深圳：成交量旺季不旺 關內關外房價走勢迥異

陳勁/《中國證券報》/20080519　

    4月份屬于樓市傳統的旺銷季節，市場預期春交會將會有所回暖，但深圳樓市的實際表現與預期相差較大。全市二手房的掛牌均價仍然疲軟，區域走勢差異較大，關內的二手房價格有止跌跡象，關外則繼續小幅下跌。成交量雖逐漸增加，但仍處谷底，4月成交量只約相當于去年同期的三分之一。

    關內關外房價走勢迥異

    深圳市規劃國土房產信息中心剛剛發布的監測數據顯示，深圳市二手住宅4月份掛牌均為12473元/平方米，環比微跌6元/平方米。當月關內關外的二手房樓市走勢差異明顯，關內的二手房價格4月扭轉跌勢，特別是福田區和羅湖區，當月掛牌均價有較明顯的上漲，其中福田區的漲幅最大，環比上漲4.5%，掛牌均價重回16000元/平方米之上。

    其次是羅湖區，環比上漲3.5%，掛牌均價為11420元/平方米。

    南山區和鹽田區的漲幅相對較小，其中南山區環比上漲1.1%，掛牌均價為13808元/平方米。

    鹽田區4月的掛牌均價幾乎與上月持平，微漲0.1%。

    關外兩區的二手房價格4月繼續走低，寶安區和龍崗區環比分別下跌1.6%和1.1%，其中寶安區的二手房掛牌均價4月跌破9000元/平方米，龍崗區則跌至7618元/平方米。

    值得注意的是， 隨著新房價格的不斷走低，二手房價格下跌的空間和壓力越來越大。根據資深地產專家的統計，深圳4月份全市的新房成交均價跌破12000元/平方米，已經比二手房的掛牌均價約低4%。

    二手商業物業和寫字樓的價格方面，則均出現不同程度的下跌。其中深圳全市的商業物業4月掛牌均價為36816元/平方米，環比下跌7.3%，出售寫字樓的掛牌均價為21457元/平方米，環比下跌了1.8%。

    成交量旺季不旺

    在傳統的旺銷時節，深圳二手商品房的成交量逐漸增加，但仍然處于谷底，4月的成交量約相當于去年同期的三分之一。從去年10月開始，深圳二手商品房的成交量一直在谷底波動，4月的成交量與去年11月的成交量（37.3萬平方米）相當。

    根據統計數據，4月份 深圳 全市二手商品房的成交面積為384231.33平方米，較上月增加約4萬平方米，增幅為11.6%；成交套數方面，4月全市成交套數為4334套，較上月增加1123套，日均成交套數約為144套，較上月多約40套。

    還值得一提的是，4月份深圳樓市細分市場的區域集中度較高，全市新房的成交量有約70%集中在關外，而全市二手房的成交量有約70%集中在關內。4月份全市二手房的成交面積比新房的成交面積多約14.4萬平方米，新房二手房的成交面積比為1.5：1。分區來看，羅湖區、福田區、南山區的二手房市場具有壓倒性的優勢，特別是羅湖區，4月份二手房的成交面積約是新房成交面積的10倍，福田區和南山區的二手房新房成交面積比也接近3：1，鹽田區4月二手房的成交量略少于新房的成交量，成交面積比為0.9：1，關外兩區的新房成交量明顯多于二手房的成交量，寶安區和龍崗區4月的二手房新房成交面積比分別為0.7：1和0.6：1。