《上海商報》/20080624
去年年底，佑威房地產研究中心經過對去年第四季度成交活躍的７０個在售別墅項目成交行情進行分析發現，上海別墅售價同比漲幅驚人。其中，有７４％的別墅項目售價漲幅超過１０％。佑威方面認為，別墅的稀缺引起價格穩定上漲仍將不可避免，近郊的聯排別墅和高級獨立別墅更將成為市場領跑者。
不過，在絕大多數的別墅爭相漲價的同時，還有個別別墅因為"歷史原因"，或是項目自身品質較差、產品缺乏特色，既不能帶來舒適居家享受，又比公寓產品價格高出許多，性價比不高，而滯銷降價。佑威數據顯示，去年上海有１成別墅項目的售價下跌。分析人士指出，這些別墅，或將成為下一階段別墅開發商的新寵。"現在有不少開發商在市場中尋求一些因為產品原因而爛尾，或者滯銷的樓盤，期望能低價收進后將其改頭換面，以新的面貌重新開盤銷售。"
楠林水岸一轉再轉難改頹勢
實際上，專門在二級市場收購滯銷別墅樓盤的開發商大有人在，但接盤后能否盤活，就另當別論。青浦淀山湖附近的"楠林水岸"就是一個失敗案例。
楠林水岸位于青浦區，靠近淀山湖，臨近大觀園。2004年7月，楠林水岸開盤，推出26套西班牙風格的小面積、全裝修、準現房的獨棟別墅，有196.89平方米和292.71平方米兩種房型，開盤價格在10000-11000元/平方米。
實際上，淀山湖區域是受業內長期關注的一個別墅區域，并且開發商也已趕在了2004年--上海樓市尚未開始調控之時入市，但楠林水岸的銷售狀況卻相當不理想。上海網上房地產的數據顯示，雖然楠林水岸目前仍為在售狀態，但自2004年7月面市后幾乎無人問津，26套別墅只售出3套，成交均價13567元/平方米。除了在2004年10月、2005年10月、2006年4月等時段簽過9次約外，其余時間均為零銷售，而且9次簽約后來還被撤消了6次。
據相關媒體披露，楠林水岸最初的開發商為上海力得置業有限公司，由一名陳姓的溫州老板組建。其最初曾斥資億元收購普陀區的銀宮商廈，后又獲得三面臨水的楠林水岸項目的地塊，原本計劃建造300幢別墅。但由于楠林水岸經營慘淡，開發商不得不作出"割肉"選擇。2005年，上海力得置業有限公司開出的整盤轉讓價格是8200元/平方米，比其公開銷售價格低了20%。據媒體報道，楠林水岸由上海力得置業有限公司轉讓給了上海楠坤置業有限公司。
而據知情人士透露，楠林水岸的命運并未就此好轉，去年下半年，該項目再次在市場內被叫賣，目標自然不是購房者，而是有意間接拿地的企業。占地面積40畝的楠林水岸目前仍維持建有38幢別墅的局面，項目整體報價7500萬元，按每幢別墅190-200平方米的面積計算，也就是約10000元/平方米，比前一次的轉讓價要高。
"2004年樓市那么火都賣不掉，肯定在產品定位和環境配套上有問題，下家接盤后未對項目進行升級，產品進行改進，再次滯銷也在情理之中。"分析人士如是說。
江南岸再包裝大獲成功
比起楠林水岸的接盤者來說，江南岸的開發商要聰明許多。江南岸地處吳江和上海交界處，亦近大觀園。據悉，2007年年底"江南岸"一期交房；今年1月，"江南岸"二期面市，目前銷售率高達80%。
