鄧如山/浙江育英職業技術學院工商系
（一）從歷史年代的順次梳理物業管理的起源與辨析
業界一般認同的觀點是，物業管理是一新興行業，在我國僅有20年左右的發展歷史，首先發端于沿海發達城市，逐步向內陸地區延伸，在國外，物業管理已經有一百多年的歷史。
從國外物業管理的起源來看，近代意義的物業管理起源于19世紀60年代的英國，在英國工業革命發生的前夕，只有不到百分之十的歐洲人生活在城市里，其余的百分之九十的則居住在小的城鎮和分布在各地的鄉村中，這些居住在鄉鎮的歐洲人大部分的時間都是在田間耕種。隨著英國工業革命的產生和發展，大量的農村人口涌入城市，成為產業工人的一部分，城市人口的增長引起了對房屋需求的增加。工業化發展的結果是增加了包括房地產交易在內的經濟活動，帶來了復雜多樣的購買，銷售，管理不動產的經濟現象，物業出租活動發展迅速，所有權的概念得以確立。
為了滿足在工業化進程中，不斷增加的城市人口對住房的需要，一些房地產開發商建造了一批簡易住宅以低廉價格租給工人居住，由于住宅條件簡陋，設施不全，缺乏管理，導致房屋破損嚴重，居住環境日趨惡化，承租人拖欠租金，業主投資效益無法保障的種種問題。英國人奧克維婭·希爾（Octavia Hill）女士是公認的近代“物業管理”的創始人，她在1880年至1886年間為其名下出租的物業制定了一套規范租戶行為的管理辦法，出乎意料地收到了良好效果，當地業主紛紛仿效。這種“早期的物業管理活動”，改善了居住的條件，為業主和承租人雙方帶來了利益，在一定程度上解決了房屋的維護和居住的環境管理的種種問題。
英國的工業革命在19世紀的早期開始向歐洲的其它地域和北美傳播，從19世紀的中葉，工業化在西歐和美國的東北部地區獲得了廣泛的基礎。工業革命為歐美國家的建筑提供了新的物質技術條件，徹底改變了社會生活對建筑的要求，為建筑在數量、質量與規模方面的進一步發展提供了技術和工程施工方面的可能性；同時，工業革命也給城市與建筑帶來了一系列新的問題，如大城市的人口膨脹，住宅問題嚴重，以及對舊有房屋、舊有住宅小區提出了新的要求，對建筑物的管理，對居住環境的管理也隨之變得迫切起來。舊有的，分散和無計劃的房屋管理形式已經不能適應新技術和環境發展的要求，工業化和城市化是現代物業管理產生的催化劑。由于大工業的不斷發展，新的生產性建筑和公共建筑的類型越來越多，越來越復雜，成為推動建筑發展的最活躍因素。為解決生產性建筑和公共建筑所提出的建筑結構和材料等問題，現代建筑的思潮已開始逐漸成熟，并得以發展?？梢哉J為，現代建筑，現代設施設備的技術和材料的條件是專業化的物業管理形成的前提和基礎。
19世紀中葉以后，美國工業迅速發展，由于城市人口迅速增長，土地資源日益緊張，為了在有限地皮的市中心，盡可能建造更多的房屋，不得不向高空發展，營造高層的公共建筑物成為當時的迫切需要，也是房地產經濟發展的必然。
1867年，美國的紐約市通過了第一部房屋法律，該法律對出租的公寓設定了最低的通風，衛生和安全的要求。
19世紀的中葉，工業革命促使建筑科學快速發展，在建筑材料、技術、施工的應用上，首先是采用當時正在大量生產的鐵、玻璃和混凝土來擴大建筑規模和解決大空間建筑的采光問題。這就為以后的高層建筑、高層辦公樓、公寓和旅館以及各種大空間建筑，奠定了發展的基礎。
1890年，鋼結構的建筑和電梯開始建造使用，美國等一些西方國家建筑材料和技術不斷進步，出現了結構復雜，設施設備齊全的高層建筑，帶來了運行管理中的建筑維護，設備保養，業主服務等技術性和管理性很強的工作，于是產生了現代意義上的物業管理，出現了專業的物業管理機構，開始了物業管理在分工意義上的大發展。
1908年，由美國芝加哥大樓的所有者和管理者喬治·A·霍爾特組織的芝加哥建筑物管理人員組織（CBMO——Chicago Building Managers Organization）召開了第一次全國性會議，宣告了全世界第一個專門的物業管理行業組織的誕生。
