住宅小區業主的概念和權利

韓南生/《中國物業管理》雜志/2009年第6期  
 

　　兩個司法解釋總結了《物權法》實施以來的司法實踐中出現的問題，根據立法規定提出了審判中應當掌握的原則，給業主與物業服務企業提供了一個明確雙方權利義務和衡量自己行為尺度的標準。

    業主的概念

　　業主是指一定物業的主人，包括自然人、法人、其他組織和國家。住宅小區業主通常是指購買房屋的所有權人，是物業管理法律關系中的重要民事主體之一?！段餀喾ā返谄呤畻l規定：業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。法律雖然給出了高度概括的文字規定，但并不能涵蓋和解釋實踐中所出現的種種特殊現象。

　　根據最高法院《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條規定：“依法登記取得或者根據《物權法》第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為《物權法》第六章所稱的業主。”簡單地說，凡依法登記或依法取得物業所有權的人就是業主。能拿出房產證或依據法院判決、仲裁裁決、政府行政決定或根據繼承關系取得房產所有權的人就是業主，自己合法建造房屋的也能成為業主，已經買房但還未辦出產權證的也是業主。這些業主的法律地位是得到法律確認并予保障的，因此可稱之為法律上的業主。這個概念的核心就是依據產權（物業所有權）確定所有權人。

　　實踐中往往有這樣的情況：子女購房常年在外工作生活而父母常年居??；子女購房與父母共同居??；子女購房居住父母不定期來同住。這樣的父母夫妻子女都是小區的業主還是應當有所區別？區別何在，標準是什么？住宅小區是個業主自治區域，個人是否具有業主身份，能否以業主身份參與小區公共事務或擔任自治組織如業主委員會成員，這就成為一個較復雜的問題。與法律上的業主概念（或稱狹義上的業主）相對應的就存在著一個生活中的業主概念（或稱廣義上的業主），生活中的業主就不享有或不完全享有法律上業主的所有權利，這是司法解釋所明確的業主身份確認的基本原則，也是對業主進行區分的標準。

　　子女購房依照法律規定產權人就是法律上的業主，其父母盡管居住在這里，享有占有、使用住房的部份所有者權利，但其不能處分住房產權。有的子女另有住房居住，或在國外工作生活，并不在住宅小區生活，也不直接享有并行使業主權利。而其購房是為父母提供居住，其父母在小區內生活，享受物業服務，小區公共管理事務直接與他們的各項利益有關，其法律地位相當于法律上的準業主，筆者認為經其子女書面授權委托，明確這類業主可以享有行使業主權利、參與小區公共事務，有投票和參與選舉（被選舉）的權利，經其他業主認可并經選舉成為小區自治組織成員。

　　有的家庭三代同堂，戶籍、生活居住也都在小區內，購房者是第二代子女，三代都享有物業服務，小區公共事務都與他們直接有關，而對某一具體事務三代人可能會有完全不同的意見和看法，確定有投票權和被選舉權的只能按照法律上的業主標準來確定，其他人只能作為生活中的業主來確定身份，不享有法律上業主的完整權利，不能以法律上業主的身份和資格來提出各種法律主張（生活中的一般要求除外），否則也是無效的?！?/span>

　　子女購房自住而父母經常來同住，但父母同時也另有住房，這樣的父母就不具備本小區（生活上的）業主的身份，只能視為臨時居住者或業主的親友，不具備享有物業服務的主體資格，不宜參與小區公共事務包括對其他業主、業主委員會或物業服務企業的法律性評價，即使有合理意見也應當通過產權人（法律上的業主）來提出，而不宜視同為業主本人的意見。實踐中會有偶而住在小區、僅與業主有親友關系、甚至僅僅出入過小區的人都會自認為或自稱為業主，對小區公共管理事務提出指責和批評，提出各種要求，對此需要審慎甄別，防止濫用業主身份對小區管理和其他業主的權利造成侵害?！　?/span>

