夏慶/《海峽都市報》/20071101
10月9日，國土資源部發布《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》(下稱39號令)，并將于11月1日 正式實施。39號令重申了不得按出讓金繳納比例分期發放建設用地使用權證書、合理控制單宗土地供應規模、縮短土地開發周期等敏感字眼。
雖然早在去年，一連串緊鑼密鼓的土地政策就已密集出臺，但在近期房地產市場調控政策頻出的背景下，業內人士認為，一系列跡象表明，這將是一場直指房地產縱深的“革命”。它所蘊涵的對中國房地產業的“顛覆性力量”，將會逐一顯現。而在福州這一“力量”初見端倪，即將在本月20日召開的土地拍賣會中，共推出11幅地塊，但總面積才兩百多畝，平均每幅土地的面積不到20畝，有些地塊甚至只有四五畝，這與以前動輒數百上千畝的推地規模相比，完全不可同日而語。
政策速遞
“要命”的政策
土地是房地產開發的源頭，所以，當針對中國房地產業“源頭治理”的39號令一出臺，各地開發商都稱其為“要命”的政策。
“土地調控的確是最有效，也最直接的調控手段。”一位福州的開發商認為，“土地供應是房地產開發的起點。在房地產開發鏈條中，相對于金融來講，土地是影響房地產市場最基礎、最根本的一環。對土地調控，就是對房地產的源頭調控。”在他看來，土地必將會成為今年甚至以后房地產宏觀調控的焦點。另一位不愿具名的開發商則認為，39號令的出臺，“似乎是和當前一直居高不下的房價有關系。這說明政府部門已經意識到，在與開發商的博弈中比較可靠奏效的手段，就是行政性的干預———靠土地供應量的吞吐來調控。”
39號令最讓開發商揪心的一條莫過于其再次重申受讓人必須付清全部土地出讓金后，方能領取土地使用權證書，未按合同繳清土地全部出讓金的，不得按出讓金繳納比例分期發放建設用地使用權證書。因此福州地產業內人士認為，這實際上是對開發商資金實力的極大考驗。如果加上9月底央行剛剛出臺的“提高第二套房首付比例”的房貸新政，政府對房地產市場密集展開的行政性調控舉措似乎正在走向精準細致。在近期股市獲利資金重新進入樓市，一些開發商重新“囤積土地、捂盤惜售”以獲取超額利潤等現象再次抬頭的背景下，上述密集出臺的調控政策指向明顯。
39號令中還規定，要合理控制單宗土地供應規模，縮短土地開發周期，每宗地的開發建設時間原則上不得超過三年。結合新修訂的《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》，有福州地產市場分析人士認為，這預示著未來單幅土地出讓規模將明顯下降，開發商拿地的工作量與成本會放大，土地市場的競爭將更趨激烈。項目周期縮短亦將導致企業發展的持續性與穩定性面臨更大的壓力。
業界反應
福州坦然面對
雖然39號令震動了國內房地產界，但令人意外的是，說起39號令，福州大部分開發商卻認為，此令近期對福州影響不大。原因來自于福州土地市場較為規范的管理。
相比于國內的其他城市，福州土地“陽光拍賣”走得較早，而且操作較為規范。就拿土地款的交付來說，福州市從實行土地招、拍、掛制度以來，就對地價款的繳納時限有明確規定。據了解，幾年前，福州土地拍賣會要求土地競得人自國有土地使用權出讓合同簽訂之日起的數月內付清土地款，否則須繳納一定數目的違約金，但從去年開始，在每幅土地拍賣前，福州市國土資源局在公布的拍賣公告中都會明文強調，要求土地競得人應自國有土地使用權出讓合同簽訂之日起的5日內支付成交地價款的40%，余下的成交地價款應自合同簽訂之日起60日內付清。