從國內的物業管理的起源來看，從19世紀中葉到本世紀20年代，是舊中國房地產業萌芽和初步發展的時期。在這個時期，上海、天津、武漢、廣州、沈陽、哈爾濱等城市建立了許多八九層高的建筑，在上海，出現了28座10層以上的高層建筑。在當時的房地產市場上，已經出現了代理租賃、清潔衛生，保安服務等專業性的經營公司，這些專業公司的管理方式正是我國物業管理的早期形式。
1949年新中國成立后，城市房屋的建筑由國家計劃組織，房屋脫離了商品的屬性，國家擁有房屋的所有權，作為福利分配給職工和市民，職工和市民擁有房屋的使用權，而房屋由政府和企事業單位設立的管理機構統一管理，由于沒有實現市場化的“物業管理”，政府和各個經濟組織單位要承受一筆巨大的房屋維護管理的資金，長此下去，已經不堪重負。
20世紀80年代初，隨著我國改革開放的國策實施，市場經濟的產物之——物業管理才由香港引入。深圳是公認的我國物業管理的發源地，在我國物業管理的進程中，創造了無數個第一，深圳物業人是我國物業管理的先行人和推動者，時至今日，深圳的物業管理在國內仍然是高水準的，其管理概念和實踐經驗仍然值得效仿和推廣。標志性的事件有：
1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專業公司——深圳物業管理公司正式成立，開始對深圳經濟特區的涉外商品房實行統一的物業管理，這是我國國內物業管理邁出的第一步，標志著這一新興行業的誕生。
1993年6月30日，深圳成立了國內首家物業管理協會；1994年深圳市頒布了《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》。
1994年4月建設部頒布了33號令，《城市新建住宅小區管理辦法》，明確指出：“住宅小區應當逐步推行社會化、專業化的管理模式，由物業管理公司統一實施專業化管理”。
2003年9月1日，我國第一部《物業管理條例》正式施行，對規范物業管理，維護業主和物業管理企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，提供了重要的法律依據。
從歷史年代的順次梳理物業管理的起源時，我們有必要對現行的一些“主流觀點”做一番辨析，觀點之一，“最早的物業管理起源于19世紀60年代的英國”，因此，“物業管理已經有一百多年的歷史了”，這一觀點隱含的兩個前提：一是“近代的物業管理起源于工業革命后期的英國”，二是“物業管理”的概念專屬于近現代物業歷史的范疇。如果我們以19世紀60年代為界限進一步追溯“物業管理”的起源，就像房地產和建筑史學科所做的那樣，如果我們把“物業管理”的專屬概念延伸為“房屋管理”的一般概念，那么，我們對物業管理的歷史起源會引發出一種全新的認識。
實際上，國外的物業管理（一般歷史概念上的）的發展史可以追溯到公元前的人類文明史時期，西方物業管理行業有一種觀點就認為“物業管理起源于人們對封閉空間的第一次確認”，顯然，這是一種對土地以及土地上的附著物的所有權的確認，是與私有制和等級制度的產生相聯系的，在圣經的時代，希臘人，埃及人和羅馬人有了圈地的活動，攫取了土地的所有權，由此開始了以占有財富為核心的一系列過程的“物業管理”活動，在歷史時期的劃分上，這大致發生在原始氏族歷史的后期?；谶@樣的認識，可以認為，在人類歷史的各個階段，都存在“物業管理”的活動。
觀點之二相似于觀點之一，即，“中國的物業管理從香港引進，在深圳發端，僅僅只有20年左右的發展歷史”，這種“普遍認識”的前提是，市場條件下的房屋和設施管理是物業管理，而計劃經濟制度下的房屋和設施管理就不是物業管理；對商品房的售后管理是物業管理，而對福利房的分配后的管理不是物業管理；實行了專業化，企業化，社會化的物業公司對房屋和設施的管理是物業管理，而非經營性的房屋管理所從事的管理就不是物業管理。