從目前的銷售狀況來看，江南岸似乎是一個成功且典型的熱銷別墅樓盤。"賣得好當然和目前的市場行情有關，但更重要的是，開發商在不斷改良產品和社區配套環境。"據一位不愿意透露姓名的知情人士透露，該項目在目前的開發商--蘇州銘基置業之前，曾經還有過3個開發商。"就我所知，這個項目最早的時候'爛'過，并且前后有幾個開發商曾經接過手，但接手后都做不成功。"該人士透露，該項目的產品外立面原是馬賽克，外形設計也相當"老土"，因此長期滯銷導致爛尾。
"這個項目，先后有4家開發商經過手，前面2家都希望能夠低價接盤然后賺上一票，但誰知道接盤后都經營不起來。最后一家開發商接手以后，終于下定決心要把它做好，在保持原有容積率和單棟別墅面積的情況下，將其改頭換面。"該人士透露，最后接手的開發商，將別墅原來的馬賽克外立面除去，迎合當下別墅購房人群的審美角度，將外立面改漆涂料，改變建筑風格。在房型上，將原有的空間利用率提高，3房的改成4房，4房的改成5房。蘇州銘基置業有限公司董事副總經理項一鷗曾在接受媒體采訪時表示："二期產品在一期的基礎上，進行了改良，是一期的升級版。在一期業主入住體驗的基礎上，二期產品進行了更多的優化，主要是產品內部和居住的布局上。此外，環境、景觀等也做了很大的改善。"
據介紹，由于該項目所處位置并非上海地界，開發商為了迎合上海購房者的需要，方便業主未來居住生活，還在小區內鋪設了江蘇、上海兩路電話線。今年5月份開始，上海市區手機在該項目內打電話就可享受免漫游、免長途費的優惠，通信方面將享受與上海市區同等的待遇。據悉，吳江市第五人民醫院也將納入上海市醫保的行列，這對居住于此的業主來說是一件值得慶祝的事。"另外，這個項目折騰了這么多年，小區的綠化已經相當成熟，環境比新造的別墅小區要好很多。"
一位不愿意透露姓名的高級工程師表示，非常粗略的估計，不考慮綠化改造，光是建筑本身簡單改造的費用約需要20萬元一棟。"其實還是要看他改造所用的材料和改造的強度，20萬元只是簡單改造費用的粗略估計。"
若是20萬元一棟，根據江南岸300平方米一棟的建筑面積，每平方米攤到的成本不到700元/平方米。但據悉，江南岸的銷售單價已從最初的8000元/平方米，漲到目前的12000元/平方米。"改造成本增加了，銷售單價自然也會上去。不過購房者還是很愿意為改良后的產品買單，從該項目今年二期開盤至今的銷售情況就知道了。"知情人士如是說。
同濟藝墅滯銷數年不得不改
有了成功先例，位于上海郊縣地區的不少別墅樓盤開始紛紛仿效，據透露，有不少"賣不動"的別墅樓盤開始考慮增加成本，改善產品以及小區設計，從而迎合目前市場中購房者的需求。青浦區另一個別墅樓盤--同濟藝墅（怡君苑）就是其中一個樓盤。
同濟藝墅位于青浦徐涇，所有別墅建筑和小區綠化都已全部完工。該項目售樓人員曾向本報記者透露，同濟藝墅在2004年11月份就拿到了預售許可證，"當時經常來工地看房子的人很多?？墒情_發商為了等待房價水平進一步上漲，就把已經建造過半的樓盤'封'了起來。"房源"捂"過農歷新年，到了2005年，接踵而至的調控政策出臺，同濟藝墅在開盤后的連續數年中，面臨零銷售的困境。
網上房地產數據顯示，同濟藝墅在2004年11月開盤，推出住宅房源33套，目前為止卻仍是零銷售。銷售速度表中，2005年6月，該項目有1次簽約，到10月份時，又有了一次撤銷。上海同濟科技實業股份有限公司在其2005年的年報中提及，由于上海市房地產市場回落，公司已建成的別墅項目--"怡君苑"上市以來銷售不暢，盡管公司已經采取了各種措施，但在報告期內尚未取得明顯的成效。并表示"將通過加強經紀公司、集團客戶等各方面的聯系，以及采取做好服務、提高產品附加值等各種措施，大力拓展'怡君苑'的銷售。"
