上海：樓市重現供大于求 住宅成交量環比減兩成

中國房地產信息網/20080521　

    2008年4月，上海房地產市場供求比為1∶0.91。商品房供應繼續放量，而成交量則有所萎縮，市場重現供大于求的態勢。

    商品房市場分析

    市場又現供大于求

    4月，上海房地產市場供求比為1∶0.91。商品房供應繼續放量，而成交量則有所萎縮，市場重回供大于求的態勢。全市商品房新增供應量207.8萬平方米，環比增加10.41萬平方米，增幅5.27%。商品房成交量188.13萬平方米，環比減少38.97萬平方米，減幅17.16%。

    動遷配套供應放量

    4月，各類物業所占比重變化情況為：商品住宅占比48%，環比下降17個百分點，動遷配套物業增加20個百分點，升至33%；辦公物業上升1個百分點；商業物業與了月持平。

    商品住宅成交減8.8%

    4月，住宅類物業的成交量有所下降，商品住宅成交量環比減少23.7萬平方米，減幅8.8%，動遷配套成交環比減少30.5%；商辦類物業成交量環比增加3.84萬平方米，增幅15.55%。由于市中心高端物業升溫，內環內4月成交量21.04萬平方米，環比增加57.25%；其余四環不同程度地減少，郊環外降幅最大。

    成交均價先高后低

    4月，全市商品房成交均價1.1596萬元/平方米，環比上漲2411元/平方米，漲幅26.25%。商品房、商品住宅周成交均價，出現先高后低的特征，在月初攀高后一路下跌，月末一周商品房、商品住宅的成交均價分別為1.0749萬元/平方米和1.3374萬元/平方米，較月初一周下降25.73%、20.14%。

    住宅市場分析

    中心區域供不應求

    4月，住宅市場供求比為1∶0.89，市場供求比再度出現下滑。動遷配套類物業供應大幅上升，而成交卻出現下降，拉低了4月住宅供求比。各環線供求冷熱不均：內環內、中外環和外郊環供不應求，特別是內環內的高端區域，進入穩定銷售期，而郊環外由于供應大規模擴張，成交則出現下滑，即期成交率不足50%。

    商品住宅供應降23%

    4月，全市住宅市場新增供應量為167.9萬平方米，環比上升9.1%。商品住宅的供應出現下降，為99.1萬平方米，環比下降23%。動遷配套供應大幅上升，為68.8萬平方米，增幅達173.3%。

    動遷配套成交減30.5%

    4月，全市住宅市場成交量為149.9萬平方米，環比下滑18.4%。商品住宅成交量為93.5萬平方米，環比下滑8.8%。動遷配套類成交56.4萬平方米，環比減少30.5%。商品住宅成交跟隨供應同步下滑，供求比為1：0.94，說明市場需求仍處于比較理性的狀態。

    成交價格一路狂飆

    4月，全市商品住宅的成交均價1.5692萬元/平方米，環比上漲22.5%。住宅均價1.1286萬元/平方米，環比上升28.6%。4月，3000元/平方米以下住宅成交大幅下降，而2萬元/平方米以上住宅成交相應上升，帶動住宅均價上升。商品住宅也同樣：5000元/平方米以下價位從13%降至6%，而2萬元/平方米以上價位從15%升至25%，此消彼長成為商品住宅均價大幅攀升的直接原因。

    易居總結

    4月9日，天涯論壇一篇質疑上海樓盤合同撤銷率過高的帖子，引起上海房地產行業內外的廣泛爭議。根據易居房地產研究院的監測，帖子所列的17個樓盤，無一能夠進入3月全市商品住宅成交面積20強，撇開撤銷率統計的自身問題，最起碼這些樓盤也并不能代表3月份的市場行情。

    4月，全市商品住宅成交面積20強樓盤，共成交了28.6萬平方米，占全市商品住宅成交總量的30.57%。對這20個樓盤的跟蹤監測發現，只有3個樓盤3、4、5月份累計撤銷率為50%，兩個樓盤撤銷率超過40%，1個樓盤撤銷率超過了20%，而剩余14個樓盤都低于10%。撤銷率處于相對合理的范圍?！　?nbsp;