同樣，如果我們以20世紀80年代初為界限，進一步追溯“物業管理”的起源，把市場經濟時期專屬的“物業管理”的概念延伸為“房屋管理”的一般歷史意義的范疇中，那么，我們就可以填補“歷史的空缺”，就像中國建筑史有著無比豐富的內容一樣，中國的“物業管理”也有無比燦爛的篇章?？梢哉J為，中國的“物業管理史”和中國的文明史一樣長久。從已經大量發掘出來的房屋遺址上看，我國在大約六七千年前逐漸步入氏族社會，但由于我國幅員遼闊，各地的氣候、地理、材料等條件的不同，房屋建造的方式也就風格各異，具有代表性的建筑有：長江流域的干闌式建筑；具有代表性的遺址有浙江余姚河姆渡村；另一種是黃河流域的木骨泥墻房屋，代表性的遺址有渭水流域西安半坡村。
馬克思主義哲學認為：制造和使用生產、生活工具的過程最終把人和動物區分開來，是人類文明史真正意義上的開端，由此我們可以推論：房屋是一種生產和生活活動的工具、場所。因此，人類的房屋建筑活動，包含在人類的房屋管理之中，是和人類的文明史一樣久遠。因此，房屋管理的歷史也可以劃分為若干個歷史階段，如工業革命前的階段稱為房屋管理，工業革命后的階段稱為物業管理；在我國，解放以后到八十年代初的計劃經濟時期稱為房屋管理，由國家和單位提供房屋管理和服務的資金；從八十年代初到現在的市場經濟時期稱為物業管理，這其中又可以分為物業管理的過渡期和物業管理的成熟期，這就要求按照市場機制的原理，由享受了房屋管理和服務的業主、使用人提供質價一致的費用。
（二）從房地產行業的邏輯關聯梳理物業管理的起源與辨析
從七十年代末到八十年代初開始，隨著我國傳統的計劃經濟向社會主義市場經濟體制的過度轉型，房地產市場作為國民經濟的一個重要的組成部分，獲得了長足的發展，對社會經濟發展的先導性，支柱性作用表現得日益明顯。物業作為房地產開發建設過程中的最終產品，成為在市場經濟條件下從建設生產領域轉變為售后消費服務領域內“物業管理”的對象。因此，物業管理的出現和發展，是我國房地產經濟市場化和房屋商品化的必然產物。
80年代初，深圳經濟特區成立，改革開放的窗口和前沿的示范效應，吸引了海內外的有識之士，大批的創業者、勞動者涌入這片神奇的土地，房地產產業的飛速發展展示了“深圳效率”的一個方面，福利分房的計劃體制被打破，傳統的房屋管理模式已不能適應市場化的要求，居住和工作的人們對于居所、辦公和工作的環境提出了更高質量的需求，建設與管理并重成為了深圳物業人的主動選擇。深圳學習香港和國外的經驗，在住宅小區推行物業管理，掀開了中國大陸物業管理新的一頁，逐步探索出了一整套符合國際慣例的，適合中國國情的物業管理的體系。這種社會化，專業化，市場化，法制化的物業管理體制一旦鋪開就顯示出了巨大的生命活力，迅速在內陸省份，城市推廣，經過20多年的健康發展，特別是經過物業管理人極為不平凡的努力，歷經坎坷磨難，風雨洗禮，突破了種種阻力，誤解，培育并形成了中國新興的物業管理行業，我們現在已經清楚地認識到，這是一種與人們的生活，工作息息相關，同社會的方方面面有廣泛聯系的現代服務業，是一種處于上升期的朝陽產業。
從與物業管理與房地產行業有直接的緊密聯系來看，它在中國的起源有以下幾方面的因素：
〈1〉基本建設，住房體制的改革。政府的管理方式，管理職能發生了變化，由對房屋建設，維護的直接管理轉變為宏觀的，指導性的間接管理，特別是“公房管理”，從其物業的物理特征來看，具有使用上的長期性，從具體管理工作的特征來看，具有產權，產籍，維修，養護，房屋調配，出租等一系列工作的復雜性，因此，政府和企事業的職能部門既沒有足夠的精力，也沒有足夠的專門經費來管理物業。由專業的物業公司來管理物業，實行獨立經營，自負盈虧，以業養業，自我發展就是一種必然的選擇。