一位知情人士告訴記者，不允許分期付款拿證的規定估計在福州實施起來并不難，福州大部分開發商也容易接受。他說，在福州，曾經有個別開發商,土地出讓時可分期付款拿證，即付清一部分的地價款，可拿走這部分面積的土地證，但總體來說，大多數開發商都能按照規定（或合同）繳清土地款。當然，近幾年由于福州地價升值極快，不排除有些開發商寧愿負擔因未能如期付款而需繳納的違約金，拖長開發時間。“但這種用‘小錢’辦大事的開發手段在福州并不多見，由于競爭激烈，絕大部分企業拿地時都是一次性付清所有款項才拿到土地證，39號令實際上是將這一現實制度化了。”一位開發商說，由于福州土地供應整體呈供小于求的態勢，競爭相當激烈，相比于國內其他一些城市，福州開發商的買地信譽還是值得信賴的。據了解，在其他城市，開發商繳納部分比例的土地出讓款就可獲得建設用地使用權證書，拖欠土地出讓金的情況很普遍，其足額繳納比例據媒體報道“很多地方比例不到50%，低的甚至不到20%”。
而對于39號令中的另一重頭戲———要合理控制單宗土地供應規模，縮短土地開發周期，每宗地的開發建設時間原則上不得超過三年。許多福州開發商說，從去年開始，福州大部分供應的土地都在百畝以下，多數為50至60畝中等面積的土地。除了市場原因外，據有關人士透露，去年福建省為了更好地進行房地產市場宏觀調控，規定福州、廈門、泉州城市中心區和舊城改造區，凡經營性房地產開發用地一次性出讓宗地面積上限為8公頃，城鄉接合部和新區為20公頃（1公頃等于15畝）。也就是說，福州已早全國一步，對土地供應規模做出控制。
不過，也有開發商認為，如果39號令能落實到位，并很快出臺相關配套措施，比如一些執行到位的措施。一旦有了執行這個“尚方寶劍”，在福州房地產市場上，39號令的效應還是會有所體現的，但總體影響不會太大。
市場影響
走過大盤時代？
福州房地產市場發展十年來，經歷了從小盤開發到大盤開發的過程，但隨著39號令的出臺與實施，市場供應土地的規模將得到控制，開發的周期將被縮短，同時，從福州土地供應供小于求的格局來看，小幅土地將是未來土地市場的主流產品。有業內人士說，從本月20日福州土地拍賣會大量小幅地塊上市來看，福州房地產市場的發展有可能遭遇輪回，小盤或許會成為未來市場的主角，而這又必將給房地產市場的三方主體：賣方開發商、管理者政府和買方購房者帶來新的挑戰和問題。
有開發商對記者說，福州房地產市場從最初的小盤開發到大盤開發，是市場發展的必然規律。在這一發展過程中，“東擴南進西拓北上”擴大了福州的版圖，而規劃高端的大盤又為福州形成了一批有實力的品牌開發商。但隨著城市的發展和房地產市場的發展，大盤的問題也逐漸顯現，規模過大，使土地供應轉化為產品供應的周期拉長，削弱土地供應對調控市場供需的效果；大盤的規模效應又容易造成區域住房價格的壟斷。業內人士林先生認為，一次性出讓土地面積過大，在一定程度上易造成開發企業的區域壟斷。
在打擊房價過快上漲的呼聲下，減小單幅地塊的規模成為政府與專家們統一的看法，39號令中就對單幅地塊規模進行了嚴格控制。林先生說，這一措施可以加快土地供應的頻率，對市場產生有益的影響，更利于政府掌握房地產市場的開發節奏。“大宗出讓地塊，開發企業需要投入的資金較大，一般情況下均為大開發企業競得，易形成壟斷，操縱房價，政府很難去調控其房價。”一位地產企業人士說。
但小盤的大量推出，又必將引起福州房地產市場的新變局。在大盤主導時代，大社區中的生活配置，如幼兒園、交通、綠化、休閑、娛樂等均由開發商來主導，而在小盤開發為主的格局下，由于項目空間設計少，密度高，居民的生活配套更多的要依賴政府；在經歷了高綠化、高休閑空間的大盤時代之后，如何能讓購房者重新適應環境規劃局限大的小社區？而經歷了大盤時代淘汰后，現在的主流品牌開發商均以開發大盤而見長，他們如何在小地塊上做出好文章？這一系列的問題，都有待福州地產界思考。
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2007/11/1 11:40:00