于凌罡的夢想與物業管理的憂思

                                  廖小斌 / 《現代物業-新業主》
  

        盡管遭到了方方面面的非議，于凌罡的名聲卻已是如日中天，他所倡導和構筑的“集資建房”的夢想正迅速在全國蔓延。儼然已成為當下最受矚目，也是最 的新聞人物。舒可心先生更為其行為戴上了一頂“在一個最不透明的行業，玩一個最透明的游戲”的高帽子。有了一些著名學者的支持，于凌罡便變得更加肆無忌憚了。

    在于凌罡為集資建房的美夢奔波時，我們要思慮的卻是，他的“集資建房”將會為物業管理帶來的影響和沖擊。

    一、合伙物業管理的可能性

    雖然建房是一個極為復雜的系統工程，但于凌罡并非完全活在虛幻之中。他至少存在理論上的可能性，而且只要解決好眾多出資人關系的協調問題，以及社會資源的有效整合利用，他成功的可能性就會大增。一旦他集資建房的夢想得以實現，他便會去尋找另一個夢想，合伙物業管理無疑會是下一個目標。

    相對于集資建房的周密復雜，以及不可預料的高風險，合伙物業管理肯定要簡單得多，也要容易實現得多，而且在前者的基礎上，他將有諸多可以利用的條件。

    一是團隊的協調與合作。雖然業主自己組建物業管理公司的提議早在許多年前就已見諸報端，但一直無法得以真正實現，其中一個關鍵的問題便是團隊問題，將一個缺乏組織性的小區幾百個業主的意見和想法、乃及每個人的利益協調一致，肯定是一個難度極大的事情。而一旦合伙建房得以有效實現，這一個問題將得到最大限度的解決。原因在于合伙建房是一個更需要協調各方關系的工程，在其過程得到順利解決后，一個成熟的業主團隊也便應運而生了，再讓他們去協調小區所有業主進行物業管理，不過是一個簡單的程序而已。

    二是沒有開發商的羈絆，業主有了更多的充分發揮自己權利的空間。在目前的境況下，所有的前期物業管理公司，都無一例外地由開發商選擇，不管你愿不愿意，在你第一次邁進小區時候，物業管理公司早已在恭候大駕了，而在此時或者以后，想趕走物業管理公司自己進行管理，顯然不是一件容易的事情。而合伙建房，這一切問題都會迎刃而解，甚至在建房的階段，合伙物業管理的雛形便已顯現了。

    三是有了目前相對成熟的業主大會和業主委員會制度，更為合伙物業管理提供了一個可以借鑒和利用的平臺。隨著業主大會和業主委員會制度的不斷完善，以及政府部門在政策上的傾斜，使合伙物業管理更具有可能性和合法性。

    不過合伙物業管理還要面臨一個巨大的問題是：相對于合伙建房的短時性和階段性，合伙物業管理無疑是一個長期的工程，這肯定是一個極大的難題。但有了合伙建房成功的鼓舞，早已對物業管理心生不滿的業主們肯定不會甘心讓外來的物業管理再一次涉足其中了。

   二、物業管理所要遭遇的挑戰

   倘若于凌罡及他的后來者在美夢成真后，并不打算讓物業管理成為下一個獵物，或者說物業管理低廉的利潤空間及長達幾十年的服務期限，使物業管理可以繼續存在下去，但它所面臨的生存環境及所帶來的挑戰也會與過去有著極大的不同。

    沒有與開發商把酒言歡便可以接管物業的機會，物業管理公司在獲取物業管理權時便不得不面對業主挑剔的眼光。尤其在目前的境況下，物業管理企業的競爭將會大大加劇，接管物業的難度也會增大很多，這樣可能會導致物業管理企業之間惡性競爭的產生。

    利益的訴求將會成為一個關鍵。雖然開發商在委托物業管理時有促銷房屋的動機，但業主與之相較，利益訴求肯定要大得多，物業管理公司就算可以成功接管，但利潤空間會會大大縮水。這里包括物業管理用房將可以預見會縮小到不到再小的地步，物業管理的前期開辦費將不得全部由物業管理公司自己掏腰包了，而用于彌補物業管理費不足的小區商鋪、停車費等等或許已是一種奢望。

    另一個問題是，沒有開發商這個緩沖地帶，在房屋質量及設備設施維修方面及相關責任的劃分上會有著更多的爭議，物業管理將還不得不面對來自業主更多的質疑，甚至刁難，雙方因此而交鋒的機會也會會大大增多。

    這些挑戰絕非自言自語的杞人憂天，或一廂情愿的胡思遐想。而且，這些困境其實在今天已逐步顯現，物業管理也不得不得接受這些現實。對于這一點，于凌罡及他的同伴們比我們要清楚得多。

    三、物業管理現實的憂思

    如果前二者只是一種假設的話，那么于凌罡“合伙建房”的夢想所帶來“示范效應”便是物業管理所要面對的現實憂思。無論他成功與否，這種示范效應將會在今后的一段時間內影響物業管理。

    前二年沸沸揚揚的業主自己進行物業管理的言論可能會在此之后重新浮出水面。由于諸多原因，業主自己進行物業管理的倡導者并沒能獲得于凌罡一樣的名聲，以至于今天沒有幾個人知道誰是這一設想的始作傭者。但于凌罡在某種程度上的成功，將會對這些人形成一種極大的誘惑。    

    與此對較，新一輪的業主維權風暴或許正在醞釀之中。在有關投訴的問題上，物業管理一向與房地產并列而陳，對房地產的不滿往往也牽涉到對物業管理的不滿。于凌罡“合伙建房”所打著旗號是“老百姓當家作主”，恰恰在這一點上，今天的業主們對物業管理會有著更多的切膚之痛。在于凌罡得到諸多媒體的寬容和推波助瀾的示范效應之下，業主維權的烽火不免將再一次爆發。

    應該承認，于凌罡和他“集資建房”的夢想并不是一種時代的趨勢，從某種程度上來說，他還是逆時代潮流而行，但由于他是以人們最重要的利益訴求為出發點的，因而他也緊緊抓住了人們內心的渴望，從這個角度而言，作為物業管理人的我寧愿于凌罡的夢想永遠存在于虛幻之中，讓電腦的硬盤成為他夢想永恒的歸宿。