〈2〉社會分工的進一步細化。物業建造的時間并不長，一座不動產建筑物的開發建設周期少則1~2年，多則3~5年，而對建筑物和設施設備，附屬構筑物等的管理卻是長期的，使用和管理的過程可以是開發建設周期的幾十倍乃至更長?？紤]到房地產消費環節的長期性，在使用的過程中還伴隨著維護職能的“增值服務”，服務和經營職能的多樣化，因此，在房地產行業伴隨著大規模的工業化，城市化的發展時期，房地產行業的進一步分工，物業管理的職能從房地產行業分離出來既是必要的，也是現實的過程，就如同物業管理行業進一步發展，使得一部分物業管理的職能從物業管理行業中分離出來一樣，這是物業管理健康的，成熟的發展標志，例如：隨著物業管理行業的產生和規?；陌l展，新的專業公司不斷誕生，帶動了物業相關產業的發展，為物業管理提供專業服務的保潔公司，綠化園林公司，保安公司以及信息服務公司等等隨之發展，物業公司成為了一個“總承包商”，又把專業的，技術的服務外委出來，交給“分包商”去做，這提高了物業公司的工作效率，也驗證了古典經濟學的一條基本原理：社會的，行業的分工提升了這一經濟體系的經濟效率。
〈3〉居民物業保值增值，物業服務的需求。
從八十年代初開始，我國在經濟改革的進程中，逐步確立了市場經濟體制的發展目標，住房私有化，福利分房制度的取消，自然就會面臨著和私有住房相關的“公共管理”問題；面臨著“福利型管理”向“經營型管理”的問題；面臨著計劃福利經濟時期的無產權的“使用價值的管理”向市場貨幣經濟時期的有產權的“價值的管理”的問題，在新的經濟條件下，人們的思維已經發生根本的變化，已經清醒地認識到房屋不僅僅是用來居住的，使用的，具有使用價值的功能，而且是用來投資的，貯藏的，具有資產的，價值的功能。隨著住宅的商品化和自有化，房屋會因產權的分割，產權的多樣化而發生諸如一幢房內業主自有部分與公共部位的劃分的問題，會產生公共部位的結構與設施設備的維修分擔問題等等，這些由于房屋及其場地的產權分割和房屋及其場地“物理上”的統一性之間的矛盾關系必然帶來“公共管理”的選擇，即需要由專業化的經營企業——物業管理公司來統一管理和協調，并提供綜合的服務，而物業管理的綜合服務使物業價值的保值和增值，或者說減少物業價值的自然的歷史的折損成為可能，這應該是我們理解的，物業管理是一種市場經濟條件下的房屋管理。
另一方面，居民生活水平的不斷提高，人們居住范圍內的生活內容，社會交往方式有了質的提升，居民不僅追求現代規劃，布局，設計，戶型的小區，追求方便，舒適，溫馨的空間環境和房屋完善的功能，配套齊全的小區，還追求精神生活的品位，有了居住安全的需求，綠色生態環境的健康需求，遠離污染，噪音，雜亂，骯臟的需求，有了高層次的文化，教育，娛樂，健身，社交的需求，使身心得到休憩，精神得到滋養，有一種“小區是我家”的精神上的歸宿感。物業管理的專業管理和綜合服務的功能正好滿足了現代經濟進程條件下，富裕起來的居民的生活水平和生活質量提高的客觀要求，這應該是我們理解的：物業管理是一種現代經濟水準下的對業主和居民的服務。
從物業管理與房地產行業的邏輯關聯來梳理物業管理的起源時，我們有必要對現行的一些“主流觀點”做一番辨析，觀點之一，“物業管理將以其所擁有的從業人員數量、管理范圍、同社會的廣泛聯系和影響，成為房地產行業中的一個最大的分支產業和現代化城市的朝陽產業”，不錯，物業管理作為一種獨立產業形態，的確與房地產行業的充分發展，進一步分工有關，這就形成了我們對物業管理的狹義理解：物業管理起源于房地產，物業管理是房地產產品的最后一個環節，即消費服務產品的階段，這樣一來，房地產是整體，集合，物業管理就是部分，片段；房地產是建設到消費，物業管理是消費到維護；極端的觀點甚至認為，房地產“在上”是“龍頭，龍身”，物業管理“在下”是“龍尾”等等。如果我們不是從物業管理作為一個獨立產生的產業形態的角度來看待它的起源時，就會發現“物業管理”比“房地產”具有更廣泛的含義，因為，“物業管理不是產生于房地產，不是房地產的一個分支，而是產生于人類對以土地為載體的封閉空間的第一次確認”沒有“房地產”的時候，人類有洞穴，有土屋，有各種材料圍合的居所，總之，有居所的選址，測算，建造，居住活動等一系列的“物業管理”活動，即使到了現在，理論界也有一種“廣義的物業管理”概念，按照這樣的概念推理，房地產似乎包含于物業管理中，成了物業管理的“一個分支”，從中“分離出來”一樣。
