談物業管理企業管理規模的擴張

謝家瑾 / 中國物業管理雜志

　　在桂林召開的雜志協辦會和深圳召開的協會論壇會上，非常高興地看到不少物業管理企業近幾年在管理規模上有較快增長，社會效益和經濟效益也隨之明顯提高。將企業做大做強，是所有企業的共同追求；讓有實力的品牌企業占領更大的市場份額，能使更多的業主享受到優質服務，對行業的優勝劣汰是一件好事。

　　但在和一些經理人的深入交談中，發現部分企業在管理規模擴張的背后存在一定的盲目性，在做大的過程中，有的沒有認真考慮自身各方面的承受能力、有的戰線拉得過長、有的不注意項目的精心挑選、有的不注重綜合效益的評價，結果是做大了并沒有做強，企業品牌未得到應有的提升，經濟效益也不能同步增長。因此，我和雜志社主編商量，建議本期以此為專題，就當前的法制和社會環境對企業擴張的影響展開討論，并就企業在擴張過程中的經驗和教訓進行交流，相信能讓更多發展中的企業受益。

　　看了雜志社在深圳召開的部分企業座談會上大家的發言，以及本期雜志上一些經理人的文章，很受啟發。我同意上實物業管理（上海）有限公司李勝來提出“做大規模、做實基礎、做響品牌、做好效益、作強實力”，張朝德在“做實、做精、做強、做大”一文中指出的：做“實”，就是要有合適的管理規模、充分的管理資源和嚴密的管理制度；做“精”，是要從管理的物業類型和物業檔次方面找準適當的定位，樹立企業的品牌；做“強”，就是發揮企業自身管理特色，突出競爭優勢；做“大”，是在合理壓縮規?；A上，實現企業利潤最大化。這些都是他們在經驗總結基礎上的思考，值得業內人士，尤其是正在擴張的企業經理認真研讀。我認為在企業擴張中，至少有以下幾個方面要引起我們的注意 :

　　首先，要充分考慮企業自身各方面的承受能力。 5、6年前，我就和深圳一些急速擴張中的物業管理企業經理談到，一定要象愛護自己的眼睛一樣愛護企業的品牌，我認為最關鍵的是能否派出真正能代表企業實力的管理層隊伍去接管新的項目，否則盲目擴張，有可能因噎廢食，反而砸了自己的牌子。因此，我同意北京創新物業管理有限公司宋建國關于企業擴張必須經歷品牌鍛造的觀點。該企業經過7年的品牌鍛造，憑著較為完備的人才儲備，以自身發展的穩定性為前提，從2002年開始理性入市，以北京為中心逐步向外輸出品牌管理與服務，逐步形成良性互動的市場經營格局。

　　其次，要確定適度的管理規模。 最大不一定最好。深圳南油物業管理有限公司張益俊文章中關于“ 2003年深圳物業管理企業收入排行榜首不是管理面積在千萬平方米以上的物業管理企業，而是管理面積僅400萬平方米以管理商業物業為主的某企業”的分析很能說明這個問題。適度的規模除了考慮企業的經濟實力和人才儲備外，應重點考慮準備承接的項目是否有合適的收益。有的企業一味追求規模，以低于成本的價格搶占市場，既造成企業的虧損，也帶來行業的惡性競爭。因此，在選擇項目時，應對項目品質高低、規模大小、對象客戶及管理效益進行全面調查分析，慎重決策。

　　第三，要精心選擇拓展延伸的區域。 我國地域遼闊，物業管理的發展程度和外部環境受區域經濟影響很大。有的地區市場化程度較高，法制比較健全，業主的消費意識已經基本形成。介入這類地區的物業管理，矛盾較少，只要企業具備實力并精心運作項目，就能得到較好的社會效益和經濟效益。而有的地區市場化程度較低，法制環境、尤其是業主的消費意識尚不到位，在這類地區擴展項目，一定要有充分的思想準備，會非常辛苦。但是，如果有合適的項目起步，就像處女地的開墾一樣，一旦得到社會認同，就能步步為營，很可能迎來秋天的豐收。因此，我非常同意深圳公元物業管理有限公司朱江文章中關于“綜合權衡、相機決斷，最大限度減少決策的風險”的區域發展戰略，關鍵是要根據企業自身狀況，在區域拓展上認真規劃，作出適合企業發展的正確選擇。

　　第四，管理戰線不宜拉得過長。 我認為，選擇部分適合的城市，集中拓展業務，而不要遍地開花，應該是比較明智的選擇。我看到有的企業地處華南，管到東北、西北、華北、西南的多個城市，技術、人才、管理難以跟上，管理成本也很高，鞭長莫及，得不償失。

　　當然，這里談到的企業擴張，主要是指那些已經具有一定管理規模，并享有了較好品牌的企業在管理規模上的拓展。而對于一些剛剛起步或者起步不久，還在打拼起家的企業，難做的項目、該啃的骨頭，必要的時候還得咬牙接、咬牙啃，一旦闖出一條路，打開一片天地，有了立足之地后，才能談到如何圖取更大的發展。正如上海陸家嘴物業管理有限公司翁國強談到企業做大與做強的關系時指出：做大是做強的基礎，做強是做大的目的。