敖虹/21世紀經濟報道·21世紀品牌地產/20070813
連續數月，北京房價以10%左右的漲幅飛奔。
國家發改委7月23日公布的最新數據顯示，6月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.1％，北京以9.5％的漲幅位列前三。此前的4月、5月，北京房價漲幅也分別高達10.7%、10.3%。 進入7月后，一個月內更有近10個項目每平米漲幅超過2000元。
7月24日，北京市統計局發布的數據表明，北京五環內商品房均價已把10000元拋在腦后。僅四環至五環路之間商品房的均價就達11439元/平方米。
接受記者采訪的業內人士一致認為，市場供需矛盾從5月份至今集中體現，是導致北京房價暴漲的根本原因，開發商捂盤又進一步推動了房價上漲。如果下半年供需矛盾仍得不到有效緩解，可以預計7月份乃至全年北京房價的上漲數據都不甚樂觀。
高檔住宅領漲樓市
中大恒基的統計數據還顯示，6月份包括普通住宅、公寓和別墅在內的住宅項目開盤整體均價為11528元／平米，同比上漲33.2%，環比上漲11.5%。中大恒基不動產營銷中心總經理趙晨明認為，6月中高檔住宅量價齊升，拉動了價格整體上揚。
“現在不少開發商都傾向開發高端產品，5月和6月部分高檔房相對集中放量，對整體價格體系有較大拉動作用，并反映在統計數據上。事實上近幾個月內北京多個樓盤的實際價格漲幅遠超過政府公布的數字。”華遠經紀公司副總經理金鑫說。
記者發現，核心地段的高檔公寓和酒店服務式公寓，正是帶動北京房價這一輪上漲的兩類主要物業。高檔公寓因土地稀缺需求增長、產品升級而不斷抬升價格。酒店服務式公寓則憑借地段優勢和穩定回報也大膽抬高單價，均價都在15000元以上。這些高單價項目都成為了周邊樓盤跟風漲價的標桿。
進入7月，部分項目售價更是大幅飆升。記者粗略統計，有近10個項目在一個月內每平米漲幅超過2000元。如泛海國際居住區6月份售價為18000元/平米，7月提高到21800元/平米，最高賣到了24500元平米。萬科東第也從16500元/平米升至20000元/平米，有樓棟單價已達24500元/平米。中關村酒店式公寓中灣國際均價由16000元/平方米漲至19000元/平米，茗筑均價也從10000元/平米提至12000元/平米。
“城區的供應逐漸減少，房價快速上漲，而定價權掌握在開發商手里，所以開發商可根據銷售情況隨意上調售價而不受政府約束。”中原地產華北區域總經理李文杰說。
另據21世紀不動產監測數據顯示，貫穿市區南北的北京地鐵5號線2002年年底開工以來，沿線房價年平均上漲幅度近18%，個別項上漲幅度超過30%，遠超北京市房價年平均上漲速度。新一輪房價上漲中，地鐵和輕軌網絡也扮演了沿線物業價格推手的角色。
“奧運利好也是推動房價上漲的因素之一，亞奧板快項目在本輪房價大漲中漲幅就較大，每月環比漲幅都遠超10%，有的項目每月最高漲了5000元。”金鑫說。
開發商捂盤惜售
一位不愿意透露姓名的某知名房企北京區域負責人告訴記者，由于新入市住宅較少，局部區域住宅供不應求，四月份開始，北京樓盤就普遍存在捂盤現象。根據市建委的規定，開發商自領取銷售許可證之日起三日內就必須開盤，并按整棟銷售，所以開發商通過銷控方式來控制銷售節奏難度加大，因此不少項目都采取延遲辦理預售許可證的方式延緩項目面市。
“去年很多開發商紛紛托關系提前拿預售證。但今年房價漲得太快，他們都想看看市場變化再決定何時開盤。即使達到了上市條件，開發商也不去拿銷售許可證。”金鑫說。
據了解，位于安苑路南側的奧東18僅有的兩棟樓都接近封頂，但開盤時間從今年4月數次推遲至8月底，開盤預計均價也從4月份的15000攀升到了18000元。
截至6月30日，北京可售住宅套數為70527套，面積為1022.3萬平米，去年同期這兩個數字分別為101356套和1419.5萬平米。上半年住宅項目取得預售許可證的面積同比減少了25%，而市場上的新增供應主要是來自取得預售許可證的住宅。
“開發商有各種變相捂盤方式，比如盡可能地拖延拿預售許可證，或分次分批的拿證；脫離市場大幅提高單價，延緩銷售速度，拉長銷售周期；虛假簽約，內部炒房；后續房源轉售為租；謊稱進入尾盤期等，通過特定技巧完全能控制房源速度。”一資深操盤手告訴記者。
很多對現金流要求不高的公司，采取了高開高走抬高售價保護房源的銷售策略。位于朝陽路的某項目3月份就取得了預售許可證，因為開發商沒有新的地塊開發，為了放緩銷售節奏，開發商在銷售業績不好的前提下依舊持續數次提價。“北京樓市整體趨于上漲，高開高走的確能保護一些房源。等房價漲起來后，開發商才仍有房可賣并賣出高價。”北京達義北方置業有限公司市場總監濮金山告訴記者。
但需求旺盛，提高售價保護房源的做法并不好把握效果。CBD東南區某高檔公寓項目把價格提高到了17000元/平方米，卻連續兩個月銷售額過億。“我們以為抬高價格可以保護房源放緩速度，但銷售這么好，足見我們對市場需求的判斷還是太保守了。”該銷售總監不無后悔。像這樣因為房子賣得太好而后悔的，并不鮮見。
