王培詩 瑞橋/《深圳商報》/20080928
2008年，房地產市場進入理性回歸的調整期。在激烈的市場反應中，輿論仿佛對"理性回歸"產生了負面的認同，整個市場也遭到了質疑之聲。事實上，從中國人傳統的居住思想來看，房地產是十分重要的人生消費。因此，一個理性健康的房地產市場尤其重要。
那么，是時候來反思一個關鍵問題：我們應該怎樣看待房地產市場，目前市場迷局又該用怎樣的心態來打破呢？縱觀全局，我們不妨從市場、產品和消費全方位的層次，以建設性的眼光貢獻于"理性健康"的房地產市場。
積極看市場：正視剛性需求，健康向好的大勢不變
過去一年來，樓市多空爭論異常激烈、市場信息也非?；靵y，讓置業者對于樓市的整體形勢難以做出合理的判斷，從而合理、正確的把握入市機會和做出正確的購買決策。但是，應該明確的是，去年以來的樓價理性回歸，并沒有動搖中國房地產市場長期性看好的趨勢。同時，置業者也需要明確領會這一輪政府調整的根本目的，并不是要打壓樓市，而是讓樓市重新回到健康的發展軌道上來。隨著中國經濟的持續高速增長、產業解構調整和城市化進程的進一步加快，中國房地產市場在未來無論是市場規模、還是物業價值的增長趨勢都是不容置疑的，這也基本是市場的共識。
與此同時，市場上的剛性需求也隨著價格的理性回歸一次又一次的放量表現出來，投資客的退場打消了曾經深圳房地產市場的泡沫現象，也引入了大量擁有居住需求的剛性置業群體。這"一出一進"完成了市場的主力消費群體的良性"換血"，此可謂市場"理性回歸"調整的關鍵所在--房子回歸最本質的居住需求。也正因此，調整后的市場消費結構才可能健康長久地可持續發展下去。
正確評產品：價格并非唯一的標準，關鍵在于長期價值的判斷
為"降價"而購房？這個看似實惠的邏輯很普遍，但恰恰是顛倒因果的。剛性需求的關鍵在于生活的需求，而價格只是產品的一個部分，并非全部。事實上，在當前樓市選擇項目和產品的時候，不僅要關注短期的價格波動，更應該著眼物業自身所具備的長期的價值潛力。
房子是一個時效70年的產品，特別對于以居住為主導的需求而言，長期的使用感受和長期價值水平才是理性的判斷標準。這其中有幾個重要的參考依據：一是區位的發展前景，二是產品本身的稀缺性，三就是開發商品牌。從中國以及國外樓市的歷史經驗來說，區域發展規劃和發展前景明朗、項目本身具備顯著的差異化優勢比以及大品牌開發商背景的項目，不僅在樓市上升期，價值增長潛力遠大于一般項目，在樓市調整期所表現出來的抗跌性、以及樓市低迷時期的銷售占有率方面的優勢也是顯而易見的。
以目前價格調整比較充分的梅坂片區為例，該片區作為深圳中部發展軸的核心地帶，定位為深圳中心區的綜合生活和商務服務配套區，規劃和建設標準依循ＣＢＤ的規格展開，區內多數地段均位于ＣＢＤ半小時生活圈之內。同時該片區也是深圳目前最重要的高科技和創新產業園區之一，產業基礎雄厚。因此，從目前深圳的城市發展走向和產業發展格局來看，不難判斷該區域未來巨大的發展和價值潛力。
作為區內最大的住宅供應商，萬科地產從10年前開發四季花城開始，在該片區內先后開發了四季花城、萬科城、第五園和金域城品四大項目，整體開發規模（包括未開發面積）將超過200萬平方米，其中在售的萬科城和第五園社區面積分別達到了44萬和63萬平方米，綜合容積率均在1.2以下，是目前市場罕見的低密度大社區，在產品的稀缺性和居住的舒適度均具有明顯的優勢，并且在集約化的城市土地開發策略下，今后此類低密度的大社區也必將越來越稀少。
在樓市調整期，與大部分開發商單純的降價促銷不同，在順應市場大勢調整銷售價格的同時，萬科將更多的精力投入到項目自身品質和生活配套服務的提升上面。今年3月開始，第五園和萬科城分別展開代號為"琢玉行動"和"精工行動"的品質提升計劃，從社區硬件設施的品質提升、完善社區配套服務等方面入手，全面提升社區的居住和生活品質。這也反映了作為中國房地產領導品牌、全球最大住宅供應商--萬科對于旗下物業長期價值和業主終身利益的關注。
其后5月，萬科開始在包括萬科城和第五園在內的多個項目導入經過4年研究和實踐的"萬科全面家居解決方案"，通過萬科多年的業主情景研究和空間規劃經驗、整合眾多國際國內家居品牌，為業主提供一站式的精裝解決方案。此外，目前萬科方面正著手就旗下的Ｖ－ＨＯＭＥ系列產品導入"361度全生命周期關懷計劃"，對首置、首改和再改客戶分別的結婚定居、生育和養老等不同家庭生命階段的需求設計一系列獨特的關懷計劃……由此可見，選擇品牌開發商，在物業的居住品牌和長期價值潛力上，顯然更有保障。因此，萬科第五園以超過800套單位成為今年上半年深圳樓市的銷售（套數）冠軍，并不讓人感到意外。
行業專家對此認為，置業房產并非簡單的消費，而是置業一種生活。因此，置業者應該將物業服務視為產品品質的重要組成部分進行評估。
理性談消費：心態是關鍵，堅信自己的眼光才是王道
在過去兩三年樓市的非理性時期，除了樓價的非理性膨脹，另一個顯著的特征就是客戶在購房時所體現出來的"羊群效應"的跟風現象。很多置業者在購房時對于自身的確切需求，以至對于選購物業的真正價值，并不是十分清晰，甚至是模糊不清的。因此，樓市調整不僅是一個樓市價格回歸理性的過程，其實也是客戶需求回歸理性的一個過程。
在樓市調整期，堅信自己的眼光和判斷，往往比聽取所謂專家的意見和輿論的導向，更具有現實意義。置業者在置業過程中，除了關注區位和物業的長期價值趨勢外，同時也需要進一步明確自己的實際情況和需求選擇適合自己的產品，尤其是作為自住客戶，選擇一個值得信賴的大品牌發展商和一個真正優質的社區，在居住的品質保證和后續的服務管理上不僅更有保障，這其實也比單純的關注短期的樓價波動更有價值。
此外，樓價回落，對置業者尤其是自住客戶來說，無疑是一個極好的機遇：一方面，在過去兩三年樓價非理性增長中錯失入市機會的置業者，在樓價回調周期中迎來了低價入市的極佳時機；另一方面，樓價回落也意味著購房者的"購買力"得到相應的提升，簡單來說可以以更低的價錢買到性價比更優的產品，相同的購買成本可選擇的房子也大大增多。
但置業者在為樓價回落而感到歡欣的同時，也應該意識到深圳作為一個人口超過1200萬、人均年齡僅29歲、人均可支配收入最高的城市，其剛性需求量的巨大存在。但市場上性價比優、綜合價值突出的項目總是有限的，從這一點上來說，樓價回落、客戶群體自身的競爭也在加大，所以置業者務必把握入市時機，免得心儀的房子先行一步落入他人之手。畢竟，無數的人與你一樣對優質的樓盤"虎視眈眈"?？梢韵胍?，在即將到來的秋交會上，將仍然是大品牌主導，也是明智的消費者贏得"實惠"的一次良機。
閱讀：
5009
次
2008/9/28 11:18:00