黃俊峰/《中國證券報》/20080520
地處上海南外灘的華潤置地·上海灘花園二期最近開盤，售樓處報價為35000-40000元/平方米，較一期的32000元/平方米上漲了3000元/平方米。作為上海市中心所剩不多的一片可供成片開發的高檔濱江聚居區，上海灘花園主要是精裝修兩房和三房?！ ?/span>
“這個樓盤升值潛力非常廣闊，吸引了很多境外人士前來購買。”上海灘花園售樓處的工作人員介紹說，在預定的客戶中，“境外人士占相當的比例”。
上海灘花園二期相對一期不到10%的漲幅在上海沿江高檔樓盤中還算是“厚道”的。據統計，今年一季度在樓市整體觀望氣氛濃厚的情況下，上海高檔公寓與別墅出現較大幅度增長，后者達到27%。戴德梁行專家認為，在總體房價盤整的情況下，上海高檔樓盤的價格仍在走高，這表明上海市中心與郊區房價的兩極分化正在加劇。
高檔樓盤量跌價漲
前不久，戴德梁行發布的一份最新統計顯示，上海2008年第一季度高端住宅市場（單價20000元/平方米以上）成交面積為223734平方米，環比下降11%；成交均價則為29707元/平方米，環比上漲了3%。
對于這一點，來自韓國濟州的金仲韻先生深有體會。作為一家駐滬韓資企業的中層管理人員，這幾年他在上海買過好幾套房子，既有徐匯中心區的高檔樓盤，也有靠近漕河涇開發區位于中外環附近的房子，他總體感覺是，“中心區房子總是在漲，而遠離市區的房子漲幅要遠遠小于中心區的。”
上海二手房指數辦公室提供的數據顯示，4月份上海二手房成交量下降，成交價格盡管漲幅回落，但仍保持上漲態勢。市場呈現出看多買少的局面。4月，上海二手房指數為2339點，較3月上漲24點，漲幅為1.03％。
4月上海二手房市場具體表現是，中心區域二手房仍維持一貫的搶眼走勢，繼續領漲全市。如黃浦區以2.95％的漲幅領漲各區，其中老城區板塊漲幅最大，為3.38％。傳統成熟區域二手房保持穩定格局，自住需求較旺盛，價格穩中有升。只有少數區域二手房價格出現小幅調整，屬于個別現象，且皆為房價連續攀升后的短期回調盤整。
房地產分析人士認為，隨著人民幣兌美元不斷升值，外資熱錢進入上海投資樓市的熱情仍然高漲，滬上高檔住宅的價格還將繼續看漲，特別是市中心和靠近黃浦江的一些頂級公寓，在外資眼中儼然如古董般稀少和珍貴，這也是小陸家嘴地區的頂級樓盤湯臣一品“打死也不降價出售”的底氣所在。
有關專家認為，只要人民幣升值潛力依然存在，熱錢流入房地產領域的沖動就不可能減弱。從多個國家的經歷來看，房地產領域會不可避免地出現越來越明顯的泡沫，而升值過程至少還要持續到2012年。
40億外資砸向高檔房
盡管政府針對房地產市場的調控政策一波接著一波，但海外基金卻逆勢而上掀起又一波大規模投資上海高檔房地產市場的熱潮，今年前三個月就有40億元外資重金介入上海高檔樓盤。
據戴德梁行研究部透露，今年2月凱雷集團以19.9億元人民幣收購了服務式公寓項目“濟南路8號”，總面積為39814平方米，銷售均價約50000元/平方米。此前，在今年1月，英國高富諾基金以12億元人民幣收購高檔酒店式公寓“華山夏都”，成交均價40984元/平方米。而在去年，高富諾相繼收購了“翠湖天地”6、7兩幢。
青睞翠湖天地御苑的還有韓國“未來資產”基金，今年2月該基金以9.63億元人民幣的價格收購了被改造成酒店式公寓的翠湖天地御苑18號，成交均價約61000元/平方米。
發生在一季度的這三宗大額樓市交易全部發生在幾家外資基金公司之間。2006年被基匯資本收購所得的“翠湖天地18號”被“改裝”為頂級酒店式公寓之后，短短兩年時間，韓國未來資產的收購價格較上次6億元的收購價高出50%以上。
