郝倩/《第一財經日報》/20080627
昨日，以往幾十輪競逐的場面并未上演，從開拍到結束僅僅2分鐘，被譽為南京“頂級地塊”的兩塊寶地便以一塊流拍、一塊以底價成交的境況冷清收場。
與之相關的是，土地流拍似乎已成為當前土地招拍掛市場的常態，而有的開發商也因拖欠土地款而地塊被收回。
兩寶地失寵
此次，南京推出的兩塊地塊均處于房價高位板塊，其中一塊土地以約4882元/平方米的樓面地價底價成交；另一塊底價高達17.7億元的土地則因無人報名而流拍。而在去年4月份，由金地集團創下的5500元/平方米的樓面地價高位已成為拋物線的頂端，之后南京河西地價便一路走低。
5月23日，河西一次性推出2幅住宅用地。最為引人關注的是，兩幅地出讓底價高達26億元。其中，G16地塊（建鄴區夢都大街188號）出讓面積約7.08萬平方米，底價8.3億元，記者測算得知樓面地價大概為4882元/平方米；另外一塊G17（河西南部地區4號）出讓面積約17.1萬平方米，底價17.7億元，這塊土地的樓面地價大概3980元/平方米。
昨日的拍賣現場吸引了一屋子瞧熱鬧的人，包括目前在河西開發房產的開發商，但最終報名參加的只有一家開發商。之前坊間曾傳香港新鴻基地產、深圳國有資產投資公司以及北京銀信地產等都已密會河西新城指揮部，有意參與競拍，但最終他們均未上場。
僅有2分鐘的拍賣會，G16地塊因只有五礦集團旗下五礦地產報名競買，所以最終毫無懸念地以底價成交。而G17地塊則因無人競買宣布流拍。之前同在河西開發一在售樓盤的開發商曾內部評估大概會有2家買家加入，并展開幾輪競買，但事實出人意料。
土地流拍凸顯市場頹勢
五礦地產南京公司負責人楊尚平在拍賣現場對媒體表示，對此結果早有預料，并表示“預期比出讓底價要高”。新項目將用一年半左右時間打造并最終推向市場。
去年4月，同樣是兩塊位置上佳的河西地塊出讓，引來包括南京、上海以及深圳等地10余家開發商，經過56個回合，地價漲幅100%，最終被金地集團以5530元/平方米樓面地價拿下。而另一地塊地價也高達5466元/平方米。截至當時，該地區房價相比2003年底的2600元/平方米樓面地價已經翻番。
記者了解到，此次五礦地產所獲地塊的價格，大概最終建成項目的成本要達到8000元/平方米以上。但是記者注意到，該地塊目前相鄰的順馳濱江奧城均價為9300元/平方米，而匯錦國際則更低至9000元/平方米。由于連日來的成交量萎靡，該地區也有開發商開始降價促銷。從目前的情況來看，4800元/平方米的樓面地價并未給開發商留下太多利潤空間。
近來，北京、上海、南京等一線城市已有超過40宗土地“流標”或是“流拍”，底價成交也不在少數。而這一頹勢正在向市場狀況一直比較平穩的合肥、蕪湖等二三線城市蔓延。這些城市日前也出現了同樣的狀況。
根據深圳土地房產交易中心的公告統計，2008年1～4月，共出讓居住性用地9宗，僅有3宗成交，其中一宗還是限價房用地。同樣，2008年年初，在經歷罕見的多次土地流拍后，北京市土地儲備中心大幅削減了一季度土地供應計劃：2月和3月，北京僅四宗住宅用地入市，均以超出底價不高的價格成交；原計劃入市的15宗土地，推遲至二季度入市。而同期，上海市區曾炙手可熱的長風商務園區也有一地塊因為開發商欠繳土地款而被收回。
鑒于目前的狀況，SOHO中國主席潘石屹在最近的網聊中明確表示：房地產企業正出現大規模拖欠土地出讓金的現象，下一步就將可能威脅到銀行。他說此前所說的“百日劇變”指2006年下半年、2007年瘋狂拿地的那些企業，把所有的錢和銀行貸款拿去作為拿地的首付款。
“由于這些企業拿到的土地到2008年上半年還不具備銷售條件，并沒有形成可以在市場上打折銷售的房子，將面臨著很大的資金壓力。”潘石屹稱。
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2008/6/27 9:30:00