《華夏時報》/20080701
京計劃出臺政策對預售資金進行嚴格監督和管理，而這對于資金已頗為緊張的開發商來說無疑是釜底抽薪。
日前，北京市建委副主任苗樂如透露，北京將建立和推行預售資金監管制度，政府全程監管開發商預售資金使用情況，初步計劃納入第三方中介對預售款進行監督。
對此，中原地產華北區總經理李文杰對《華夏時報》記者表示：“這會使一些開發商的資金鏈更加緊張。”
禁止樓盤間預售金劃轉
苗樂如表示，為防止預售資金被挪用，北京市建委將加強預售環節監管，建立和推行預售資金監管制度。按照計劃，初步擬將開發商的預銷售房款存入銀行指定賬戶，并由第三方中介機構對開發商的預售款進行監管。同時，建委將嚴格選擇監管機構，明確其承擔連帶責任，形成對開發企業的引導和約束。
“預售房款所帶來的現金流對開發商非常重要，再加上目前冷淡的市場形勢，如果出臺這樣的監管政策，很多開發商將會更加‘難受’。”中體奧林匹克花園管理集團有限公司總裁陳順表示。
住房和城鄉建設部統計數據顯示，目前我國各主要城市商品房預售比例普遍在80%以上，部分城市甚至達90%以上，而預售已經成為房地產開發融資的重要手段。中國人民銀行此前發布的一份中國房地產金融報告中指出，房地產開發資金中使用銀行貸款的比重在55%以上，但第一大資金來源為“定金和預收款”，占房地產開發投資資金來源的43.1%。
此前，房地產開發企業在樓盤上形成的預售回款，通常存入開發企業在銀行的賬戶。在公司賬戶中，開發企業可以自行調配通過預售回籠的資金，這個過程不受監管，只需在商業銀行進行日常的劃賬操作，并保留相應備案記錄即可。
據記者了解，在目前的實際開發運作中，地產商將預售款挪作下一個項目使用的情況屢見不鮮，比如購買新的地塊或者項目，以實現滾動開發，銀行對這些情況并非一無所知。如此一來潛在的風險是，一旦資金鏈斷裂，項目爛尾，購房者將蒙受損失，銀行也將面臨貸款風險。
而據知情人士透露，在北京計劃出臺的預售資金監管政策中，在不同預售樓盤之間調度預售資金的行為也被禁止。這意味著，每個預售項目都必須進行封閉資金運作，即使是一個開發企業名下的項目，也不能將A樓盤的預售資金，調動至B樓盤支付建設費用，更不用說其他用途了。
“開發商如果有多個項目，各項目之間相互拆借是比較正常的，而如果出臺這樣的政策，這種情況將被明令禁止，這會令一些資金緊張的開發商陷入困境。”李文杰說。
事實上，早在3年前央行就曾提議要取消預售制度，改為現房銷售，令房地產業界反響激烈，也一度遭到來自建設部的反對意見。
分析人士指出，對房地產預售款進行專項管理，其真正用意并非在于地產行業本身，而主要目的是防控銀行系統可能存在的風險。
預示期房銷售模式生變
3年前，廣州便實行了預售資金監管的措施。在實踐層面，北京市已經對預售資金的監管采取了一些措施，但并沒有設定明確的制度，只要是各商業銀行自行監管，開發商制定計劃，銀行按照計劃進行調配。
“在借鑒了廣州的經驗之后，北京市推出的預售資金監管政策會更完善，如果施行的好，不排除全國推廣的可能。”一位接近住房和城鄉建設部的人士表示。
針對廣州實行的資金監管措施，不少開發商提出，資金監管增加了他們的成本：一方面手續多了一些，另一方面，經濟成本也相應增加了。在北京，不少開發商紛紛建議政府出臺該政策前應征求包括開發商在內的各方意見。
另一方面，一直以來，房地產開發商財富積累都是以小搏大，滾動開發，靠房地產的預售款不斷滾動，只需要40%不到或更少的資金就可以啟動整個房地產項目，特別是多項目之間的拆借，讓開發商擴張更快。
“這樣的模式在市場好時有助于開發商不斷擴大，但是也有部分開發商的瘋狂擴張令自己深陷困境，最終遇到市場波動而倒閉的不在少數。”李文杰表示，對開發商有效的資金監管有助于?？顚Ｓ?，讓開發商真正憑借自身的實力發展，同時也能有效防止預售資金的挪用。
據了解，北京市二手房的資金監管在2007年初就已經出臺，該“第三方”資金監管制度出臺后有效防止了中介機構卷客戶錢款潛逃，損害客戶利益的風險產生，也進一步規范了二手房交易市場。
有分析人士指出，北京對一手房開展“全程監管開發商的預售房款”的制度為未來一手房屋銷售模式埋下深遠伏筆。
“實施預售資金監管后，在這個制度下，目前銀行要看到開發商結構封頂后才會放款，預計未來開發商將進一步自動將房屋蓋到接近現房后銷售，房屋的預售模式也有可能在未來改變為現房銷售。”李文杰說。
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2008/7/1 8:50:00