　　夫妻間或共有權人如何確定業主身份，根據司法解釋依法登記在產權證上的人是業主，那么夫妻是共有權人，一戶或一套住宅會有二個以上的業主，如果在小區選舉或投票活動中夫妻對同一事務存在相反的意見（例如對于是否同意封閉前后陽臺，夫妻間產生完全不同的意見），那一個意見應計為有效票？針對這種情況，必須在事先確立一個行使權利的業主（簡稱行權人）的概念，并經具有業主身份的夫妻自行商議確定夫或妻為行權人即簽字表態、投票選舉的人，通常就是以產權證的名字為準，而其他雖具備業主身份的人就不能作為行權人進行投票，以自行排除的方式確定一戶業主的唯一意見。

　　確定法律上的業主身份對小區公共管理事務具有重要意義，這涉及到小區自治組織（業主大會、業主委員會）成員的投票、選舉活動的合法性有效性，業主參與物業管理活動的正當、合法、有效，業主維權行動的合法有效，以及業主提起訴訟的主體適格等方面都將導致　不容忽視的法律后果，因此在實踐中應當準確把握。例如在選舉中安排人員對參與選舉和被選舉的業主資格進行甄別確認，以保證投票結果的有效性合法性；在征求意見中對投票者的行權人身份進行提示，保證投票結果的有效性。如果忽視這項工作，就可能出現某戶雖然表示了某種投票意見，但出現行權人否認投票意見的現象，導致投票結果不準確。也可防止不具有業主身份的人以業主名義要求物業服務企業提供額外服務，甚至擾亂小區管理秩序。這種審查與選舉活動中的選民、候選人資格審查性質相同，因此應當成為住宅小區自治管理活動中的一項常規工作內容?！?/span>

    業主的權利

    除了一般民事主體所擁有的民事權利外，住宅小區的業主還應具有特定主體的權利。

　　住宅小區業主的權利首先是對物業專有部位的完整所有權，即對其所購房產的占有、使用、收益和處分的權利。作為所有權的法律特征就是強調所有權是絕對權（即對世權）。所有權權利主體是特定的，而義務主體是不特定的。業主對其物業的所有權受到法律的保障和他人的尊重，實踐中發生物業服務企業員工為迫使業主交納物業費而切斷房屋的進戶水電設施，導致業主無法使用水電和正常居住，這是對業主使用物業權利的嚴重侵犯，是一種違反法律規定的違法行為，物業服務企業應當為此承擔侵權責任。

　　業主對住宅小區共有部位共同享有使用權、收益權、參與管理權。

　　業主對涉及小區自治公共管理事務有知情權、參與管理權、提出意見建議權和監督權。

　　業主對物業服務企業有要求按照服務合同約定提供相應服務的權利，有向物業服務企業提出投訴的權利。

　　業主有對造成本人本戶損害的其他業主、物業服務企業、業主委員會提起訴訟的權利。

　　業主在建立小區自治組織過程中有選舉和被選舉的權利。

　　上述主要權利相對應的就是作為小區業主也應當履行相應的義務，如果只強調權利而不履行義務，其權利的行使和保障也要受到限制。

　　司法解釋也針對一些實踐中的模糊點做了明確規定，例如《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第四條：“業主基于對住宅、經營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應的外墻面等共有部分的，不應認定為侵權。但違反法律、法規、管理規約，損害他人合法權益的除外”。小區公寓住宅的頂層、外墻在法律屬性上是屬于業主共有的，但常有一些業主利用毗鄰或自家的頂層露臺作為本戶專有的場地，開辟為曬衣臺、乘涼臺、小花園、甚至種菜或違章搭建，造成對其他業主的影響甚至反感；有的業主在自家房屋外墻安裝大型廣告，引起物業服務企業的干預，雙方產生爭執。司法解釋對此明確了“基于合理需要”進行使用，不屬侵權行為。何謂“合理需要”？例如在頂層擺放花盆，晾曬衣物，安靜的乘涼，只要不造成侵擾、損害他人的后果即屬合理范圍，應予允許。“但違反法律、法規、管理規約，損害他人合法權益的除外”，法律法規規定設置戶外廣告應經工商管理部門批準，未經批準擅自安裝發布是違法的；擅自在頂層搭建屋棚，或將頂層占為已有，均屬書中“除外”的情況。司法解釋根據《物權法》相關規定，將小區管理規約也列舉作為法律依據之一，凸現了我國法律體系已將城市住宅小區自治管理所制定的規約也納入其中，明確了違反小區自治管理規約也是違法，其他業主、業主委員會、物業服務企業均有權要求違法者予以糾正。