上海：“5年陳” 基準地價擬更新

劉秀浩/《東方早報》/20080703

 
    上海將對現行基準地價進行重新評估。這是上海近5年來首次更新土地基準地價。與基準地價相比，上海土地去年的成交價格漲幅最高達到了基準地價15倍，遠遠超出房價上漲幅度。

    地價5年漲了數倍

    所謂基準定價，指的是正常市場條件下，各級別按用途、法定、出讓及最高年限下的國有土地使用權的平均價格?；鶞实貎r供土地使用權出讓測算出讓金使用，并為確定土地出讓底價和土地市場交易提供價格參考。

　　從2003年至今，五年來上海土地市場價格漲幅較快。當初適用的“平均價格”實在顯得過于“便宜”。在商業方面，2007年8月蘇寧環球(000718,股吧)經過激烈競爭買下的黃浦區163#街坊地塊即屬于一級土地類別。去年，這一地塊的成交價格達到了66930元/平方米。這一價格與當初的基準地價相比，翻了兩倍多。

    住宅地價同樣不可同日而語，按照地價基準表，寶山羅店鎮屬于7級土地，住宅基準地價顯示為940元/平方米。而此次11號公告中，掛牌起始樓板價已經超過3300元/平方米。是基準地價的3倍多。

    以級別最高的一級土地為例，當初的土地價格表顯示，浦西黃浦江岸線－蘇州河南岸－四川中路－延安東路－黃浦江岸線；南京西路－成都北路－淮海中路－西藏南路－西藏中路－南京西路；南京東路、南京西路（西藏中路至烏魯木齊北路）、淮海東路、淮海中路（西藏南路至陜西南路）沿線兩側以及浦東黃浦江岸線－東昌路－銀城中路－浦東南路－黃浦江岸線；世紀大道（銀城路至浦東南路）沿線兩側——并定位為一級土地。

    如按當初制定的土地價格標準來劃分，一級商業地塊基準地價為12260元/平方米，辦公地塊定價為8200元/平方米。而市中心土地住宅用地的最高定價為6200元./平方米。

    房地局擬更新基準地價

    記者了解到，目前上海執行的基準地價是以2003年6月30日為基準日期公布執行的?，F行基準地價將全部土地分為11級，除灘涂地價沒有確定之外，其余根據分級不同分別制定土地基準價格。其中商業、辦公、住宅價格均為對應級別平均容積率下的樓面地價；工業用途3、4、5級為對應級別平均容積率下的樓面地價，其余級別為地面價。

    而去年9月份以1萬元/平方米成交的青浦趙巷地塊基準地價僅為700元/平方米，但去年成交價格居然是基準地價的近15倍。從土地成交價格來看，土地價格上漲幅度甚至遠遠超出房價漲幅。2003年上海住宅商品房成交均價為5118元/平方米，到上周的16000元/平方米左右，漲幅超過兩倍。

    由于地價漲幅較大，當初規定的基準地價目前與市場實際情況有出入，新的地價標準亟需更新。記者獲悉，目前上海房地局正通過招標形式明確土地估價單位，未來將由中標單位配合上海房地局協調各個部門，完成資料收集以及土地價格更新工作。