北京：二手房交易資金監管全面啟動

(馬琳/《中國房地產報》/20070330)

    3月22日，北京市建設委員會與中國人民銀行營業管理部聯合轉發了《建設部、中國人民銀行<關于加強房地產經紀管理、規范交易結算資金賬戶管理有關問題的通知>》，同時頒布了《北京市存量房交易結算資金賬戶管理暫行規定》（以下簡稱《暫行規定》）?！稌盒幸幎ā访鞔_指出，自4月15日起“房地產經紀機構、交易保證機構或代理存量房買賣的，須通過‘專用賬戶’劃轉交易結算資金。未設立‘專用賬戶’的房地產經紀機構，其成交業務的交易結算資金應通過設立‘專用賬戶’的房地產經紀機構或交易保證機構實施劃轉。至此，二手房交易資金有了“專用賬戶”監管。

    “推行資金監管后交易結算資金都將存入‘專用賬戶’，二手房交易資金在更加規范化的同時也將完全透明化，使當前房產經紀行業普遍存在的吃差價現象失去生存土壤，二手房交易將進入誠信軌道，并扭轉房產經紀行業缺乏誠信的形象，使更多的消費者可以放心進入二手房市場。與此同時也有助于平抑房價。”北京鏈家房地產經紀有限公司副總經理金育松指出。

    業內人士指出，《暫行規定》的出臺將促使部分經紀公司被迫實施業務轉型甚至出局，從而凈化、促進市場健康發展。

資金只能通過保證機構劃轉

    北京市建委指出，近兩年存量房交易量呈逐年上升趨勢，僅2006年北京市住宅存量房買賣共成交7.4萬套，成交總面積為558.27萬平方米，成交總金額約300億元，以提供二手房買賣中介服務為主要內容的房地產經紀行業數量也隨之增加。截至2006年底，經北京市建委批準備案的房地產經紀機構已達到2675家。

    “北京2000多家經紀機構僅有1000多家承擔著存量房買賣業務，但層次也參差不齊，由條件比較好的公司承擔此項職能，更能保證交易的安全。而從一定意義上來看，開始承擔功能的經紀機構將為后來的經紀機構摸索經驗，隨著企業的成熟，承擔此功能的經紀機構數量將增加。”北京房地產中介協會會長陳同順表示。

    針對上述情況，《暫行規定》對設立客戶交易結算資金專用存款賬戶的保證機構設定了嚴格的準入制度，“保證機構”須具備一定的規模和良好的市場信譽，熟悉房屋交易市場的相關法律法規，并有健全的管理制度，其信用檔案無不良行為記錄；注冊資本應不低于100萬元；繳納100萬元保證金；具備房屋行政主管部門規定的其他條件。不符合上述條件的房地產經紀企業從事存量房交易資金業務時，須通過“保證機構”劃轉交易資金，并要經過北京市建委備案及銀行的嚴格審查。

    中國人民銀行管理部副主任楊偉中表示，存量房結算資金專用賬戶的設立和管理，是在建設部與中國人民銀行的相關文件要求下，結合北京市銀行賬戶管理情況，房地產經紀機構和交易保證機構可以開設一個交易結算資金專用存款賬戶，專項用于存量房結算資金的存儲和支付，賬戶不能提取現金，只能用于轉賬。交易當事人在銀行開立個人結算賬戶，交易成功時，通過轉賬方式完成。“而按照約定，銀行將加強資金管理，確保資金?？顚Ｓ?。”

    “存量房交易結算保證資金賬戶的設立與管理，將金融機構也納入存量房交易資金監管體系中，從而控制保證交易資金安全。”楊偉中說。

    而據北京房地產中介協會副會長周宗楚介紹，目前資金劃轉流程已經推出，即首先買賣雙方簽訂買賣合同，同時與“保證機構”簽訂資金劃轉協議；之后“保證機構”憑上述協議到銀行開設賬戶，買房人將房款打入賬戶；收到協議及房款后，銀行出具存款憑證，“保證機構”出具賬戶托管憑證后，買房人辦理轉移登記手續，房屋權屬部門向買房人發放房產證，向賣房人發放轉移登記辦結單，賣房人持辦結單向“保證機構”索取支取憑證，從而實現房款轉移。

防范風險 凈化市場

    北京市建委副主任苗樂如指出，《暫行規定》的頒布是為了進一步規范房地產經紀行為，防范資金交易風險。而對存量房進行資金監管源于市場的不規范行為和惡性事件，如合肥的桃園事件、天津的匯眾事件及北京的堅石事件和佰家事件。

    “在二手房交易過程中，國外一般通過代理機構或委托律師實現交易，完成權屬的審核，從而保證資金到位。由于國內市場處于起步階段，國內大部分存量房交易是通過經紀機構完成，與客戶賬戶分割不清，企業將客戶資金視為自有資金，發生了一些經紀公司利用時間差挪用客戶資金進行投資、現金收房甚至卷款的案件。”苗樂如表示。

    而據鏈家地產統計資料顯示，2006年北京二手房的交易資金達到了300億元，按60%的交易是通過經紀公司成交，有180億元的資金通過經紀公司。而按照成熟市場二手房的流通率計算，每年通過經紀公司的資金將有700億~800億元。按照目前市場的操作，二手房的交易資金存在極大的安全風險。

    苗樂如指出，針對上述情況，建設部、中國人民銀行曾經對市場進行調研并著手制定政策保證交易資金安全。“去年12月，建設部與央行聯合發出了《關于加強房地產經紀管理、規范交易結算資金賬戶管理有關問題的通知》，劍指存量房資金風險。”

    “為了防范風險，保護百姓權益，央行方面做出了很大的突破，公對私賬戶可以運作。”楊偉中表示。

    “盡管《暫行規定》比較規范統一，經紀公司沒有劃款的自由，但卻可以保證交易的安全。”周宗楚說。

    “而為了逐步規范二手房市場，使其更具法制化，除了資金監管外，后面還會有許多配套性的政策發布，如交易網上備案、加快過戶流程等。”一位接近北京市建委的人士表示。