開發商還都為自己的捂盤行為找到了合理解釋。
“上半年樓市供應量比預期少很多，在房價還將上漲的預期下，捂盤只是開發商的策略調整?，F在很多銀行要求封頂以后才能放按揭款，開發商在這之前即使取得預售證，在封頂前銷售通常也只能獲得20%左右的首付款。在市場供小于求且資金壓力不大的前提下，開發商當然更愿意進行準現房或現房銷售，這樣既能減少因期房銷售所帶來的如交房時間、交房質量等問題的風險，同時也可以獲得更高的收益。我們項目B座沒有賣，就是希望等產品完善后再找最合適時機入市。”榮尊堡營銷總監周寧告訴記者。
有業內人士分析，開發商有意捂盤減緩了新增供應量的速度，導致6月份供需差距達到78萬平方米。“開發商捂盤惜售是基于現實的考慮，但開發商減緩辦理預售許可證，減少了新增供應，導致供求關系更加緊張，必然進一步抬高房價。”李文杰說。
北京普遍存在的開發商內部炒樓，也助推了房價。開盤初期，開發商往往都會讓員工或關系單位的人付訂金訂房，等二期開盤時，再把一期自己人訂的房子放出來按二期價格銷售，溢價部分歸原訂房人所有。位于北京朝陽路的某樓盤就以“關系房”的方式內部炒作獲利，房價最后也被炒得很高。
供需失衡加劇房價上漲
開發商捂盤導致多個項目推遲入市。供應急劇減少，另一方面，需求卻在持續高漲。
近日，萬象新天一棟樓開盤，當天全部賣完，眾多來自河北唐山的客戶都是一人購買兩套。金鑫告訴記者，近日的一個業內聚會上，大家一致得出了一個結論，即北京項目中外地買家的比例達到了50%。
“近年來北京購房需求持續增長，每年進京人才數十萬；全國各地的有錢人以及外國人來京置辦房產；北京市民的自住和改善型住房需求以及看好樓市前景引生的投資型需求都非常大。這些強大的住房需求必然帶動未來的房價繼續上漲。”DTZ戴德梁行泛城綜合住宅服務董事岳鋒鋼說。
心里預期也是影響房價的不可忽略的因素之一。房價直線上漲使百姓對調控失去了信心，購房者形成房價難以下降甚至房價上升趨勢不可阻擋的預期，購房人群大增，需求提前釋放也進一步助推了房價。
此外，外資豪賭人民幣升值，來自國外的資金也成為本輪房價大漲的原因之一。來自各代理行的消息顯示，雖然有限制外資的171號文，但是眾多外資還是在以各種變通的渠道進入中國。今年上半年進入國內房地產領域的外資比例并不比往年低。
有報道稱，多家海外投行近期醞釀成立投資于中國房地產的基金。英國房地產公司高富諾就在宣布將在今年下半年成立一個最高達10億美元的基金，用于投資中國的商業地產和住宅。摩根士丹利和景順資產管理公司等眾多公司也正在成立中國房地產投資基金。
“供需關系是決定價格上漲與否的根本原因。供應減少，而需求持續增加，北京推出的限價房又未能在上半年形成有效供應，對市場的影響暫未形成，導致供應和需求之間的矛盾在5月和6月得到了集中體現，供需關系失衡，最終導致房價大漲。”岳鋒鋼強調。
李文杰也認為，北京房價急升的原因就是市場供不應求，其根源是北京市有效土地供應不足，這種情況從“831”后就開始顯現，土地供應和保障性住房的建設面積逐年下降，導致房地產開發投資逐年下降，而購買力卻逐年上漲。
下半年房價走勢嚴峻
數據顯示，今年下半年北京入市土地面積為1147萬平方米，規劃建筑面積986萬平方米，其中住宅用地供應面積為840萬平方米，占全年土地供應量的57％，規劃建筑面積為663萬平方米。順義、豐臺、朝陽是供應的主力軍。
趙晨明認為，下半年住宅用地的大幅增加，將會促使住房供應量大幅上升，目前北京市場上在售的小戶型項目僅占20％左右，預計以中小戶型為主的項目將在2007年下半年至2008年上半年加速供應，這將有利于緩解供需矛盾，抑制房價的漲幅。
“下半年樓市整體供應會有一定增加，但是北京住房的剛性需求和潛在需求依然旺盛，保障性住房僅占年度供應的四分之一不足，難以滿足市場需求，北京房屋供不應求的局面改變需要一個過程，所以房價持續上漲的勢頭不會改變，但增速可能放緩。”岳鋒鋼說。
國土資源部部長徐紹史近日對媒體稱，針對房地產價格上揚的問題，今年國土資源系統已根據國務院調控房地產市場的要求，加大土地供應，以緩減房價漲幅。
“政府最好的方式是調控土地的供應速度。目前土地獲取難度加大，開發商看重的是持續運營，現有項目的銷售節奏在很大程度上取決于下一個項目土地出現的節奏。政府除了要規范房地產交易市場秩序、嚴厲打擊捂盤不售的行為外，很重要的就是需要快速整理和出讓更多土地，只有大量的土地進入市場，開發商才能加快其銷售節奏，快速回籠資金來獲取新項目再次進行開發。”濮金山說。
21世紀不動產中國區分析師孟奇表示，由于消費者對于宏觀經濟的向好充滿信心，剛性需求大量釋放，而地產商捂房惜售的心理嚴重，再加上以及股市獲利資金的回流，因此短期內房價仍很難有回落。不過，國家“90/70”政策正在逐步落實，北京“兩限房”、“經濟適用房”等保障性住房的大量上市，將在一定程度上緩解市場供需矛盾，減緩房價漲幅。
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2007/8/13 10:20:00