武漢：房價上漲走勢

《長江商報》/20071109

    易居發布武漢前三季度房地產分析報告：

    周二，易居中國武漢分公司發布武漢前三季度房地產信息報告，報告顯示武漢市2007年商品房需求量在1300萬平方米，而供應量最多在1100萬平方米，年度供求比在1:1.18左右，延續供不應求局面。在資產升值、經濟發展迅速，剛性需求、供給短缺的背景下，房價的上漲短期內仍難以逆轉。

    前三季度　商品房供小于求

    歷經春節傳統淡季，2007年3月份以來，商品房市場一直處于供不應求狀態。截止到9月，商品房市場已連續7個月保持很高的成交水平，武漢房地產市場正處于一個需求迅猛釋放的黃金時期。

    經宏觀調控后，武漢的房地產投資平穩，2007年上半年投資額增幅和2006年增幅持平。其中，房地產投資額同比上漲22%，施工面積下跌3.7%，新開工面積下跌7.9%，竣工面積同比上漲17.5%，商品房市場和商品住宅市場供求關系發生逆轉，從2006年的供大于求，轉變為供小于求，2007年前三季度的商品房、商品房住宅的供求比分別為1：10和1：1.25，而去年一年的商品房、商品房住宅的供應比則分別為1：0.73和　1：0.82。

    "90/70"政策的逐步推進，也使得武漢的商品房住宅的供應結構發生變化，2007年前三季度90平方米以下的住宅占銷售總量的24%，而2006年，這個數字僅為17%。

    四季度　成交量預計持續縮減

    易居調查報告顯示，今年1至9月份，武漢商品住宅新增供應765萬平方米，略低于去年同期(786萬平方米)，成交量達到957萬平方米，同期增長50.71%。預測2007年全年，商品住宅新增供應量最多達到甚至低于2006年1100萬平方米的水平，而2007年商品住宅需求量應該在1300萬平方米，供求關系可能會再度失衡。

    截至2007年9月30日，武漢市存量房面積1069萬平方米，按1至9月份的平均銷售速度106萬平方米/月，存量房需10個月即可消化完畢，而新增供應量主要集中在武昌區(16%)，東西湖(14%)，洪山和江岸(12%)，相對于成交量來講，東湖高新、武漢經濟技術開發區、江夏的供應明顯不足。

    從戶型上講，由于小戶型住宅大多分布在繁華地段，因此一房的價格一直在均價線之上，兩房三房市場依然是絕對主力，兩者價格平穩上漲。四房價格上漲迅速，表明中心城區的舒適型住宅得到市場認可，市民改善性需求仍然有很大空間。

    易居分析報告還表明，今年最后三個月，受金地義和巷地塊高價成交及武漢天地、萬科金色家園等項目開盤刺激，市中心項目的價格有望繼續上漲，但受供應量不足以及消費者持幣觀望的影響，成交量將呈現持續縮減的趨勢。

    土地儲備不足成高房價推手

    2007年以來，武漢市已推出6號公告，出讓面積117萬平方米，比2006年減少25.6%，可建面積約385萬平方米，比2006年增加14%。

    土地儲備是企業高速發展需求，多項目操作也成為開發企業高速發展的必經之路。

    金地集團2003年進入武漢市場，歷經三年后，金地品牌已經得到市場認可。2006年金地在加大土地儲備的同時，開始注重選擇不同區域的地塊，為多項目操作做準備。

    萬科朗苑、魅力之城等項目開盤當日即售罄，使得萬科的開發速度進一步加速，目前萬科的四個儲備項目不足以支撐2008年的計劃開發量。因此可以預料，2007年下半年，萬科將會是土地市場重要的參與者。

    對于武漢2007年城市地價飛漲的重要原因，易居認為主要原因是土地市場的供不應求。上海房地產權威人士印堃華教授也對這種觀點表示贊同，不久前在武漢開發企業協會舉辦的講座上他表示："我們常常把房地產行業混為一談了。實際上，房地產行業應該分為兩個行業，地是地，房是房。做地產是判斷未來房價的總體走勢，如果預測未來房價要漲，就可以出高點價格拿地，如果預測未來房價要跌，就應該等到土地價格走低再拿地。"

    武漢樓市有望坐享"人口紅利"

    易居認為，武漢處于人口紅利階段，具有改善置業、投資置業的需求潛力，武漢人口教育水平提高，未來3-5年大量高學歷人群釋放住房需求，武漢人口置業剛性需求明顯，同時，現有住房結構孕育著巨大的改善需求。

    未來5年，武漢年均結婚登記數量預計增長約10%，婚房市場潛力較大，3至5年內，舊城、城中村改造將產生550萬平方米左右的置業需求，預計未來遷移人口將保持10-15%的增長幅度，外地因工作遷入的人群置業需求同樣值得關注。

    未來一到三年，受武漢人口結構刺激以及規劃等利好因素影響，武漢房地產市場會持續繁榮。