上海：再發土地公告 市區頂級商業地塊現身

(劉笑一/《中國房地產報》/20070712)

    往年上海直到下半年才開始推地，今年已有明顯改變。4月底以來，上海推地速度進一步加快，兩月內連續發布5個土地公告。

    6月29日，上海市房屋土地資源管理局再次連推4號、5號土地公告，共推出20幅土地。但從實際供應來看，在開發商眼里最為緊缺的住宅土地供應依然不多，商業以及工業地塊成為土地供應的主角。

    4號公告共推出13幅土地，出讓面積達到25.679公頃，但除浦東以及奉賢的兩幅小型住宅用地之外，其余多為商業、辦公用地。而5號公告則延續了前面的2、3號公告，全部是工業用地，推出出讓面積為14.5633公頃的7幅土地。值得一提的是，4號公告中出現了難得一見的市中心南京東路頂級商圈的商業地塊。上海中心城區鮮有黃金地塊面世，黃浦區163街坊地塊的現身，填補了上海中心城區頂級地塊公開出讓連續幾年的空檔。

    黃浦區163號地塊位于河南中路以東、天津路以南、江西中路以西、南京東路以北，土地面積1.3709萬平方米，容積率4.8，總建筑面積6.58萬平方米，屬于南京東路地區的重點建設項目。業內人士預測，由于位置相當優越，以周邊項目在售項目價格推測，這一地塊樓面價可能達到2.5萬~3萬元/平方米。而公告顯示，這一地塊保證金也達到2億元人民幣，由此該地塊總成交價格將超過20億元。

    經歷了前段時間的宏觀調控，上海中心區房地產市場依舊顯得較為堅挺，房價依舊處于高位運行。也許正是由于傳統意義的市中心地段有著明顯的不可復制性，即使如今市場銷售放緩，但上海傳統“上只角”區域新建樓盤的后續供應，在相對旺盛的需求之下正在逐步接近“枯竭”。

    業內人士認為，從目前的公告招標地塊來看，房價相對較高的中心城區住宅項目地塊極少，而遠郊房價相對較低的區域住宅項目地塊的供應量極大。這種地塊供應不均勻的現象如果持續，最終將導致中心城區房價繼續上揚。

    “按照地價規律，如果中心城區的土地價格是100，周邊地區就是10，而郊區的地價只有1，這就決定了三者之間的價格不會是一個平穩的坡度過渡，而是階梯式的。”上海財經大學房地產研究中心主任印堃華也指出，市中心土地和新盤供應的稀缺，決定了其價格漲幅仍將理所當然地“領跑”。

    雖然近兩年來漲速驚人，但印堃華卻認為，“市中心并不會出現脫離全市的價格孤島，其房價依然還是有所支撐的，從目前來看，價格階梯的梯度依然完整連續。”他預測，隨著可開發土地的日益減少，上海市中心區域平穩上漲的態勢仍將繼續。

    但無可否認的是，目前上海市新建商品房開工量仍處于緊縮狀態，由于住宅用地供應仍屬短缺狀態，上海近期的土地公開出讓也屢屢驚現“天價”地塊。接下來如何加大土地供應力度，緩解房產供應短缺的狀況，對上海有關部門仍將是個考驗。

    另外，今年起上海一些中心城區“歷史遺留地塊”逐步啟動，新鴻基2006年取得的襄陽路地塊、恒基地產的南京西路688地塊等高端商業地產項目，沉寂數年后都開始提速。東方海外集團有關人士也披露，其位于盧灣區長樂路的項目已經開工，而另外兩個徐匯區、長寧區黃金地段的項目，也將于今年年內開工。

    事實上，“國六條”中的一項新規客觀上適當推動了這些閑置地塊的開發進程。追溯這些地塊的歷史，大多源自上世紀90年代中期的第一波“圈地熱潮”中，批租給實力雄厚的港資企業。受開發習慣的影響，通常拿到地塊之后都不急于開發，而作為長期儲備靜候良機。

    而按有關規定，滿兩年未動工開發的將被無償收回土地使用權，按照合同約定日期動工建設，但開發建設面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經批準中止開發建設連續滿1年的，也按閑置土地處置。這無疑將縮短這些早期拿下市中心黃金地塊開發商的“曬地”時間。

    另一方面，上海市中心甲級寫字樓的供應稀缺以及高端住宅的供不應求，也推動開發商選擇這一節點競相啟動中心城區項目。