裴軍運 趙青/《深圳晚報》/20071102
記者在連日來的采訪中發現，種種跡象表明，深圳三級市場，經過一連串的金融調控政策后，買方市場開始反彈，買賣雙方向平衡靠攏，不再完全由賣方把持市場了。
買賣雙方進入相持階段
放盤的人確實很多，買家太少。
雖然很多放盤的人繃著臉表示，不達價格，絕不賣出。然而，“就是有人扛不住，銀行按揭減少、貸款利率上調，讓不少人心神不寧。少賺就少賺點吧，于是就有豪宅降價100萬元的新聞。“一套100萬元的房子，談下10萬、8萬，很正常。”中聯地產的小唐說：“以此類推，200萬元的房子，談下15萬、20萬也在正常范圍，那么，蘭溪谷一套2000萬元的別墅，降價100萬、甚至200萬，也沒啥奇怪的。”
據了解，從深圳六區來看，到處都有砍價的余地，只是幅度不同。
以前，半島城邦的業主拍拍腦袋，不管什么樣的房子，開口要價4.5萬元/平米，現在，最好的朝向，最好的樓層，也難以要到這樣的價格。“真正能夠成交的，多數價位在每平方米二萬五到三萬六之間。”中介小唐說：“除非根本不想賣的業主，才漫天要價，但沒有成交的?，F在，真正想賣的，都拿出了比較切合市場的價格了。再也不像今年夏天那樣，我們中介真是比速度比運氣，稍慢一步，就被別的地產公司搶走了。有時候，就在你簽合同時，就被競爭對手搶走了，所以才會出現那么多的反價現象，落筆簽字時，業主突然要求再加2萬，買家也就那樣接受了。”
現在，買家砍價不說，還下單很慢，這是買家的普遍心態。買家心里明白，今天不買，明天業主也賣不出，后天依然賣不出去，一個星期過去了，可能還沒賣出去。情況確實如此，如果業主急賣，好不容易碰到手頭有現金的，也是誠心實意要買的，于是，在原有價格上就砍下不少來。“現在買家這把劈斧也磨得很鋒利了。”美聯地產的彭先生說。
目前，除了砍價，買家還提出稅費各付。在以往長期的牛市行情下，業主已被養成了實收的習慣。雖然現在的業主也是實收價格，但通常情況下都被消化在砍價中了。
不少店鋪處于半關閉狀態
一段時間的慘淡經營，令不少從事三級市場的中介人員都紛紛轉行了。
“股市好啊。我幾個朋友都應聘到證券公司去了。有的撐不住回家了。還有的進了其他行業，很多小的三級地產中介公司都倒閉了，有的就算不倒閉，也是空在那里沒有營業了。”中介業務員張小姐說。
正如張小姐所言，記者在羅湖一家地產門市看到一個告示：因近日裝修，本店鋪暫不營業。記者湊上去往里一看，哪有裝修啊，電腦都撤除了，空空一個房間，沒有人守了。
據了解，很多偏遠一點的店鋪，都處于半關閉或關閉狀態。無論地產公司是大還是小，都有慘淡經營的鋪面，只不過大地產公司能撐得住，小地產公司撐不住就倒閉。“我們公司老板給我們的口號是：穩坐釣魚臺。市場不會永遠這么冷淡下去，冬天過去了，春天還會來。”業務員彭先生帶點詩性地對記者說。
“以前我一個月起碼是六七單，很正常的，連續幾個月都是明星業務員，現在，整個10月沒有一單。”汪小姐抱怨說。
目前買房的多為自住客
“關鍵是銀行貸款難產了，要求很多，首付又特別高，貸款數額又特別少，所以，碰到一個真心實意買房的，我們中介也興奮不已。”創輝業務員汪小姐說。
汪小姐分析說，目前，短線炒作一套房，首付很高，貸款偏少，貸款利率上升，七七八八費用下來，根本沒啥利潤。她介紹說，鄧先生8月份在羅湖簽定了一套小戶型，79平方米，可以說是高價位階段買進的，等到全部手續過完，已經到10月中旬，到中介公司一問價，最多能維持原價賣出，而且很不好賣。鄧先生在中介公司有朋友，中介朋友勸他說，“不用掛盤了，出租吧，賣虧了，你不干，賣高的可能性又很小，錢不逼人就等著吧，大家都在觀望。”鄧先生的例子說明，炒房已經無利可圖，甚至還可能出現虧本。目前真正要買房的，基本用來自住。
據了解，目前中小戶型的交易在維持著三級地產市場，這也是地產中介們能夠耐心等待的一個重要理由。
根據szhome二手房欄目的監測，第三季度發布的住宅出售房源信息中，以中高價位為主，有將近一半的房源總價在70萬~150萬元，其中70萬~100萬元和100萬~150萬元的物業數量幾乎相等，分別占24.3%和24.2%，150萬元以上的物業占21.6%，50萬~70萬占17.2%，低總價物業相對較少，30萬~50萬占10.1%，30萬以下占2.6%。
二手市場依然在冰冷期
2007年第三季度深圳市二手住宅掛牌均價為12802元/平方米，與第二季度相比上漲了12.8%，7~8月全市二手住宅掛牌均價呈上漲態勢，但漲幅已經呈現逐月減小的勢頭，到9月份全市的掛牌均價突然開始掉頭下跌，是今年以來單月掛牌均價的首次下跌。
根據szhome二手房欄目的監測，從7月份開始，二手樓市受到一連串的金融調控，如限制二手房放貸，加息，提高首付等，加上出臺個人所得稅消息不斷，因此各行政區的二手住宅掛牌均價漲幅開始走緩，甚至出現下跌趨勢，特別是到了9月份，全市共有4個區的掛牌均價下跌，結束了相當長時段的牛市行情。
月度走勢方面，六區的二手住宅掛牌均價在7月份保持小幅的上漲態勢，到8月份鹽田區的掛牌均價已經開始下跌，其他區雖然仍然保持漲勢，但漲幅已經很小，到9月份羅湖區、南山區、鹽田區、龍崗區都呈下跌趨勢，其中鹽田區出現跳水式下跌，福田區和寶安區的掛牌均價勉強維持正增長。
進入10月，由于受到黃金周影響，各區二手房成交量一度跌到冰點，直到下半月才冒出回暖的跡象。
資料顯示，南山區10月上半月成交量大幅下挫，直到下半月，才略有緩和，但這已經讓地產商們興奮不已了。與此同時，鹽田區的成交量依然疲軟。
地產人士預測后市會回暖
滿堂紅地產專業人士分析，從近期客戶表現分析：第二套房貸政策真正受影響的，是那些有自住需求的置業者。目前投資客對房子的風險因素考慮較多，這是由于今年以來一系列的宏觀調控政策，包括個稅、物業稅、房貸政策等都是影響投資者對房屋風險估計的重要因素。
目前，雖然市場上空籠罩著濃厚的觀望氣息，但估計經過一段時間的政策適應，到今年年底，二手住宅市場需求將逐漸回暖。
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2007/11/2 15:49:00