上海推行物業管理“菜單式收費”

丁利民　李寶花　諸達鶴　陳未臨 / 新聞晨報

    點家常小菜，還是海鮮大餐？餐館里這種“豐儉由人”的選擇權，上海市民今后在物業管理服務中也能享受到。上海市政府發言人焦揚宣布，上海從10月1日起實行《上海市住宅物業服務分等收費管理暫行辦法》（以下簡稱《辦法》）。業主大會、建設單位和物業管理企業可根據不同小區的實際需要，從服務菜單中選擇不同的服務項目和服務等級，并在區（縣）最高收費標準范圍內協商確定具體的收費標準。

本市推行物業服務“菜單式”收費，力求讓市民明明白白消費，物業管理公司規范服務，從而做到質價相符。圍繞這一新的收費辦法可能產生的六大疑問，晨報記者請教了有關專家。

一問：點什么“菜”最后聽誰的？

一個小區成百上千戶，每家每戶都對物業服務有自己的小九九。將來實行“菜單式收費”后，在選擇物業服務的具體項目、等級時，會不會也像辦春節晚會一樣眾口難調呢？

“就像業主大會來表決選聘物業公司一樣，小區的物業管理收費也是由業主大會來拿主意。”市房地資源局物業處負責人表示，代表小區全體業主利益的業主大會（業主委員會）意見將起到決定性作用。

在按照物業服務收費菜單“點餐”時，業主大會（業主委員會）和物業管理公司可以根據需要，從菜單中選擇不同等級的服務項目，并在最高限價的范圍內協商確定具體的收費標準。然后在具體的物業服務合同中確定。

　　 如此看來事情就很明白了：點哪些“菜”由業主大會來決定。在業主大會對此問題進行表決時，根據《上海市住宅物業管理規定》，只要小區三分之二以上的業主同意即可。

　　 二問：點的“菜”包含哪些費用？

　　 點什么“菜”，付怎樣的錢。隨著《辦法》的實施，本市具體住宅的物業管理費，將直接與物業服務質量掛鉤。物業服務內容的多少、服務要求的高低和設施配備情況，將成為物業公司和業主大會協商制訂物業管理費的具體依據。

　　據市物價局總經濟師沈念東介紹，《辦法》將本市住宅物業服務內容歸并為綜合管理服務、公共區域清潔衛生服務、公共區域秩序維護服務、公共區域綠化養護服務和共用部位、共用設施設備的日常運行、保養及維修服務五項；每個項目又按照服務內容的多少、服務要求的高低和設施配備等質量情況分為從低到高五級；《辦法》所規定的分等收費標準，則具體對應每一項服務內容的每一等級。

　　以此類推，具體住宅的物業管理費就是各項服務項目收費之和。這樣一來，業主和物業管理公司就可以分別選擇服務項目和服務等級后，組合確定具體的物業管理費，原則上不超過《辦法》所規定本市住宅物業服務最高收費標準2.3元/平方米。

　　值得注意的是，對于容積率等于或低于0.5的住宅物業小區，或純別墅，其物業服務內容及其要求、服務收費及其標準，由建設單位或業主大會與物業管理企業參照《辦法》的有關原則協商確定。

　　三問：何時開始“物業菜單收費”？

　　看到物業服務菜單式收費的消息，市民最關心的莫過于自己的小區什么時候執行，自家的房子怎么辦？對此，有關部門已經對物業服務分等收費的推行給出了時間表。

　　《暫行辦法》將于10月1日起施行。其中新建商品住房將先行實施；成立業主大會的商品住房在現行物業服務合同到期后再按本暫行辦法規定執行；《暫行辦法》實施時尚未成立業主大會且原有收費標準高于暫行辦法最高收費標準的，須相應降低收費標準或提高服務等級。

　　至于市民普遍關心的售后公房物業管理收費問題，有關部門負責人表示，考慮到售后公房的特殊性，執行《暫行辦法》的時間及有關事項將另行研究后確定。對“同一小區、同一服務、不同收費”的問題，也正在加緊研究，爭取早日解決。

　　四問：物業費會因新政策而漲嗎？

　　菜單式收費將使物業管理費的收取更為透明，小區業主也能對照相應的服務標準監督物業公司的服務。但尚不熟悉的業主可能馬上要問：“我家的物業費會不會要多付了？”

　　對此，市物價局和市房地局有關負責人表示，在制訂辦法時，已經考慮到上海區縣之間的地區差異。規定各區縣可以在市最高收費標準范圍內制訂區縣的最高收費標準，這樣就能避免郊區的物業收費水平出現大幅上漲。同時，由于倡導質價相符，對小區物業服務要求更高，因此會導致一些收費標準明顯偏低的小區物業管理費適當上漲，相反有些收費標準偏高的小區，物業服務費也會下調，或者促進其服務水平相應提高?？偟脕碚f，上海的物業收費總體水平將保持基本穩定。

　　五問：點的“菜”質次價高咋辦？

　　今年2月，浦東某住宅小區遇到了一道難題。按照合同，該小區前期物業管理合同今年6月底就到期。2月底，業主委員會通過決議，擬保持物業管理費2.0元/平方米不變，并提議采取公開招標方式選聘物業公司。意見征詢單下發后，部分業主提出，2.0元/平方米的物業管理費標準是開發商制訂的，原物業公司賺錢多，業主委員會不應保持原有收費標準。并有業主提出，希望將物業管理費降低為1.5元/平方米。

　　《暫行辦法》出臺后，以上類似的糾紛將得到有效的緩解。按照《辦法》的規定，上述小區將無需為1.5元/平方米還是2.0元/平方米的物業管理費爭論，業主委員會可根據小區的實際需要，從服務菜單中選擇不同的服務項目和服務等級，從而得出具體的收費標準，并根據這一標準對物業公司進行招標。

　　需要提醒的是，雙方商定具體的收費標準和服務內容后，應通過簽訂合同進行約定，以規范雙方的行為。將來業主對物業管理企業提供的服務內容和質量等有爭議時，可請所在地居委會調解，也可按合同約定，通過雙方協商、仲裁、訴訟等途徑解決。目前，有關部門也正在考慮引入中介機構，對物業公司提供的服務標準進行評估。

　　六問：“菜”價超標誰來管？

　　本市長寧區某小區劉女士反映說，該小區原來的物業服務費是1.55元/平方米，但業委會有人希望將物業服務水平提高。為了達此目的，業主委員會又找來一家物業公司，收費標準定為2元/平方米。但新物業入駐一個星期后又發布公告稱，物業費從2.0元/平方米變更為2.5元/平方米。業主對此反響很大，紛紛投訴。

　　按照《暫行辦法》的規定，物業服務即使都以最高等級的五級計算，物業管理費最高為2.3元/平方米。已有的超過《辦法》規定最高收費標準的小區，物業公司須采取降低物業管理費或提高服務質量的辦法，達到“質價相符”的原則。

　　物業公司提供了《辦法》未涵蓋的服務內容和設施設備的，可適當提高收費標準。在以上小區的案例中，物業公司提供的2.5元/平方米對應的物業服務到底是不是物有所值，《辦法》中有一定的參照標準。

　　對照《辦法》中2.3元/平方米的最高收費標準，事實上現在有很多高檔小區收費都已超標。對于此類情況，市物價局有關負責人表示，《辦法》允許在物業服務雙方充分協商的基礎上，通過一定的程序確定相應的收費標準。