物業管理市場化障礙分析及對策

陳立軍 蔣漢榮/《浙江房地產》/2006年第3期

　　物業管理是房地產消費的最后一個環節，關系到房地產消費的最終實現，其為業主提供服務的水平直接影響到房地產消費的質量。實現物業管理的市場化，對促進物業管理的公平競爭，提高物業管理行業的整體水平，有十分重要的意義。要實現這個目標，必須建立一個統一、開放、競爭、有序的物業管理市場體系，促進物業市場競爭機制的形成和完善，清除制約市場優化配置資源的各種障礙；同時，應加強政府和公共部門參與，以行政手段啟動市場，以政策措施引導市場，以市場手段發展市場，以制度創新規范市場。新出臺的《浙江省物業管理條例》為規范我省的物業管理行業，提供了有力的法律保障，為更好地貫徹落實省物業管理條例，本文從分析當前影響物業市場發展主要幾種障礙，并依據省條例和相關物業法規的精神，進行理論和實踐結合上的探討。

　　一、物業市場各要素主體和產權關系不清，存在資源配置上的障礙

    目前，物業市場各要素之間存在的主要問題在于主體關系不清、資源流動性不強、無法形成資源的優化配置，也不利于市場公平競爭的實現。具體表現為：

　　(一)業主大會和業主委員會“虛化”現象。新的《浙江省物業管理條例》確立了業主大會和業主委員會在物業管理機制中的運轉核心和權力主體地位，這種制度安排使業主有了統一的利益表述，但這個自發形成的機構，在實際運行中出現主體不實，組織困難、人心不齊、監督乏力等問題，很大程度上成了一個虛設的機構，真正體現和實現業主的權利還有很長路要走。要維護業主的合法權利，協調業主與物業公司的關系，在《浙江省物業管理條例》實施之后，需要行業主管部門在實踐中不斷摸索創新，制定一整套行之有效的相應制度和措施，來激發大多數業主自主參與管理的積極性。為此，省條例中規定，在業主大會籌備中，所在地物業主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府、社區居民委員會，應當派代表參加會議，并給予必要的指導。

　　(二)物業公司與開發物業的房地產公司產權關系不清。由于目前新開發的商品房項目，前期物業企業大多是開發商指定，或是運作資金來自于房地產開發商，或是前期的物業公司法人和房產公司法人同為一人，或是物業管理公司是房地產開發公司的子公司，由房地產開發公司派生出來又依附于開發商，在很大程度上成為制約市場發展的首要因素。其表現在兩個方面，一是業主選擇物業公司權利得不到保證，簽訂的物業管理合同只此一家，突出的矛盾就是選聘的人不承擔義務，承擔義務的人沒有選聘的權利，這導致了業主和物業公司的矛盾，雙方不是平等協商主體，沒有協商，就簽訂了合同，對業主顯失公平；二是業主入住之后，由于業主委員會另行選聘物業公司成本很高，操作困難，出現各種經濟利益糾紛，市場無法自行調節解決。因而，要整頓和規范物業管理市場經濟秩序，引導物業管理同房地產開發公司進行產權剝離，培育產權清晰、自主經營、行為規范的物業企業，建立市場準入和退出機制，促進各要素在市場中自由流動。因此，《浙江省物業管理條例》第二十一條規定，在業主、業主大會選聘物業服務企業前，建設單位按照建設與物業管理相分離的原則，選聘具有相應資質的物業服務企業對物業進行前期管理。

　　二、價格形成機制上的“信息不對稱”障礙

　　新出臺的《物業服務收費管理辦法》在定價形式方面將原“辦法”的“物業管理服務收費應當根據所提供服務的性質特點等不同情況分別實行政府定價、政府指導價和經營者定價”修改為“物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節價”，取消了“政府定價和經營者定價”，把物業管理服務費的定價權推向了市場，還給了業主和物業管理企業。這樣有利于市場“討價還價”機制的形成，加速物業管理市場化的進程。新政策主旨是在價格上遵從市場調節，有利于確立質量與價格相符的概念，體現出服務的差別性跟收費的差別性。但也要注意到價格形成機制上也存在著“信息不對稱”障礙。作為業主，無法完全了解物業管理的服務的質量如何，價格是否公道，往往評判的最終結果，無法做到最優的選擇。因此，市場規范和信息公開制度顯得極為重要，行業主管部門有義務提供市場完備的信息和建立有效地配置信息的機制，有必要加強信息制度監管與物業管理標準細化，要避免物業新規助長物業管理公司漫天要價，將本來就矛盾重重的物業糾紛加劇升溫。