從中國物業管理的起源來看，也很難證實物業管理起源于房地產業，由計劃經濟的房產管理轉變為市場經濟條件下的物業管理，正是房屋經濟屬性的變化，經濟制度和房屋管理體制的變化，催生了物業管理的出現，反過來，物業管理的發展也促進了市場化的房地產經濟的形成。因此，房地產業是物業管理出現和發展的一個必要條件，卻不是一個充分條件。是物業管理起源于房地產——物業管理是房地產的一個分支；還是房地產起源于物業管理，房地產是物業管理的一個分支，這只是認識的一個角度問題，爭辯的意義并不大，需要說明的只是，兩種行業不存在“誰高”與“誰低”“誰重要”與“誰不重要”的問題，比如說，房地產前期創造的產業價值大，建設的周期卻短，而物業管理后期創造的價值大，維護服務的周期卻長。
觀點之二，物業管理公司起源于房地產公司，二者之間是“父子兵”關系，多數物業管理公司經濟上還難以獨立，依賴于房地產公司而生存。的確，1981年3月10日，深圳市物業管理公司正式成立，這是我國內陸地區物業管理邁出的第一步，標志著這一新興行業的產生，隨后，物業管理這一新興行業呈現出一派蓬勃的生機，從深圳到廣州，從南到北，從東至西，從沿海到內陸迅速地傳播，眾多的物業管理公司像雨后春筍般涌現。由于很大一部分的物業管理公司是由房地產公司組建的，人們容易產生一種表面的認識，即：物業管理公司由房地產公司而產生，二者之間是“一家人”之間的“父子兵”關系。且不論我國的一部分物業管理公司是由“房管所”轉制而設立的，由獨立的法人創辦的，就以物業管理行業起源于物業管理公司的認識而分析，也有值得我們辨析的地方。
從“物業管理”起源于19世紀60年代的英國這一觀點來看，一位名叫奧克維婭·希爾的女士為自己的出租物業制定了一套管理辦法，這套辦法和規則給希爾帶來了意想不到的好處，住戶也非常滿意，這是最早的近代“物業管理”了。從這一歷史事例，我們可以斷定，物業管理行業的起源早于物業管理公司的起源，在物業管理行業需要市場化，規?；?，專業化，組織化的條件下，物業管理公司應運而生。因此，物業公司與房地產公司之間本質上不存在“父與子”的關系，“總公司與分公司”的關系，“從屬與被從屬”的關系，既有房地產開發公司創辦專門的物業管理公司的，也有房地產公司完全轉變為物業管理公司的和物業管理公司實行“多樣化經營”，將觸角伸向房地產開發經營的。
在我國，由于物業管理行業發展的歷史還不夠長，居民對物業服務的“消費意識”還不夠強，因而，客觀上存在的房地產開發公司“以業養業”，以“父子兵”的“依存與被依存”的經營模式來設立物業管理公司，這與其說是歷史的倒退，是物業公司發展的枷鎖，不如說是歷史發展的一個階段，是對物業管理行業的保護。物業管理公司走向獨立經營，自負盈虧，擺脫“父子兵”的地位自然是歷史發展的必然，是物業管理公司的“第二次創業”，“第二次輝煌”，然而，目前階段住宅小區物業管理創造的社會價值——為社會提供了大量勞動就業機會，為業主和居民提供了安全，整潔，通暢，溫馨的居住和工作環境等等，高于經濟價值——物業公司的投入和回報，我們不應該否定物業管理“歷史保護期”的作用，畢竟，我國的物業管理，從80年代初期算起，也只有輝煌與困惑并存的20多年的時間，走出“保護期”，實現行業的提升，獨立經營與發展，這是現在物業管理人的光榮與夢想，是整個行業的發展目標。
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2005/11/29 14:42:00