杭州：主城區有空置住宅3452套 開發商不想降價清盤

詹麗華 黃娜 張曉霞/《錢江晚報》/20080918 　　

    商品房銷售速度變慢是時下最令開發商頭痛的問題之一，不久前省統計局發布數據稱，7月全省商品房空置面積已出現今年首次增長。那么杭州市有多少空置商品房？空置的都是些什么房？它們為什么被空置？我們根據杭州透明售房網上的數據進行歸納、分析，并調查后，發現杭州主城區尚有3400余套空置房。

    杭州主城區有空置住宅3452套

    相關統計部門對空置房的界定是：已竣工的可供銷售或出租的商品房中，尚未銷售或出租的商品房。以此為準，杭州主城區范圍內有多少空置商品房？杭州透明售房系統自2004年年底開通，我們現在能公開查詢到杭州上市樓盤的銷售情況也是從2004年起至今的數據。

    根據杭州透明售房網的公開統計，2004年1月后上市并在今年9月前交付的樓盤中，有空置房的住宅項目共有73個，空置住宅3452套，空置面積超過53萬平方米。調查數據中剔除了所有酒店式公寓、住宅項目中的商鋪部分等空置面積。與杭州房地產市場上每年兩三萬套左右的商品房供應量相比，3452套的住宅空置量還不算太多。

    空置住宅套數最多的個盤是楓華府第，截至發稿，還有303套房源可售?？罩梅孔疃嗟膮^域是濱江區，空置房668套，但其中一半房源集中在兩個樓盤，南岸晶都和六合天寓，其余空置量超過20套的樓盤多數積壓的是去年下半年開盤的房源。

    空置房面積偏大，套均超150平方米

    記者統計后發現，這批房源的情況都非常相似——戶型面積偏大，定價偏高。按總量算，3452套空置房，空置面積超過53萬平方米，套均面積已超150平方米。采訪中，空置房源較多的幾個樓盤的開發商也表示，他們剩余的房源要么是170~200平方米的躍層，要么是1~3樓采光不佳的低層，比較難讓購房者心動。

    從了解的情況看，空置房數量較多的樓盤要么是因為在銷售期遇上了宏觀調控，要么是因為戶型設計沒有順應潮流，要么是因為定價策略有誤……各有各的苦水。

    南岸晶都，去年就大部分交付了?？罩梅吭粗饕?批：2005年上市空置41套，2006年上市空置33套(32間商鋪+1套住宅)，2007年上市空置22套。對一個總可售量近1600套的樓盤來說，空置房96套，6%的空置比例并不高。

    這些房源為什么賣不掉？該項目負責人對此的分析是戶型偏大，總價高。話說得很實在，南岸晶都的空置房普遍戶型面積超過200平方米，按照當時的售價，套總價都超過200萬元，對一個成交均價在7000元/平方米左右的樓盤來說，它的客戶群體很難接受總價超過200萬元的房子。

    另一個濱江區赫赫有名的樓盤六合天寓，曾經以它獨特的建筑設計吸引眾多關注，后來又因為銷售難引起很多爭議，現在它還是濱江區空置房最多的樓盤。該項目空置量最多的是2006年上市的那批房源，471套房源空置193套，空置率高達41%。而2004年、2005年上市的844套房源，空置32套(其中住宅24套)；2008年5月上市32套(其中住宅12套)，未有銷售記錄。

　  開發商說，不想降價清盤

    這批空置房，開發商會怎么處理？六合天寓負責人似乎很看得開。“近期肯定不會降價促銷，剩下的這批房子朝向、景觀都比較好，舍不得降價。”他說。

    一位對該樓盤了解頗深的業內人士私下透露說，即使剩下這批房子賣不出去，這個項目的開發成本也早已經收回，所以開發商并不著急，對銷售秉持著放任自流的態度，能賣出去固然好，賣不動也沒關系。“犯不著為了這100多套還不知道賣不賣得掉的房子得罪前面1000多位老業主。”

    機場路某樓盤去年底已全部交付，11幢房子賣了兩年多，在2006年年末至2007年相對好的市場行情下這樣的銷售速度可不快。截至發稿，在杭州透明售房網上該樓盤的空置房為100套，差不多占了總房源的18%。

    “我們會以不同幅度的折扣來處理這批房子，確實有人來談團購，但折扣多少還沒有談妥。”說到這批房子，該項目相關負責人的態度非常坦率，他告訴記者，去年11月該樓盤最后一批房源推出時，2007年“最好的時光”已是強弩之末，開盤銷售率不到50%。

    盡管開發商并不愿意承認，但他們確實非常矛盾。一方面，如果不促銷，按照現在的銷售速度，100套房子說不定還得賣上一兩年，銷售團隊就得陪著耗，他們肯定不愿意；另一方面，如果降價促銷，現在購房者的心理價位已經放得非常低，滿足購房者或許就要得罪前期業主和周邊同行。

    “昨天銷售部統計的可售房源數量是90套，這個量清盤是不合適的，去年續推的是整個項目里最好的一批房源，除非只剩下二三十套，確實是挑剩的房子有團購我們才會考慮清盤。”機場路某樓盤的營銷負責人透露說，現在買家開出的團購價碼已經低于每平方米1萬元，他們很難接受。

    有趣的是，20~30套幾乎是杭州開發商對可清盤項目的統一標準，采訪中多位開發商表示，如果自己在售項目只剩二三十套房子，他們肯定清盤。“比萬科賣得還要便宜。”

    其實，適量空置房本來也是正常，我們需要警惕的是，不要讓市場上供應量的大多數成為空置房。目前看來，普通住宅中140平方米以上的大戶型，200平方米以上的超大戶型，它們更容易成為空置房的情況已經反映出來，這些應該引起市場重視。