廣州：商業地王遭冷遇

龍飛 陳純麗/《中國經營報》/20071011

    一次事先大肆張揚的“惡戰”并沒有如期發生。9月29日下午在廣州土地交易中心的大廳里，僅僅數輪舉牌之后，號稱廣州有史以來規模最大的商業地塊，便被富力地產（2777.HK）與合景泰富（1813.HK）聯手以46億元輕松收入囊中。

    “我們撿到了便宜貨！”現場督戰的富力地產董事長助理陸毅沖口而出。與之相比，新鴻基地產（0016.HK）代理有限公司執行董事蘇仲強“這塊地比較好，拍出的價格也合理”的表態，聽上去更像外交辭令。這家早年曾折戟廣州樓市的港資大鱷，近期再度在廣州北郊花都區拿下一處可建筑面積超過70萬平方米的龐大住宅項目。不過，跟拍賣當天一起登場的合生創展（0754.HK）、保利地產（600048）等一樣，它只是象征性地阻擊了一下富力和合景，便草草收兵了。

    資料顯示，這一地塊位于廣州CBD珠江新城獵德村，占地11.4萬平方米，總建筑面積56.8萬平方米，規劃用途為商業、金融、辦公及酒店，出讓底價38.6億元，實際成交樓面地價每平方米約8100元。兩個月前創下珠江新城商業地塊出讓價紀錄的另一幅地，樓面地價每平方米11900元。

    獵德村地塊出讓之前，當地業界曾大膽推測競爭會很激烈，拍賣總價可能接近70億元，即樓面地價突破每平方米12000元，成為廣州新的商業地王。但是結果卻讓人大跌眼鏡。

    不過，廣州最大地產代理商合富輝煌（0733.HK）首席分析師黎文江事前接受記者采訪時即透露，市場上對該地塊的反應實際上并不很熱烈，拍賣價可能不會很高。他認為商業地產講究人氣和商業氛圍，目前珠江新城人氣不夠旺，要形成整體商業氛圍尚需時日。黎曾長期擔任廣州市國土局信息研究中心主任，與官方關系甚為密切。

    而該地塊競價申請截止前夕，廣州市國土局官員曾對本報記者表示“政府正在加大說服工作的力度”，言下之意，似乎有心競拍的企業并不如外界想象的那么踴躍。

    記者在當天拍賣結束后了解到，即使是得勝而歸的富力與合景聯合體，也沒有志在必得的決心，有說法稱他們的心理價位是50億元，超過此價便會放棄。

    另外，拍賣開始前有傳聞說萬一無企業應價，廣州市屬企業越秀城建集團（0123.HK）可能負責“包底”，以免出現流拍的尷尬局面。2005年招標出讓的廣州新地標、高400多米的珠江新城西塔，據說便由市政府授意由該集團接盤。西塔與獵德村地塊遙遙相望，預算總造價達百億元。

    企業熱情不高，政府又作“最壞打算”，原來事出有因。據悉，獵德村是廣州城中村整體改造第一村，近期當地部分村民對拆遷改造方案反應比較激烈。在此之前，廣州市政府曾一度禁止開發商參與包括城中村在內的舊城改造，與避免此類拆遷糾紛有很大關系。

    香港麗新集團董事局主席林建岳早前曾表示，很多港商都愿意參與廣州的城中村改造，但最怕遇到拆遷安置問題。麗新上世紀90年代早期即進入廣州開發房地產業務，至今仍有若干地塊因各種問題閑置。

    黎文江也指出，拆遷安置村民比較麻煩，增加了開發商的人力、管理和協調成本。前述創下珠江新城出讓樓面價新紀錄的商業地王，就是一塊平整好的“熟地”。

    中原地產廣州公司寫字樓部總監朱輝表示，以該地塊的市場稀缺程度論，本該拍出更高價格，但廣州擁有大型商業地產開發經驗者不多，擅長此類項目的港資如新鴻基等又剛剛“回歸”，信心可能不是很足。而富力過去兩三年來在珠江新城已接連取得不下十四幅土地，大多數是商務辦公及酒店用地。

    當然，此次廣州最大商業地塊沒能再成為新的地王，也可能與今年第四季度廣州市為平抑地價、樓價迅速上漲的勢頭繼續大量出讓土地的計劃有關。開發商的選擇余地多了，出手前自然會考慮更加周詳。國家近期接連出臺的調控措施，雖然主要針對住宅市場，但對商業房地產開發也造成一定的心理影響。

    “廣州還有一些位置合適、發展前景好的地塊，我們會繼續關注。”新鴻基地產的蘇仲強說。