ARM和CPM資格，我國的物業管理職業資格可分為注冊物業管理經理人和物業管理助理經理人兩類，兩類資格體系形成互為補充并各自獨立的系統。注冊物業管理經理人實行執業資格管理，物業管理助理經理人實行從業資格管理。經過申請和資格認定，物業管理從業人員可以取得物業管理助理經理人資格，經過一定進修課程的培訓，并通過嚴格的資格考試后，晉升為注冊物業管理經理人。在這個思路之下，建議建設部和人事部要盡快出臺《注冊物業管理經理人管理辦法》和《注冊物業管理經理人考試辦法》。同時，加強物業管理專業人員的培訓，在培訓課程和考試科目的設置上，應在體現我國特色（如集中于幾本概括性較強的教材）的基礎上，順應物業管理與資產管理相結合的國際趨勢，增加有關資產管理的培訓課程和考試內容，以逐步改變我國物業管理行業專業化程度和人員素質比較低的現狀。