略論物業維修基金的系列問題

                                陳德豪 / 廣州大學房地產研究所

　　隨著物業管理的深入開展，物業維修基金籌集難的問題日益突出，以廣州為例，市內1200多個住宅小區（不包括眾多的單體樓宇），建立物業維修基金的不足160個。物業維修基金的建立涉及物業發展商、分散小業主及使用人、業主代表組織（業主會、業主委員會、小區管理委員會等）。物業管理公司（以下簡稱物管公司）、政府等多方主體及利益。站在不同的角度，對物業維修基金要不要籌集、如何籌集、由誰繳交等，看法難免不同。本文在大量調查的基礎上，從多角度對物業維修基金的性質、籌集必要性、籌集辦法等問題進行深入探討，并提出了相應的立法建議。adob:2
　　一、物業維修基金的概念與性質N!k#
　　物業維修基金是專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后大修、更新、改造的資金，在性質上屬專門用于特定目的而設立的專項基金一類，即它是專門用于對物業共用部分進行大的維修保養、保值增值目的而專項籌集、獨立核算的資金，其產權屬于全體業主，在物業管理企業財務上屬專項代管基金，作為長期負債管理。它與一般的投資基金（用于投資增值獲利）在建立、使用、管理、轉讓、贖回等多方面有著本質的區別。設立物業維修基金的初衷是寄望于用該筆資金的利息維持樓宇有計劃的大修、更新、改造和突發性緊急開支，但由于現在銀行利率很低，基金很難起到“以息養房”的作用（除非一開始籌集的維修基金數額較大），在很多地方，它更多體現的是一種應急性質的資金。v0
　　二、為什么要建立維修基金？何種類型物業需籌集維修基金？@^bH
　　之所以需要籌集建立維修基金，是因為沒有維修基金，物業共有共用部分大的維修、改造、更新等便沒有保障，突發性事故（如臺風、暴雨等對物業造成的損壞）便得不到及時處理。由此看來，只有那些在需要大的和緊急維修整治而資金又不能馬上到位的物業類型，才需預先籌集維修基金。也就是說，只有業主眾多、產權分散的物業（尤其是住宅小區和多業主大廈）才需預先籌集建立物業維修基金（臨時籌集不可能），而產權明確、獨立集中的物業類型如獨立私人房產、單位房產、國有房產等，由于可以即時拿出大筆維修資金，故一般情況下是無需預先建立維修基金的。gj&&*
　　在這個問題上，很多小業主存在這樣的疑問：為什么要事先籌交基金？為什么不能由物管公司先墊資維修，然后大家據實按核算數額補交（實報實銷）？進一步還會想：既然發展商都可以先墊資建房，物管公司為什么不能先墊資修房？要回答這種疑問并不難，這事實上涉及兩種性質的行為與關系。發展商墊資建房，目的是投資獲利，純粹是一種商業行為（利益驅動），圍繞的是市場需要，依據的是市場調查、評估（自信墊資后一定能收回），所冒風險很大。而物業維修原本就是業主自身的職責，是一種非贏利的生產服務活動，物管公司受聘受托從事這項工作，所得是勞務報酬，因為物業維修的非贏利性，使得這種勞務報酬不可能很高，難以在利益上驅動物管公司墊資；加之物管企業是微利的服務型企業，其注冊資金本就不多，一般來說也無力大量墊資；即便有資金實力，如果社會信用體系未建立、法律保障不夠，物管公司面對眾多分散業主（債主），收回墊資風險太大、成本太高（這正是當前的現實），也不愿做出此舉。所以“實報實銷”的做法行不通。6&g@
　　因此，以立法的形式明確區分所有權物業建立物業維修基金，對于保障該類物業的安全使用和及時修復是十分必要的。那種認為要不要交維修基金是業主自己的事，政府不應該管（政府不介入思想）。毋須立法規范的思想，在區分所有權物業區域（協商一致困難、周期長、業主普遍有“搭便車”的心理）、在業主自我管理意識淡薄的今天，是過于偏激的。y?}A
　　至于要不要象深圳那樣將維修基金分為物業本體和公共設施、設備兩部分各自籌集，筆者認為并無必要。因為分開必然會增加籌集的難度，同時站在物權的角度，不分開也完全能做到清晰核算分攤。"ZJ
　　三、誰來交物業維修基金（發展商還是小業主繳納維修基金）？如何約束？R9z+h