"他們想過很多辦法，都沒能把房子賣出去，現在終于想通了，決定學江南岸那樣'改頭換面'。我聽說他們現在正在改造中。"上述知情人士如是說。
改頭換面其實不易
從各區目前的供應可以看出，由于長期的禁地，別墅用地日益稀缺。分析人士指出，接盤長期滯銷的別墅樓盤，是一個變相獲得別墅用地的好辦法。江南岸的成功，或將給上海帶來一股爛尾及滯銷別墅的接盤熱。但是，接盤后如何盤活，卻也是一門深奧的學問。
北京別墅在線總經理劉銘曾經提出："要想重新盤活項目，只有一個辦法：炸掉重建。"這一說法和江南岸的做法頗為類似。但說的簡單，做起來難。橫亙在接盤者面前的，便是一道改造的難題。
對于滯銷別墅，接盤后欲將其改頭換面，就必須放棄上一次建造所投入的成本，并且重新投入資金進行改造。這對企業的資金實力要求很高，同時風險也很高--改造成功，則一本萬利；改造失敗，企業就很可能投資失敗，面臨破產。
對于爛尾別墅，就更加復雜，政府、施工方、建材供應商、各類公司拆借的債務方等等組成的債務網，成為其剪不斷理還亂的致命傷。對于爛尾別墅，且不說接盤后如何"改頭換面"，首先要解決的，是接盤時和債權人的談判。業內專家指出，目前別墅用地長期被禁，爛尾別墅的債權人對別墅市場普遍期望很高，因此在洽談時態度也會十分強硬。但是對于接盤者而言，那已經是賣不出去的產品，他們看中的僅僅是地塊的價值。許多交易因此作罷，這些爛尾別墅也就茍延殘喘于市場當中，繼續等待下一個買家。
因此，接盤滯銷及爛尾別墅需要相當強勁的資金實力和項目運作能力，更要小心被"物以稀為貴"的別墅行情沖昏了頭腦，貿貿然就接下一個爛攤子。
第十二屆別墅展即將開幕
今年上半年多個別墅及高端公寓推盤熱銷，"５·１假日樓市"房展會上，展出的樓盤價格亦普遍較高，別墅項目明顯增多，且以品牌開發商為主。６月２７日將在上海國際展覽中心開幕的第十二屆別墅博覽會，亦延續了品牌開發商攜多盤參展的情況。據悉，本次別墅展中，萬科將攜旗下的松江白馬花園別墅、寶山四季花城別墅、浦東金色里程別墅、深藍別墅、閔行燕南園別墅及蘇州本案別墅這６大樓盤參展，而綠地也將帶著綠地東海岸別墅、綠地南郊別墅和綠地康橋別墅這３個項目參展。另外，上海鵬欣集團的夏宮和浙江三盛集團的頤景園別墅等名盤也將在展會上亮相。
值得一提的是，大量外地別墅樓盤亦在本次別墅展上異軍突起。據組辦方介紹，隨著上海本地別墅價格猛漲和產品稀缺，越來越多上海外圍沿線的別墅樓盤開始受到本地購房者的青睞。"因此外地樓盤來滬推介的熱情相當高漲。"據介紹，本次展會中，上海周邊地區如江蘇蘇州和昆山等地的參展樓盤較往年增多，有海河別墅、太和鏡湖別墅、西郊世紀華城別墅、雙洋湖別墅以及莫奈花園別墅等。同時，改良后熱銷的江南岸二期也在參展之列。
另外，還有一些境外樓盤也來"軋鬧猛"，試探上海別墅購買行情。如意大利的提凱特羅別墅、西班牙的高爾夫別墅以及澳大利亞的黃金海岸澳海德別墅等。"這些境外別墅樓盤給出一些較為實際的促銷措施，比如買房辦移民等，這對長期從事跨國生意的人士來說，會產生一定的吸引力。"
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2008/6/24 9:43:00