高富諾收購的“華山夏都”是摩根士丹利在2006年6月以7.6億元收購的物業，此次轉手增值額同樣超過50％。凱雷收購的“濟南路8號”的上家則是來自印度尼西亞的著名家族企業三林集團。麗晶苑在2005年開盤時，三林集團以低價購入，經重新包裝后賣給了凱雷。
有關房地產觀察人士表示，從去年下半年以來，第一批進入中國市場的境外公司開始逐步套現。此前，花旗高盛兩大投行分別出售其在上海的大型辦公物業，緊隨其后，多年來只進不出的摩根士丹利也開始將投資變現。而接手方依然還是境外機構，但部分性質已經由純投資基金轉向偏長期持有型的基金。
對于前期進入中國市場的基金來說，由于此前收購多是用美金買入，隨著近期人民幣升值速度明顯加快，其回報更可多算一筆。2006年底，凱雷以1.2億美元的價格從中房置業手中收購中房·森林別墅110套高級獨棟別墅，目前這部分別墅被用于出租，租金在4萬元/棟/月左右。凱雷收購中房項目至今，人民幣匯率對美元已經升值接近12％，即使不計算物業增值部分，單單人民幣升值影響已經相當巨大。
有分析認為，包括高盛以及花旗等近期套現行為并非看空上海樓市，可能受次貸危機影響，為了套現應急。據了解，此類套現行為不光在中國，還包括日本等東南亞其他國家。由于次貸造成巨大賬面損失，這類公司名下基金正試圖套現旗下已增值物業，以期望取得比較好看的賬面成績。
兩極分化將進一步加劇
上海佑威房地產研究中心四月發布的一份研究報告認為，未來幾年上海市有關方面對本市中低收入者的住房保障總量將會超過市場總量的50%以上；然而，這些中低價位的經濟適用房、動遷配套房對中心城區房價幾乎沒有影響，上海中心城區與市郊房價的兩極分化或將進一步加劇。
從3月中旬舉行的上海之春房交會和5月初舉行的上海二手房交易會的現場情況看，推介的樓盤或房源都是以總價百萬元左右的中低檔房為主，沒有一個高檔樓盤參展。受政策調控影響，購房者的觀望情緒濃厚，看多買少現象異常突出。
據上海2009年住房建設計劃中透露，明年預計上海當年新開工面積為1800萬平方米，其中新建經濟適用房和廉租房400萬平方米，配套商品房400萬平方米，兩項合計達到了新開工總量的45%。而早前公布的08年住房建設計劃，預計新開工住房面積約為1800萬平方米，其中新建、配建經濟適用住房和廉租住房400萬平方米。加之早前公布的經濟適用房建設計劃，未來5年上海將新建2000萬平方米經濟適用房，這就意味著未來5年內，每年都將有400萬平方米的經濟適用房可供應。從以上數據來看，政府對中低購入者的住房保障能量，將在不久超過市場總量的50%以上。
佑威房地產研究中心指出，在今年即將上市的房源里，黃浦、盧灣、徐匯等10個中心城區，住宅新開工和竣工面積分別占全市住房開工、竣工面積的30%左右；預計2009年全市的住宅新開工面積中，中心城區十區所占比例更是下降至28%左右。這也就意味著，作為傳統上海市區的外環以內，將只有30%的新增房源，70%的新增房源將在外環線以外的郊區。
此外，從上海市房產部門剛剛公布的經濟適用房建設區位來看，主要是在顧村、江橋、顓橋、周浦等外環以外區域，而之前一直在建設的動遷配套房也基本是在以上區域。從房源分布來看，這些中小戶型、中低價位房源基本上不在外環線以內，他們首先影響到的只會是平均房價和外環外的房價。這樣的城市開發進程，對中心城區房價的影響只會越來越小。
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2008/5/20 8:44:00