　　三、物業市場低水平競爭，壓價競價投標

　　有些招標業主不考慮物業服務價格與質量的綜合優化，片面強調價格最低，有些參與投標的物業管理企業惡性競爭，不計成本，壓價競標或以不切實際的承諾贏取中標，“壓價競價投標”事實上形成了物業市場上的價格壁壘，通過不合理，甚至低于成本的價格，來阻止其它企業進入市場，是一種對市場化背道而弛的行為。對上述問題，首先要樹立依法招投標的意識，《招投標法》和《前期物業管理招投標管理暫行辦法》提供了法律依據，必須嚴格遵守。同時要制定符合本地實際的招投標細則，建立信息公開制度和物業招投標專家庫，發揮行業協會自律的作用，行業主管部門應避免以行政手段干涉市場競爭，但也不能“缺位”，對招投標過程中的違法違規行為應堅決依法予以查處。

　　四、小區物業管理“搭便車”現象

　　在特定物業小區范圍內，物業管理的外部性表現為，類似公共產品的兩個特性，非排斥性和非競爭性。作為住宅小區的業主，可以享受住宅環境的舒適、安全、優雅，對單個業主而言，即使是其故意未交納物業管理費，也不能排除其享受。因而，在小區物業管理中也存在“搭便車”現象：有些業主對業主大會漠不關心，不積極配合和支持業主委員會的工作；有些業主故意拖欠物業管理費，想讓其他業主承擔成本，坐享其成等。另一方面，物業管理的內部性表明，物業管理是屬于個體消費，只有成為這個小區業主，擁有該小區住房的使用權，才能享受這個小區的物業管理。物業管理并不是公共產品，不能無償享用，也不能由政府部門提供，只有認識到這一點，才能通過激發小區業主的參與業主大會和業主委員會自治管理的積極性，形成成熟的物業管理消費市場，促進物業管理市場健康的發展。個別業主拖欠的物業管理費，事實上是侵害了小區其他業主的經濟利益。因此，行業主管部門要加強宣傳教育和政策引導，要教育和引導相關業主的行為符合大多數人的利益，對侵害他人利益的違法、違規行為要依法通過行政和法律手段解決。

　　五、物業管理“貴族化”現象

　　當前，新開發的中高檔商品住宅的物業管理實施面廣，服務水平高，是物業管理中的“貴族”。在上世紀九十年代之前，由各單位興建的福利公房和開發較早的老住宅小區，面臨著物業無人肯管的危機，究其原因，不外乎利潤差，物業費收繳不上，物業基礎設施設備不配套等原因。當然，物業公司追逐利潤應屬正?，F象，但那些利潤較少，或無錢可賺的住宅小區難道就不需要物業管理嗎?這種物業管理“貴族化”的現象，是不符合“以人為本”的科學發展觀的客觀要求的。在物業管理市場化過程中，如何克服這種障礙，成為一個迫切解決的課題。應當說，物業管理的市場化給業主和住戶帶來了優質的物業環境，也應當走入老住宅小區。老住宅小區無法實現物業管理這種市場失靈現象，需要政府或公共部門這只“有形的手”進行調節，由物業管理行業主管部門或社區牽頭，重新按城市區塊規劃劃分老住宅小區，投入一定的公共財政資金，改造老住宅小區的基礎設施，推動老住宅小區物業管理的起步，適當調高相應小區的物業管理收費標準，并運用政府部門的公信力，通過各種媒體宣傳，改變老住宅小區住戶傳統的福利公房的消費觀念，樹立起“花錢買服務”、“質價相符”的物業消費理念，讓更多的業主和住戶能夠享受物業管理帶來的舒適的居住環境。

　　綜上所述，物業管理市場化進程中不可缺少的一個環節是政府和公共部門的參與，從公共管理的角度來分析，其市場化進程從開始到發展，始終貫穿著市場競爭和公共服務的兩大理念。在大力提倡物業管理市場化為主導的今天，要逾越上述幾種障礙，要在公眾和物業公司之間架設協調和溝通的橋梁，不僅需要一個開放、競爭、有序的物業管理市場，而且要以法律法規為保障，以貫徹落實新出臺的《浙江省物業管理條例》為契機，政府與公共部門共同參與、引導和推動，進而轉變業主的消費理念，從而構建一個和諧、競爭、有序的市場化的物業管理體系。