　　道理上，由誰繳交維修基金，應看誰享受了維修的益處，誰當承擔維修的責任與義務。保修期滿后的物業損毀老化主要原因有物業的生產使用磨損、自然老化或突發事故，不管屬哪一種情況，物業維修責任的當然主體（除非他人人為損毀）應該是那時段的業主（非業主使用人的責任體現于其與業主簽訂的租賃合同中）。因此，已出售或在售物業的維修基金不應由發展商交納（發展商若有一部分物業未能售出，理當承擔這部分物業維修基金的繳交義務），而應由分散的小業主繳納。發展商要負的應是由于房屋設計、施工、安裝等質量問題的維修責任，即發展商應當按有關法規對售出物業承擔一定時期的質保責任。wx~
　　現在不少地方立法規定要發展商在出售物業時，按房價或成本價的一定比例一次性繳交一筆維修基金，初衷可能是為免除以后零星分散向小業主籌集基金的繁瑣，但同時又允許發展商將所交的維修基金計入開發成本，這樣無形中就將維修基金轉移到房價中，最終還是“羊毛出在羊身上”，且小業主還會在交這筆款時額外支付手續費和稅。與其如此，還不如立法直接規定由購房人交納來得清晰合理。>J$
　　不管明確是由發展商交還是小業主交，都有一個如何保證按時足額交繳的問題。若無有效的法規制約，發展商能省則省、能拖則拖或開設假賬戶的情況就不可避免，小業主不交更是“順理成章”，這種情況下法規條文便形同虛設。對于新建物業，制約的有效辦法就是借鑒一些地方的做法，在立法中明確規定：發展商不交不辦預售證，小業主不交不發產權證或不辦理轉移登記。:
　　四、何時交？交多少？怎么交？交給誰？)
　　由上可知，維修基金應該由小業主繳交，但相應地會存在是由小業主在買房時一次性繳交，還是象交管理服務費那樣每期（月）交納（深圳物業本體維修基金交法）？交多少？按什么標準交等一系列問題。aq　先來看何時交的問題。新建物業由購房人買房時一次性交，若能與發房產證有效掛鉤以作為制約，可以提高維修基金籌集的效率，省去以后挨家逐戶籌集基金的難處。但房屋實際的老化、損壞多是時間積累造成的，且一般的因設計、施工等原因造成的質量問題，發展商負質保責任，所以一開始并不需要很大筆的維修基金，按時間逐步累積維修基金正好體現符合“誰用誰修，多用多交”的道理。既然逐期繳納更為合理，自然便想到按管理服務費一定比例逐期交納，但仔細分析一下便知，維修基金與管理服務費掛鉤不合理，因為同樣的房屋，管理服務費高往往意味著保養好，恰恰不需要大量的維修基金。另外，管理服務費高低與房屋老化情況關系不大，但維修基金多少與房屋老化則有必然的關系。S~}G3;
　　再來看交多少的問題。維修基金交多少與物業建造質量、物業類型、物業使用性質、物業維修標準和銀行利率等密切相關，僅這一點就值得作專門研究，本文僅從以下角度來說明這一問題。若一次性交納維修基金比例過小，在當前低利率情況下便失去了作為基金的意義，因為其利息不足以支付起碼的維修開支，必然要不斷續交，變得與分期交繳沒有本質區別。但若一次性交納維修基金比例過大，一方面涉及到業主經濟承受能力問題；另一方面還涉及到若業主短時間轉讓物業，他盡的責任（已交大筆維修基金〕與享有的權利（物業修復權）不對等的問題。因為按照目前通常的做法，物業轉讓時維修基金是不能隨業主轉移的，而是自動記到后續的業主名下；再者，在目前沒有有效監管和好的投資途徑的情況下，比例過大必然造成資金閑置、浪費，甚至挪用。rw<@x^
　　綜合以上分析可知，立法上應規定物業維修基金從物業投入使用時由業主逐期按適當比例交納，這樣既不會給小業主帶來太大的經濟壓力，也不會造成資金的閑置浪費，最主要的是這樣才符合責權利對等的原則。%Ie
　　再來看按什么標準交的問題。當前國家和地方均有按房價一定比例交繳維修基金的立法規定，應該說此類規定存在明顯的不合理性。首先，物業維修是針對物業本體建筑和設施設備進行的，并不含土地要素，而眾所周知房價中包含了很大比例的土地價格；其次，房價中還包含了地段、樓層、朝向、景觀、甚至地名、編號等許多與物業老化維修無關的因素，以房價為基準顯然將這些因素均包含進去，這就會導致諸如城市中心區與市郊同類房屋交納相差成倍維修基金的情況，甚至同一棟樓的同房型單元因為層高、朝向、景觀等不同就要交納相差懸殊的維修基金，而這類物業其致損因素、機會與實際維修成本是相當的。以房價為基準繳納維修基金除了有“劫富濟貧”的作用，顯然無科學理據。所以應統一按上海市的做法做出立法規范，以物業建筑面積成本價作為交繳維修基金的標準，成本價按當地物業管理主管部門和價格行政主管部門定期公布的核定值為準。EJV%E@
