李東元/《信息時報》/20070831
“8·31土地政策”的出臺實施，無疑令我國房地產市場發生質的變化。之后，各大城市的土地供應迅速減少，房價也隨之進入了21世紀以來的第一個快速增長期。經過3年時間的快速增長，廣州房價比2004年初翻了一番，部分區域的房價更是出現了高達三四倍的增幅。人們不禁產生這樣的疑問：在這3年中，誰是當中的獲益者？“8·31土地政策”是否達到了當時出臺的調控目的？
變化最大是價格急速漲
采訪中，多位專家均表示在“8·31土地政策”之后，廣州樓市變化最大的應屬價格。合富輝煌市場研究部首席分析師黎文江表示，在這3年中，市場變化最大的是土地價格更高了，當然這也體現了土地的真正價值。他表示，在實行土地“招、拍、掛”之前，廣州大多以協議出讓的方式來進行土地招標，地價多少由政府及有關部門來確定，具有很大的行政和人為因素，并不能真正體現土地的價值。
同創卓越房地產顧問有限公司總經理趙卓文也表示，“8·31土地大限”之后，政府收緊了土地的管理和供應，“土地供應的減少導致了地價的急速上漲，廣州土地資源的日趨減少也愈發明顯。”他認為，變化主要體現在三個方面：首先是土地價格上漲，“不僅僅是住宅土地，寫字樓、商業用地的價格同樣大幅上漲”；二是導致了工業用地也一地難求；三是廣州樓市的性質有了很大的改變。趙卓文表示，在過去3年，廣州樓市從原來的以提供廉價自住型住宅為主變成了充滿投資、投機的非理性市場，從一個普通消費者的市場淪為了有錢人的游戲。
執行情況業界說法不一
“8·31土地政策”3年來在廣州的執行情況，黎文江認為是成功的，在全面實行“招、拍、掛”之后，廣州的土地供應市場更加透明化了，而且也為廣州樓市帶來了新氣象，進一步體現出了廣州的城市價值。
而趙卓文則表示，成功與否要從兩個方面來說。例如從土地供應這個環節來說，可以稱之為成功。“但如果說從調節房價、健康市場這個角度來說，是不太成功的。土地供應的減少，在客觀上推動了廣州房價快速上漲。”他認為，政府有關部門在土地供應計劃方面，還存在很多問題，需要作出深刻的檢討和改正。
但是，廣州市寒桐投資顧問有限公司總經理韓世同則不認同“8·31土地政策”在過去3年是成功的。他認為，過去3年廣州的土地供應與市場需求是脫節的，“這也是3年來廣州房價快速上漲的一個根本原因。”因為，“8·31”之后，政府對土地的管理從原來的開放式迅速變成一種壟斷式的管理，有回到計劃經濟管理方式的嫌疑。“這樣的做法對市場的發展來說是不成功的，所收到的成效也不大。”
黎文江表示，其實政府在推行“8·31土地政策”嚴控土地供應之后，廣州的土地供應并沒有太多的減少。“據我們統計，目前各大開發商手中在廣州的土地尚有近30平方公里沒有開發，土地減少只是表面的，也是開發商抬升房價的一個借口。”
普通市民飽受房價之苦
那么，在這3年時間里，政府、開發商、消費者三者之間誰是最大的獲益者？誰又是最大的受害者？
黎文江表示，最大的獲益者無疑是政府和開發商。他認為，在政府方面，由于地價的不斷攀升，使財政收入獲得了很大的保障，也擁有了更多的資金去進行城市建設和保障型住房的建設。從這一角度來看，消費者也是當中的獲益者之一。
而在開發商方面，黎文江則表示除了房價上漲為他們帶來更大的利潤之外，土地出讓實行“招、拍、掛”，也給開發商帶來了競爭的正?；?。“現在，無論是本地的開發商，還是省外的甚至港澳地區的開發商，只要有實力、有資金，都可通過正規渠道去獲取土地，而不再像以往那樣依靠關系才能拿到土地。”
韓世同表示，兩者誰獲益更大需要分階段界定。“當土地價格剛開始上漲時，提前拿地的開發商無疑是最大的獲益者，他們手上的土地和物業會隨之升值，產生巨大的利潤；而在土地價格上漲之后，則轉為政府是最大的獲益者。”趙卓文則認為，除開發商以外，一些有錢的消費者同樣是獲益者之一。“這些有錢人，在房價快速上漲之前進行大量的物業投資，隨著房價的上升和物業的升值，他們同樣在當中獲得了巨大的利益。”
而對于誰是受害者，三位專家不約而同地選擇了廣大的普通消費者，正是由于土地市場的變化而導致的房價快速上漲，讓大量的消費者成為了“房奴”或根本買不起房，從而飽受房價之苦。
業界聲音 加強土地監管防止壟斷囤地
黎文江表示，對于目前土地政策，還有兩點需要改善。首先是如何讓中小企業能夠參與進來，以防止大型房地產開發商對市場進行壟斷。“在這方面，我建議在土地進行招拍掛的時候設置一定的條件，限制一些手頭上還有大量未開發土地的開發商參與拍賣，或讓他們提供一份對手中的土地詳細的、合理的開發計劃，經審批通過后才能參與拍賣。同時，嚴格執行兩年不開發就回收土地的政策，不能再讓開發商進行囤地，壟斷市場。”其次，中小型企業也需要解決一個資金的問題，否則就算設置這樣的條件，他們也是很難拿到土地。
趙卓文則表示，土地出讓制度也應該根據不同的市場情況作出相應的調整。他認為，從目前情況來看，政府部門應檢討一下土地拍賣“價高者得”的方式是否還合理。“地王的不斷出現，不是一種健康的狀況。而且，這種方式不斷推升地價和房價，容易產生泡沫。”因此，他認為土地出讓需要綜合多方面去考慮，而不能僅僅用價錢去決定賣給誰。另外，政府在嚴控土地供應方面要更加嚴謹，也要加強土地出讓計劃的制定，譬如這一年準備供應多少土地、什么時候進行拍賣等等。”
而韓世同則表示，目前政府部門最為關鍵的是加強土地市場的監管權限和土地政策的執行力度。“針對土地市場的各種政策，政府都有相關的文件，但關鍵是落實執行比較差，需要在這些方面進行改善。”他認為，政府應該更加完善好內部的管理體制，設立問責制，使責、權、利相匹配，這樣才能更好地對土地市場作出監控。
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2007/8/31 15:47:00