　　交給誰的問題主要涉及維修基金的安全性。物業維修基金的產權屬于全體業主，因此不應由發展商、售房單位、物管公司收管，應統一交到主管部門指定的國有商業銀行專門賬戶（針對小業主可以發分戶卡，只能用于交費、查詢），并且以后非合法理由、程序用于維修不能自由取出。否則，發展商、房改售房單位、物管公司占用、挪用、濫用維修基金的問題便不可避免。}N#6Vy
　　五、維修基金的使用管理Oo6_C
　　物業維修基金作為物業的“保命錢”，必須在使用管理上嚴格把關。維修基金的使用管理得當，才能保證財盡其用、物業安全、眾人信服、續交順暢。物業維修基金的產權屬于全體業主，本應由業主代表組織行使所有、監管權。業主代表組織成立之前，應當由物業所在地物業管理主管部門代為監管。原來那種由發展商、物管公司代管的做法是完全錯誤的（物管公司可以管基金會計賬）。物業維修基金的使用應嚴格按照物管公司定計劃——業主代表組織審查批準——金融機構劃款這一程序進行。并且物業管理企業應當定期向全體業主公布維修基金交納、使用、分攤和結存的情況，接受業主代表組織和業主的核查。由于同一物業管理區域不同幢的樓宇維修的情況可能有較大差別，所以維修基金專戶的開立應按繃⒄耍⒎至忻懇皇褂玫ピ姆終?，以藩勩脩┗位业猪^檠?，保证维修基靳樄用的驮擆愒?/SPAN>?font color=#F3F6FA>l]k66{
　　值得指出的是物業維修基金使用雖然有審查關（業主委員會等業主代表組織審查），但由于業主代表組織成員往往不具有專業性，對維修成本和資金使用投向的合理性不一定明了，所以應有的監督作用難以保障。更有甚者，若物管公司與業主委員會主要成員有不正常關系，相互串通，資金使用的合理性便更沒有保障。所以立法規定在動用維修基金超過一定數額時，需接受專業機構年度審計（香港最新立法增加了這方面內容）并加強政府核查指引是十分必要的。zBHhQK
　　六、維修基金的續籌N
　　先期交納的維修基金，隨著物業老化大修機會的增加，可能在一段時間后不足以保障維修開支，于是便有一個維修基金續籌的問題。跟著便會產生誰牽頭負責續籌？如何續籌？一旦不能正常續籌，如何保障物業的安全等一系列問題。s
　　區分所有權物業共有部位的老化、受損，有些不會給具體產權使用人或者不會給部分或全體產權使用人帶來直接即時的損害或不便。產權人很難自覺、自愿一次性統一繳交這樣的開支，于是便有一個由誰牽頭負責籌集維修基金的問題。成立了業主代表組織（業主會、業主委員會、小區管理委員會等）的物業管理區域，顯然應由業主代表組織負責籌集。但現階段業主代表組織往往權威性不夠，組織性不強，原動力不足，行使權力也無有力的法律保障。分散小業主拒交、欠交、遲交（主觀不愿與客觀不能）的問題難以解決，以致于后期的維修基金沒有保障。未成立業主代表組織的物業，現實中往往是物管公司代行籌集職責，其組織行為和效率，顯然高于業主委員會等業主代表組織。但其行為的法律依據不足，出現業主拒交等情況更是屢見不鮮也更難處理。由此而導致物業得不到及時大修、改造的情況比比皆是，物業的正常使用功能得不到保障，甚至會出現重大安全事故。由此出臺有約束力的法律規范，明確政府在法律不能有效行使的地方，采取一些行政性強制措施（負起社會公共安全之責）十分必要。另外，社會保障延伸到這一領域也十分必要，否則，對于那些確因下崗、殘疾而交不起費用的業主住戶，這一問題便得不到根本解決。z:I;)t
　　

    物業維修基金的建立看起來是一個小問題，但在其真正的籌集、使用、管理過程中問題很多，原因之一是對其性質作用認識不清，立法規范不完善、不嚴密、不統一，約束力不夠。本文在大量一線調查的基礎上做出相應的分析，有待于進一步上升到區分所有權物業管理、公共選擇的效率、信息不對稱的影響等許多現代物權和經濟學理論高度。另外筆者深切地感受到，有關問題的根本解決，有賴于社會信用體系的普遍建立與完善，有賴于社會制約機制的加強，有賴于行政與司法效率的根本提高。{-